中国楼市画个饼 等你吃

　　近日，在达沃斯论坛上，中国国务院总理李克强对中国城镇化进程及房地产业发表了较为积极的预判。

　　这个新的房地产救市政策骤然让人觉得高层要在2015年大大犒赏“楼市”，但依旧属于画饼充饥。

　　李克强在达沃斯论坛说，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但中国去年城镇人口增加了1800万人，城镇化率提高了1.04个百分点，现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。李克强尤其提到，“中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。”

　　显然，李克强总理之所以判断中国城镇化潜力巨大，缘于目前中国的城镇化水平与发达国家的城镇化程度相比仍然较低，随着城镇化率的进一步提高，中国的农村人口将会继续涌入城市。

　　被称为是一场内部约定唱涨房地产稳定经济的计划全面开启，中央各部委主要负责人（八位中央部局重要领导：李总理，央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部 长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰）非常罕见的密集于去年12月底与2015年1月份发声针对中国房地产 市场，掀起市场走向的争论。

　　中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

　　周小川指出，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

　　住房和城乡建设部部长陈政高2014年12月19日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。

　　不过，在房地产开发商眼里，北上广深这样的一线城市已经是人满为患，三四线城市楼市供需关系失衡，楼市去化滞胀。

　　商界领袖SOHO中国首席执行官张欣同样在达沃斯论坛上表示，到了现在，中国大多数城市已经建好了，即便是小城镇也都建好了，因此张欣认为密集城镇化的进程即将结束。

　　同策咨询的一位分析师向记者表示，“三四线城市楼市已经严重供应过剩，一线城市趋紧饱和，开发商从城镇化的维度来观察房地产市场，显然也有道理。”

　　《地产》杂志分析在目前的政策环境和市场条件下，2014年底的回暖翘尾行情很难在时间上持续、在空间地域上平衡。

　　从时间上看，2014年下半年开始，限贷限购就逐渐放开。但这只支撑了2014年12月份市场的轻度回暖。转入2015年1月，见顶回落迹象就出现了。

　　从地域上看，回暖者大都为30个大中城市，其销售面积仅占全国的15.7%，全国总体销售面积累计同比依然为8.2%的负增长。

　　可以看出，广大三四线城市才是全国房地产市场的主力，这个重大结构性变化影响深远。三四线城市市场这只“靴子”落地，才是整体市场转暖的标志。

　　除了库存，还有巨大的在建面积。后者的存量截至2014年11月共有49.2亿平米，按人均33平米计算，可以满足1.5亿人的增量居住需求。

　　巨大的库存，亦使得政策制定左右为难。就拿兼具推动投资和解决民生功能的棚改来说，不推棚改，投资上不去，推棚改，又加大库存压力。

　　可见，如果是以推动三四线而不仅仅是大中城市市场的回暖为目标，如果是以推动增量投资而不是去库存为诉求，那么非有超乎常规的强刺激不可。

　　而根据对房价上涨规律的研究，决定房价的因素，短期看货币政策与供需关系及市场预期、房企资金。中期看土地供应、经济增长、需求变化、长期看人口结构、人口流动、产业发展、经济增长。

　　方正证券的多位研究员就指出，中国内地的房地产行业的大拐点主要决定于人口因素：人口总量、劳动力、人口年龄结构、城镇化进程。

　　此前BWCHINESE中文网曾发表文章《中国楼市大周期的危言预测》，文章指出，中国人口结构已出现危机，

　　人口老龄化，抚养比长期上升，到2020年，中国老年人口数量预计将增加到2.6亿。

　　国家统计局数据显示，2013年中国16至59岁的劳动力人口下降244万。经济学家估计， 2020年前，而劳动人口则将减少35%。

　　25岁到49岁之间的购房适龄人口，2010年为5.47亿，2015年达到5.68亿顶峰，从2018年开始加速下滑，2020年降到5.43亿，2025年降 到5亿。其中城镇购房适龄人口，2012年为3.28亿，2016年达到3.35亿峰值，2020年降到3.14亿，2030年到2.5亿。

　　综合来看，就全国作为一个整体来说，人口因素表明，中国的房价基本上已经到顶。中国的人口跨区域流动可能会导致少部分地区房地产市场走势跟全国不一样。

　　短期需要强刺激，长期基本见顶，这大致是中国房产的一个现状。

　　那么这次房地产投资信托基金（REITs）试点算一个强刺激吗？是一个可以“充饥”的大饼吗？

　　什么叫REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)？简单说，它是房地产资产证券化的一种模式，另一种大家耳熟能详的模式就是MBS（住房抵押贷款证券）。

　　两者运作形式不同，标的资产也不太一样。前者就是把某一批房产做成一个资产包，拆分卖给众多个人，其收益来源于房子的租金和房价的升值，租金和房价的升跌决定着REITs内在价值的高低。由于我国的信托相当于私募，那么REITs的发行暂时就不会象开放式基金或股票那样面向大众，而是信托那种，会有门槛。

　　那么收购商品房作为租赁房真的可行吗？

　　知名经济学家如松算了一笔账：2014年12月，上海房屋每平方米平均月租金是56.9元，上海的平均房价是31709元，房屋出租的平均年回报率是2.15%；前面计算过北京的租房回报率约2.3%。房屋租赁市场需求最旺的是北上广深一线城市，因为这些城市经济发展比较好，中小城市的人口流入这些地区寻找就业机会。

　　武汉是典型的二线城市，2014年10月，每套房屋平均租金是2293元/月，按每套面积80平米计算，当月武汉新房单价是9003元每平米，年出租回报率 是3.82%。无锡属于典型的三线城市，2012年下半年平均租金是16.9元/平方米，2012年12月的商品房均价为8924.24元/平米，年出租 回报率为2.27%，可见一二三线城市的租金回报率主要都在2~4%之间。

　　如松说，实际上，如此计算还是高估了实际回报率，因为所有的房屋都是有使用寿命的，中国的房屋50-70年使用权，即便将来政府将房屋使用权免费改为永久，估计以中国的房屋质量，也难以在此使用年限上继续延长。这就会产生折旧费用。

　　按七十年计算，每年的折旧费就是原值的1.43%。房屋出租的实际回报率不超过3%，大多数将在2%以下。

　　如松表示，现在，大型商业银行五年期的存款利率已经上升到5.1%，预计房地产公司的贷款利率不会低于6.5%，如果是信托等方式的融资，利率就更高。融资实际利率就按7%来计算，很显然，房地产公司将房屋出租，都得破产，所以，住建部鼓励房地产公司将商品房出租，等于说了句没用的话。

　　如松进一步分析再有就是鼓励地方政府建设房屋租赁市场，地方政府卖地，是为了财政的需要，如果地方政府把地卖出去，地产公司建好商品房（地产公司不会做亏本的买卖），地方政府花更多的钱再买回来，不知道有多少动力，这是第一点；

　　第二，如果通过融资购回，就需要看（REITs）筹资的成本，但是，不管怎么说，利率也难以低于五年期贷款利率，这一水平远高于房屋出租的实际回报率，地方政府会亏掉裤子。

　　第三，地方政府可以直接用财政拨款购买商品房然后出租，可现在地方财政很吃紧，这是尽人皆知的事情，让地方政府拿财政收入来购买商品房，估计比登天还难。

　　其实无论住建部和地产商怎么折腾，房屋产权怎么转移，房屋是出租还是出售，都无法改变供过于求的局势。任何政策都只不过是在给房地产商画饼充饥。