中国楼市十年后或遭致命一击

　　近日，中国官方在2016年的楼市维稳上终于祭出了第一个大招：央行联手银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实，商业见地网此前报道就认为，这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。

　　但根据美媒的一项新的调查显示，全球机构投资者和基金经理对中国房地产市场的看法愈加悲观，眼下他们已开始转向投资日本和澳大利亚。

　　青年经济学者温克坚表示，现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

　　“僵尸经济”这种说法的广泛流行，和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

　　温克坚认为，由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠，形成某种顽固的既得利益结构，使得要素配置不完全遵循市场规则，日本房地产泡沫破裂之后，大量债务沉淀在经济体中，市场没有被清空，众多没有利润的企业依然存续，形成了某种僵尸一般的存在。

　　而另外一方面，日本央行把利率长期维持在很低水平，给了这些债务缠身的企业喘息的空间，形成了某种喂养僵尸的机制。

　　和日本相比，中国经济体内的僵尸形成和喂养机制，显然有过之而无不及。中国房地产的不景气已是路人皆知的事了，根据国家统计局的数据显示，最新数据显示,2015年1-11月份，商品房销售面积同比下降8.2%。商品房的销售额下降了7.8%。

　　为此，央妈出动，除了北上广深等少数城市外,其它城市完全放开限购，放宽限贷，降息等一轮救市动作，这轮救市就是为了卖地，因为地方债务、国企债务都要卖地，这就决定政府必须救市形成一个房屋成交的高潮，救市的结果是放大了未来房屋的供给量。

　　在此背景下, 作为中国经济增长的重要引擎，楼市正从持续一年的下滑中复苏。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康也表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。

　　如果说，过去在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。

　　上海交大海外学院金融所所长金岩石分析指出：

　　投资性楼市的"拐点"不止一个，纵观各国的城市化进程，以城市化率为量化指标，楼市投资的"拐点"通常发生在三个时间节点：城市化率达到35%左右、50%左右和65%左右，分别代表城市化从起步到加速阶段、从加速到完成阶段、再到城市化基本完成。

　　35%是第一个"拐点"，标志着一个国家的城市化从起步进入加速阶段。

　　在中国，这个"拐点"发生在1999～2001年，城市的人口增长发生了一次"跳升"。3年超过以往10年，城市化率跳过了35%的门槛。

　　中国楼市投资的第二个"拐点"发生在2009～2011年，城市的人口增长再次"跳升"。3年超过以往7年，城市化率跳过了50%的门槛，也同时超过了全球城市化率的平均值。

　　楼市冰火分明的走势将一直持续到城市化率达到65%左右。

　　一极是金融中心创造"财富磁场"，房价飙升令人心花怒放；一极是人口外流形成鬼城灾城，房价暴跌令人胆战心惊。

　　最后的疯狂是金融中心的摩天大楼，甲级办公楼的价格会直上云端，如美国的20世纪30年代，纽约帝国大厦的总投资达白银两亿两，折合人民币现价400多亿元！楼板价每平方米近30万元！再如日本上世纪80年代，东京帝国大厦占地约一平方公里，当时有人估算，一个东京可以买下两个美国！

　　许多国家都曾经历过这样的疯狂，所以经济学家创造了"劳伦斯魔咒"一词，用来描述疯狂楼市的"拐点"将发生在摩天大楼封顶之时。

　　根据2014年《摩天城市报告》的统计表明，中国在建的摩天大楼有332座，占全球在建摩天大楼的87%！预计在2022年前后将陆续封顶。结论是：中国楼市，还不够疯狂！遭致命一击或还要再等10年！

　　与此同时，三四线和很大部分二线城市已经严重过剩，房地产将会出现山呼海啸般下跌的黑天鹅。所谓的黑天鹅，其实很简单，就是供需平衡被打破以后，土地财政成本继续上升带来的信心崩溃。

　　根据金岩石提出的城市化理论，当我们将人流、钱流、水流作为现代城市化的基本理论。未来城市只有两种能活，大城市有人有钱有故事，中小城市有山有水有故事，没有钱又没有故事的城市全线崩盘。

　　当然，楼市泡沫的破裂不会是毁灭性的，更广泛的经济危机也不会是世界末日，这些只是构成了经济体一场迟到的调整所必要的压力。

　　或许十年后危机其实是杀死僵尸的必要过程，只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产，经济发展才会迎来新的动能，楼市才会恢复活力。