大陆地产股为何疯涨？答案令人震惊

　　最近一周多时间，A股在上证指数3400点的关前遇阻，大盘甚至有岌岌可危的迹象。但在这敏感的时刻，万科突然连续两天大涨，引发了市场对地产股的再认识。

　　事实上，在香港上市的“内房股”早已经涨得不像样子了。融创中国、碧桂园、中国恒大、龙湖地产的走势都是单边上扬。下面是有代表性的融创中国的股价走势图：

　　也就是说，在过去半年内，以开发住宅为主的大型房企的股价，在香港市场普遍上涨了三到五倍！

　　那么问题来了：过去半年是内地不断收紧楼市调控的时期，楼市正在逐步降温。现在，调控已经扩展到了东北地区和西部地区，在这种情况下，为什么地产股还这样牛？

　　通过对中国国家统计局刚刚公布的数据所进行的分析，一言以蔽之——由于去库存太猛，目前全国商品住宅的平均消化周期只有3个多月了；整体而言，商品房（包括写字楼、商业物业）的平均消化周期也只有5个多月了。但“办公楼”和“商业营业用房”的消化周期仍然非常长，分别是10.6个月和18.4个月。也就是说，住宅类开发商到了继续补库存的阶段（当然，局部的过剩仍然存在）。

　　但这远远不是房地产龙头股大涨的理由。

　　最核心的理由，是地价的快速上涨，让土地储备庞大的房企内在价值上升显著。

　　比如，某房企今年中期披露，他们拥有719块土地，分布在全国220多个城市，如果全部建成房子，就是2.76亿平方米。其中在一二线城市的土地储备，占原值的70%以上。最令人震惊的是，这个开发商在一二线城市的土地储备平均楼面地价只有2200元；在三线城市的土地储备，其平均楼面地价只有996元。

　　一个国际大投行给这家房企做了一个估算，这家房企拿下上述土地的时候花费是4580亿元，但现在的价值已经上升到了9000亿元以上。也就是说，这家房企的内在价值上升了4500亿元，但它的总市值目前只有3000亿元（人民币）左右。

　　不要以为这个开发商有显著的“捂地”行为，以笔者的观察，这是一家以快速开发、快速销售为特征的房企，产品也多是针对刚需、改善型需求，很少搞特别高端的楼盘。但由于过去一两年地价上涨太快，所以它拥有的土地储备价值迅速翻倍！

　　而这，才是大房企股价飙升的重要原因。

　　此外，还有三个因素不容忽视：

　　1、有大房企准备回归A股，需要融资降低负债率，是一个重要的刺激因素。其实，所有的房地产股都有市值维护的需要，这有利于企业形象，更有利于融资。

　　2、融创中国通过跟万达的交易，突然拿到大量廉价土地，是另外一个刺激因素。

　　3、别忘了，万科里还有两个保险公司大股东，他们未能进入万科董事会，而且目前保险销售不理想，套现的压力较大。不排除有人拉万科股价，为未来的协议转让做准备。

　　从今年前7个月大房企拿地情况的统计看，至少到目前，大家仍然在拼命加杠杆，拼命增加土地储备。

　　以前拿的土地，显然是赚到了（他们需要向国家缴纳土地增值税）。但今年拿的土地最终能否升值，就要看国家未来的货币政策了。昨天央行公布了广义货币M2的数据，再创新低。但我此前讲过M2已经失真，中国的货币没有那么紧，当然也没有放松。

　　不过，从开发商目前拿地的劲头看，他们仍然在赌货币政策的“适度宽松”。

　　笔者的看法是：由于经济未能完成转型，货币政策不具有全面收紧的条件，所以至少今年拿地的开发商，未来仍然有较大几率赚钱。

　　还是那句话：如果国有企业、地方政府的投资，仍然不能降低到全社会投资的20%以下（目前是40%），货币超发就很难避免。原因很简单，这些不断产生的窟窿需要央行来填补……