“董事长”激辩“副市长”：降房价到底靠谁？

　　“北京市区的房价以后要下降。”全国人大代表、北京市常务副市长李士祥说，因为保障房供应量加大，调节了市场供需。全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印却说，房价的24％是税费，超过30％是土地出让，这些钱都被政府赚走了，要降房价，首先请政府不要“雁过拔毛”。

　　一套小房子 税费何其多？

　　从土地变到房子，要走哪些程序？根据代表委员和专家业内人士的介绍，除了土地出让金，还要盖少则几十多则上百个章，交100多项费用，十几种税。

　　许家印算了一笔账，目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。

　　——地价：近年来，土地出让单价连年上涨。国土资源部统计，2013年全国土地出让金收入总额超过4．1万亿元，创历史新高。北京2013年农展馆地块的楼还没盖，单位地价超过7．3万元，广州南洲地块的单位地价3．3万元，超过周边商品房价格。

　　——综合造价：俗称建安成本。一位大型国有建筑公司的领导告诉记者，一般低层建筑2000—3000元／平方米，高层建筑不超过4000元／平方米。

　　——政府规费：包括城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印说，通过恒大在各地的实践经历，各城市收费审批不一样，“最少的37种，最多的157种。各个城市收费差别很大，按平均计算约占房价的11％。”

　　——税：包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。根据广东省房地产行业协会2013年发布的研究报告，这十几种税大约占房价的15％左右。

　　房价刨去前四部分，再减去银行贷款或其他融资渠道利息后，是开发企业的毛利润。按照一些上市房地产公司年报公布的数据，恒大、万科、保利、招商等大型开发商公布的利润一般都超过15％。

　　暨南大学管理学院胡刚教授介绍，一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过20％，土地出让金的费用占房价的30％－50％，土地出让金也算一种收费，说房价超过60％的部分是各项税费，不能算错。

　　“房价涨1年，工资涨20年都不够”

　　一位不愿意透露姓名的经济界别政协委员表示，“政府不要以为自己收的就是开发商的税，开发商的房子是建来卖的，所有的税费都被开发商纳入到开发成本里，税费越高，房价越高，实际还是苦了老百姓。”

　　按照国家统计局公布的统计公报，去年城镇居民人均可支配收入实际增长7％，达到18311元，这样一个大红包，却很容易被更高的房价涨幅吞噬。这让很多刚需百姓有些沮丧，因为他们发现：越等越买不起房。

　　以广州为例，2013年居民可支配收入增长10％，而国家统计局公布的房价同比增幅却接近20％。增速比不上，基数更是差了十几倍，这就造成了房价增幅严重背离收入增幅的“马太效应”。

　　广州市民张旭给记者算了一笔账：2012年月收入8000元，看到的海珠区新房每平方米23000元，2013年初公司加薪，月工资达到1万元，但同一处房子，房价到2013年底已经涨到每平方米31000元，70平方米的房子，“房价涨1年，涨了56万，工资每月涨2000元，1年多收入了2．4万，不吃不喝，我涨20多年工资，才顶房价涨1年。”

　　“开发商和政府都要进行反省”

　　在许家印看来，要盖110多个章，要用多少时间，提供多少资料，浪费多少人力物力财力？国家今年简政放权，行政体制改革力度比较大，建议住建部对此进行规范和统一。

　　一位政府官员却认为，这是开发商在推卸责任：“说政府拍卖土地推高房价时，说是成本决定；出了地王搭车涨价时，又说是市场决定。岂能如此推卸责任，混淆视听？”

　　胡刚表示，市长和董事长的观点，都有道理，但都站在自己立场上，表述不够全面，需要“各打五十大板”：对开发商提出的审批乱象，政府要下大力气清理归并，消除人为寻租空间；对开发商的坐地起价和浑水摸鱼，政府也应该通过市场化的税收政策予以制约。“一句话，“开发商和地方政府都要进行自省”。

　　政府工作报告已经指出，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，这意味着地方政府必须明确底线救济、中端支撑和高端市场三种分类，在暂时无法放弃土地财政的背景下，从过去的“购房人头税”向“抽高、补低、扩中”的精确使用转变，对于高端商品房完全市场化，对高价房多征税，用于填补低端保障房建设缺口，而对于中端的自主性普通商品房，必须从信贷、土地出让金和房价方面进行充分保障。

　　全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕也说，“政府对夹心层有了补贴，但收入被房价远远甩在后面，这应该是政府继续推进住房保障工作的重点。”