中国楼市无投资价值 只能赌博

中国房地产市场：政府身兼庄家、裁判及大玩家 

　　北京望京的一栋公寓楼 (美国之音照片)

　　国外已经将中国房市比之为1637年荷兰的“郁金香热”，名词与庞氏骗局不一样，但内涵相同，即投资完全依靠借贷支撑。面对疯狂上涨的房价，国内总有人要问，这轮疯涨还能撑多久？这样的房地产值不值得购买？

　　本轮房地产疯涨的原因，我在《中国楼市狂涨，只因贷款不尽滚滚来》里面分析过，它不是市场对房地产的真实需求问题，而是中国政府的金融政策问题。而中国房地产市场，早就已经沦为政府兼作庄家、裁判及大玩家的赌场，与股市性质类似。

　　中国房地产已成为金钱游戏的标的物

　　从市场角度分析，中国的房地产已经没有投资价值。如果将房产当作投资品看，必须要依据三个属性来度量房地产是否出现泡沫，三个主要指标是：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。

　　房地产投资占GDP的比重指标，主要用于判断对未来房价预期是否过高，是否房地产投资过热现象。中国房地产投资占GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年为14.18%。

　　房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。据维基百科2016年各国房价收入比提供的资料，在全球102个可统计的国家中，中国为24.98，位居世界第六。美国为3.37，位居世界第99。

　　租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。按照国际惯例，租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。国际标准通常为1:100到1:200，目前，中国房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1:300。其中排在第一名的深圳租售比是1:732；第三名北京为1:625；第五名上海为 1:607。

　　从1960年以来，房地产投资占GDP比例高于6%的国家，其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是9%；而美国次贷危机爆发时，这一比例达到局部峰值6.2%。

　　以上指标说明，中国楼市已经没有投资价值，只能成为赌博的标的物。既然如此，中国政府为何还要用大量贷款支撑？

　　中国经济已经深患房地产依赖症

　　中国政府声称要经济结构转型，这个转型本来就包含着不再以房地产为龙头拉动整个经济，但不仅没做到，反而对房地产的依赖度越来越高。

　　这首先是中国地方政府的土地财政依赖度。

　　土地财政是指地方政府通过“经营土地”获得的收入，包括三部分：以出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅以第一项土地出让金为例，1999年~2015年这17年间，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元；2015年土地财政收入高达33657亿元。

　　中国地方政府无一不以地生财，因此产生了一个中国特色的名词：土地财政依赖度（土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%）。地方政府对土地财政依赖度有多高？2003-2015年间，土地转让金与地方一般预算收入的比例平均为49.74%，2010年曾高达69.43%。与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。以地生财成了地方政府的主要财政收入来源。2016年，中国房地产价格上涨的城市，地方政府对土地财政依赖度继续加深，以二线城市苏州为例，前8个月的土地依赖指数高达82.6%（2015年这一指数为40.58%）。中原地产研究中心数据显示，苏州前8个月的土地出让金为966.7亿元，土地市场热度不减。此外，杭州、合肥、南京等城市依赖度指数也都超过50%。

　　因此，地方政府必须做房市的大玩家，不断向市场供应土地。

　　二是房地产业在中国经济中的重要地位。

　　早在2009年，中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌公开表示，房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。

　　可以说，在中国，唯一比房地产投资更大的是制造业，房地产投资一般占总投资18%、19%，而制造业占到总投资的35%左右。考虑到制造业包含了所有第二产业的固定资产投资，而房地产业仅属于第三产业的一个子行业，与第二产业任何子行业投资占比相比，房地产投资的占比都大得不正常。数据显示，房地产对经济增长的带动作用高达24.1%，对于关联产业的拉动效应约为2倍。一旦房地产市场出现大波动，依靠房地产的几十个行业都将受到无法估量的损失，甚至可能让失血严重的中国实体经济崩溃，不仅会导致大量失业，还会导致中国人财富严重缩水。据《中国家庭财富调查报告》数据显示，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%；而在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。

　　如今实体经济一片狼藉，房地产再垮下去，你让中国政府怎么办？因此，央行必须做庄家，不断发钞，即向地方政府、房地产开发商与购买者发骰子，让他们对赌。轮盘停止，地方政府的债务危机立刻显现，金融危机随即到来。

　　中国房地产成了政府的货币储水池

　　最近有几篇文章为中国房地产发展辩护，说中国房地产特殊，与他国不同，意思是不会崩盘。这话听起来荒唐，但如果从中国的政治逻辑来看，却能成立。

　　从市场经济的角度看，中国房地产必死无疑。中国房市的走势依托于信贷、大量流动资金和债务，结果是造成中国信贷GDP比畸高。自2008年以来，中国的社会融资总量规模迅速扩大，从2008年的120%上升到2015年的200%，行内预测2016年底这一比率将超过250%，全球冠军非中国莫属，远超位居第二的七国集团（信贷GDP比为120%）。算起来，世界各国房地产泡沫约出现过上百次左右，最近20年当中，曾经雄踞世界GDP总量第二的日本、第一的美国就都发生过房地产泡沫破裂后的崩盘，只是日本是气泡慢慢瘪下去，而美国则是瞬间崩盘（因为美国崩盘太剧烈，以至于英国早大半年发生的房地产泡沫破裂根本不受注意）。从经验观之，盛宴必散，中国的房地产泡沫早晚有破裂的一天，只是如何死的问题。

　　但从中国政府的角度看，房地产崩盘的后果很严重，第一块倒下的多米诺骨牌就是引发地方债务危机，紧接着就是金融危机。所以，在政府看来，房地产是倾政权之力必救之地，去年新增贷款11万亿，绝大部分进了房市，今年仍然继续去年的状态，而且可能超过去年（仅8月新增人民币贷款就高达9,487亿元）。因此，可以预期，只要央行还在继续放水，房价就会持续上涨，因为中国不缺投机者，政府的限购令只会人为造成一线城市楼盘供给紧张的假象，让中国人不惜离婚也要赌上一把。

　　一些专家建议政府要想办法为房市降温，控制房价。这些专家是从长远考虑，从市场角度考虑，但他们的考虑重点显然与中国政府不同，当局考虑的是政府的钱袋，要保持钱袋饱满，就得玩庞氏骗局。在美国，庞氏骗局破产，那是因为玩家、银行与政府（裁判）是利益不同的三家人。而中国不一样，裁判是中央政府，庄家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要卖地，就得有小玩家愿意借贷买房，源源不断入局。

　　中国的房地产已经成为中国央行的货币储水池。用信贷支撑房地产市场，已成为中国政府的经济维稳之道。这种方式最恶劣的后果是通胀。但通胀的过程只是一个稀释社会财富的过程，没有外来军事威胁与内部难以压制的反抗，并不会直接导致政权垮台，比如津巴布韦的恶性通胀比中国要高不知多少倍，但也没有导致政权垮台。加之中国政府早就发明了一整套控制市场的方法，比如限购、限售、限价，想用哪种就用哪种。一个政府兼做庄家、裁判及卖地大玩家的市场，泡沫可以吹得比当年的日本与美国大，其回旋余地也比他们大。（作者何清涟）