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美国正在并将继续“调控”中国房价

www.creaders.net | 2014-02-01 20:50:09  百度百家 | 0条评论 | 查看/发表评论

  对大多数人而言,买房是一辈子中最大的一项投资,大家都希望能在房价低的时候买房,在房价高的时候把房子卖出去。由于在2013年,中国平均房价上涨9.5%,一些主要大城市房价更是以20%的速度疯狂高涨。那么,2014年的房价是上涨还是下跌,就成为了大家非常关注的问题。

  笔者认为,从国际和国内的形势分析,2014年中国的房价仍会继续稳步上涨。

  热钱仍将推高中国房价

  国际方面,环球市场资金充裕,热钱仍会继续进入中国房市兴风作浪,将推高房地产价格。

  首先,美国今年应不会这么快完全退出量化宽松政策。虽然不少中外经济学者预期,在美国就业稳步复苏下,美联储将在今年8次议息会议上每次减少买债100亿元,今年年底前就可结束量化宽松政策,届时流蹿到包括中国在内新兴市场的泛滥资金将相应地回流美国。随着游资撤走,中国房价会大跌,房市泡沫将破,甚至还有崩溃的危机。

  不过,以上的预期有些悲观,实际上美国经济复苏没有外界想象地那么好。一方面,美国半数县的经济还没有恢复到2008年环球金融危机前的水平,美国郡县协会(National Association of Counties)日前发布的一份最新报告显示,尽管整体美国经济复苏状况良好,但复苏仍较脆弱,在美国所有3069个县中,约有半数县的产值仍未恢复到危机前的水平,只有位于美国中西部和南部城市经济才见活力,但其它地区的情况仍不乐观,只是全国性统计数据掩盖各地的不同情况。由于美国各地经济的复苏程度不均衡,仍需美国实施大印钞票、超低利率来呵护。

  另一方面,美国就业市场仍需量化宽松政策继续“保驾护航”。日前公布的美国2013年12月的新增非农职位仅7.4万个,远逊市场预期,劳动力参与率更跌至62.8%的35年低位,数据虽然在一定程度受“天意”——寒冷的恶劣天气影响,但也反映出美国就业复苏未如预期中那么强劲,而就业市场不好,民众收入就会减少,相应会影响消费市场,进而冲击经济表现。

  此外,美国房市、消费市场仍然脆弱。美联储过去通过量化宽松政策人为压低美国国债的收益率,以推低各种贷款利率,从而推动企业增加投资、民众买房和消费,为经济注入复苏的动力。但如果美国今年内就迅速结束量化宽松政策,将会导致美国国债收益率回升,如具指标性意义的美国十年期国债收益率,现在已由去年最低约1.6%,升至近期的3%左右,未来很可能重回量化宽松政策前的4%水平。国债收益率上涨会带动银行贷款利率上涨,将打击企业增加投资、民众增加消费和买房的意欲,这无疑像在大冬天给急需保暖的美国房市和消费浇了盆冷水,不利美国经济的复苏。

  因此,预料美联储不会很快完全退出量化宽松政策,资金也不至于大规模撤走。何况,欧洲与日本为了继续推动经济增长,今年仍然会继续大印钞票,导致环球市场的资金仍然充沛,热钱将会继续拥抱经济表现不俗的中国,这为中国的房价上涨带来了推动作用。也由此可见,西方国家尤其是美国的货币政策,将对中国的房价的升跌带来持续影响。

  刚需城镇化将拉高房价

  国内方面,今年有两大因素令房价继续上涨。

  其一,中央政府不会再推行全国范围内的房地产调控政策。过去10年,政府推出多项房地产调控政策,但房价依然上涨,说明政府过度使用行政力量干预市场以拉低房价的办法难以奏效。加上,房地产业关联60多个其它产业,已成为中国经济发展不可或缺的产业,继续打压房地产业会冲击经济表现。

  因此,作为中央政府而言,对于市场上豪宅、商品房的供应,民众的买楼、炒楼问题,将会效法欧美国家,主要交由市场解决,采取在全国更大范围内征收房产税的方式,以减少市场上炒卖行为。对于个别房价上涨特别快的个别城市,则将由地方政府自行进行调控。

  当然,环顾全球,让民众有房子住、让民众承担得起屋租,肯定是政府的责任。中央政府将会加强保障性安居工程建设,增加保障房、廉租房的供应量,以让底层民众有房住,以降低高涨的房价对民众、社会所带来的冲击。

  其二,民众有大量的买房需求,支撑房价上涨。随经济的增长,中国民众的消费结构正在从以衣食为主向以住行为主升级,中国民众的利益要求,已经从单纯的收入增长渐渐转变为收入增长和私人财富的累积并重。住房就是满足这样一个利益要求,将是绝大部分民众储藏财富的主要方法。

  因此,即使是在作者所身处的香港,虽然已经发展成熟,但买“砖头”(房子)好过买金、“砖头”在手一世无忧,仍然还是香港人民的传统投资智慧。而且,从古到今,只要手中有钱,大多数都是先买房、买地,之后等升值,地多的、升值了,就成为地主了;没地的,或者地少了,那就成为底层。而在当今社会,大家经常挂在嘴边的那句“买房少等1年,人生少奋斗10年”这道理古今都是相通的。在民众对房产需求日益增加下,房价易升难跌。

  加上,受惠城镇化的推进,以及今年广义货币供应量(M2)同比增幅料达13%至14%,只要环球市场没有爆发严重的金融危机,相信中国今年房价还会再涨5%至10%。

  房价上涨出现投资机会

  由于房价今年还将上涨,对普通大众而言,如果是买房自住,只要自己的购买力足够,完全可以随时入市买房,而无需顾忌房价的高低。而如果是投资房产的话,只要能避开一些房价已经明显过热的一线城市,风险也并不高。

  对于暂时不想买房的朋友,一些已经跌幅较大的房地产股票可能带来投资机会。中大型国企地产公司业绩稳定性强,股价波动性较小,市场份额大,风险相对较小,而部分中小市值的房地产公司,虽然股价波动风险较大,但在楼市回升时,股价上涨往往也很显著。(梁海明/文)

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