中国楼市“马其诺防线”正在崩溃？

        中国一线城市一直被认为是房地产市场的“马其诺防线”，前两年中国房地产开发商意识到市场风险纷纷高调回归一线城市。不过在市场不太好的2014年上半年，一线城市的成交量跌幅却远远高于二三线城市，不仅没有“稳定”市场，反而有“领跌”全国之势。

　　北上广深上半年成交跌幅均超三成

　　6月份刚刚过去，中国各大城市也都交出了今年上半年的楼市成绩单，不过在中国楼市整体成绩不太好的情况下，一直以来被视为“优等生”的一线城市成绩尤为难看。

　　作为房地产市场最为火爆的中国首都北京，今年上半年新建住宅签约数据为276万平方米(剔除保障房)，相比去年同期530万平方米的成交面积减少了48%。此外其738亿的成交额也相比2013年上半年1,190亿下调38%。据了解，276万平方米的半年成交面积为北京近5年来的最低纪录。而从二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4 .45万套，创网签以来最低纪录。

　　位于华东的上海，今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米，相比去年上半年的591 .5万平方米大跌31 .2%，同样表现不佳。

　　同样的情况也出现在了珠三角的广州和深圳身上。统计数据显示，广州今年上半年网签成交面积为382 .9万平方米，相比去年上半年550 .8万平方米的成交面积少了167 .9万平方米，跌幅为30 .5%。上半年广州一手住宅成交金额为573 .5亿元，相比去年上半年少赚了182.3亿元。

　　另外深圳市规土委公布了深圳楼市的“中考成绩”。上半年，深圳一手住宅成交15,133套、142 .2万平方米，与去年同期相比，降幅分别高达41 .7%、40%；月均成交2,522套、23.7万平方米，均为4年来最低值。

　　中国楼市泡沫大于日本

　　野村资本市场研究所首席研究员关志雄认为，中国主要城市的房价已经大大超出了均衡水平，并且不可持续，因而可以称作是泡沫状态。有两个指标可以验证此观点----一个指标是主要城市的房价收入比。去年，北京的房价收入比约为19倍，上海、深圳也超过17倍。也就是说，现在北京的一个家庭不吃不喝，也需要19年的收入才能买上一个平均面积的住房。这甚至高于20世纪80年代后半泡沫期东京的水平。

　　还有一个指标，是主要城市的房租(年换算)房价比。在中国主要城市大概都是2.0%-2.5%左右。与存款利率(一年期的上限为3.3%)和贷款利率(一年期为6.0%)相比，这是一个很低的水平。如果房价不再上升的话，买房子出租去获利并不划算。

　　中国楼市长期下行成定势

　　中国国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌7月6日表示，当前正面临房地产市场超级繁荣后，多年累积问题涌现的调整期，这个调整过程将会非常痛苦。房地产市场销售情况仍不乐观，长期下行成定势。

　　夏斌是在天津举行的南开国家发展论坛上发表上述观点的。他指出，今年以来，房地产市场上投资面积、销售面积、房价等各项指标全面下降。房地产投资增速进入2000年以来的低位。

　　“有人对此不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。中国房地产确实存在3年左右的调整周期，但这次下滑绝不同于以往。房地产市场长期下行已成定势。”夏斌说。

　　和2008年、2010年、2011年等最近几年的房价下降相比，当时信贷冻结、房地产政策大幅调整是造成房价出现波动的主要原因。不过，今年的房地产变化并没有明显的政策调整因素。夏斌表示，速度下来后，风险可能会暴露，如何防范系统性风险的爆发是当前宏观经济趋势中一项很重要的内容，不能用经验主义来思考。

　　城镇化对于房地产市场的刺激曾被寄予厚望，但夏斌并不认可这一说法。他说：“每年城镇化可能需要800万套到900万套房，但仅2013年供应住房就达1100万套。再加上这些年积累下来的，这些房子需要至少用5年时间才能消化。”

　　“房地产市场不调整风险会越积越大，早晚出事。”夏斌建议，房地产要更尊重市场调节杠杆。在调研基础上，对于真正社会刚需，可适当降低首付。随着限购政策慢慢退出，同时要将房地产税的原则向市场交代，以此对冲大量投机性炒房力量。