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冯仑看雄安:你比北京多几环?
www.creaders.net | 2017-12-29 10:19:52  冯仑风马牛 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

雄安:你比北京多几环?

你在家里躺着着平淡的日子,突然有一天,有人在你头顶上画了一个圈,你一下成了百万富翁、千万富翁,一下从农村人变成了大城市的人。这个故事告诉我们,一个人的命运既要靠自己奋斗,也要考虑历史进程。那么,你头顶上被画圈了吗?

雄安新区的开发引起了大家特别多的关注,实际上雄安新区提供了另一种城市发展的模式,我们不知道其中规划、产业、项目的细节,现在只听到了一些故事,虽然这个故事的人物角色讲法不一样,但这些故事实际上和早先一些二线城市的城市化发展的故事,包括海南的故事逻辑上是相同的。

一个故事是说,有一哥们早先在北京打工,说在北京买房有很大的压力,于是说赶紧买,再不买以后就没辙了,于是就把雄安那房子给卖了,在北京付了首付。没想到,雄安新区建立了,北京的首付也付了,按揭的钱还没着落,结果那边的房子一下暴涨了五倍八倍不止。其实啥都有了,何必这么折腾?所以人生充满了不可知,同时也有巨大的算账风险,真是"算不准"。

雄安:你比北京多几环?

《疯狂的麦克斯》| 人生本来就充满风险

一说要成立雄安新区,很多人包括地方政府就着急,觉得地价、房价一定都会涨,招商引资的好机会也来了,可以卖地、修路、基础设施,甚至是建新的房子然后盖新的工厂,这些好事都来了,所以特别高兴。不过除了三个地方:白沟、高碑店、定兴。这三个地方没划进来,于是这三个地方的领导凑一块喝酒,说我们叫"白高兴",你看,"白"沟、"高"碑店、定"兴",所以我们三个就叫做"白高兴"。好事都落在雄安了,跟他们没什么关系。

还有一个故事,有一小伙找对象了遇到了困难,买不起房,然后女方就把他带回家让她妈看一下。她妈只知道这孩子是农村的,开门以后脸色不好,直接就问,你有房吗?小伙儿说没有,那你有存款吗?没有。你有车吗?没有。那你啥都没有怎么办呢?小伙子说,我啥也没有,但我们家在雄县有一栋老房子。这个老太太脸立即就变了,说孩子赶紧进来,外边风大。

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《亲家过年》| 两个人的问题变成两家人的问题

这三个故事其实都讲了一个事,就是只要地方划新区、建新区、有城市化发展,实际上就会带来地价、房价的上涨。然后通过卖地、建房、修路完善基础设施,让城市发展,但结果产业没进去,地价房价就不断攀升。实际上在这里居住的人生活成本不断提高,过了一些日子以后,所有人都是望房兴叹、望楼兴叹、望路兴叹,没办法又去找别的三线城市折腾。

这让我想起来更早些时候的一个逻辑,规划有时候确实是带来了某些人突然的发财机会,而且我也碰到一个朋友就是这样。他在一个二线城市的郊区(当时也没路)买了几百亩地,还贷款盖了几栋房,半半拉拉没盖起来,当时还有很多人追债,然后他就躲债,不停地跟人借钱躲债,然后在外边藏着,甚至跑到国外躲起来。可是债主也不要那些地,为什么不要呢?债主拿了这个地以后也不知道该怎么办,而且这个地价显然低于原来的本金加利息,所以债主觉得拿了反而成了麻烦;一旦债主把它拿了,债主也觉得自己亏了,就这么别别扭扭地搁着。没想到过了两年以后,这个地方建新区了,又规划路、城铁、大项目,城市边缘一下扩大了,这个地方突然地价涨了几倍。这哥们赶紧回来把地切了一小块给债主,剩下地又卖了,一下就赚了一两个亿。这个过程当中实在是运气,但这个运气得益于"摊大饼"的城市发展逻辑,这是一个特别有意思的事情。

雄安:你比北京多几环?

《乌龙特工》| 运气好的人,你真的是拿他没办法

再早一点的城市化,比如说海南,实际上海南当年刚建省的时候,也要发展一些大项目,城市想往外扩,但那个时候比起十年前要悲惨得多,那时候民营企业没钱,政府也没钱,国家也没钱,然后在这种情况下就空转,结果很多的土地就一直有法律关系,在空转,不是法律上又有毛病就拧巴了,拧巴以后就你欠我、我欠你,就僵在这了。海口的人口也一直没有怎么增长(到现在其实人口也增长得很少),所以这块地还在这撂着。这种野蛮生长时代的城市化,到今天仍然和一些人物故事、土地的的纠结缠在一起。

前段时间,有一天早上起来,突然有个朋友发了一个短信给我,说大哥没了,然后请我做治丧委员会的主任,希望我不要推辞。这让我想起了第一次见大哥的一件事情,大哥当时在海南风生水起,相当牛。结果有人就介绍我去见他,他操一口重庆普通话,我就见他盘腿坐在一个榻上,然后斜跨一个军挎包,里边放了一本毛泽东选集,前面铺了一张大地图,一进来就在那跟我讲,在桂林洋这个地方画了一块地,说这是他的一块地,多牛多牛,然后画了红线告诉我。

大哥回来以后还惦记着这块地。他一说,我一想,如果把通货膨胀算上去,这块地按照现在涨价的幅度,还抵不上通货膨胀带来的价值变化,也就是说这块地几乎没变。我想为什么这块涨不上来,因为海口摊大饼没有劲儿,人口没有增加,经济也没有特别地成长,没有一个主导产业特别强势,所以也没有聚集效应、辐射效应。

雄安:你比北京多几环?

海南老大哥走了,那海南又命运几何呢,1988 年建省的海南,似乎注定要经历起起伏伏。前有 1985 年的汽车事件,后有 1989 年的洋浦风波,90 年代初的房地产泡沫经济以及接踵而至的金融信用危机,使海南陷入困境之中。

短短三年房价增长四倍,带着几万元闯海的个体户,一觉醒来已身价百万,一幢大楼尚未封顶已转嫁几十次,但是缺乏产业支撑,缺乏最终消费需求的房地产热,只能是一场击鼓传花式的游戏;

1993 年宏观调控,海口、三亚,600 多幢商品楼工地,突然沉寂下来,当时 700 万人的海南,积压房地产项目,竟占全国的 1/10,455 万平方米的空置商品房,长期无人问津,烂尾楼四处林立;

1995 年海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一;1997 年的亚洲金融风暴;2008 年全球金融危机,海南的经济也遭遇毁灭性打击,难以前进。

雄安:你比北京多几环?

雄安几年之后是下一个深圳、浦东,还是众多扑街的特区之一,一如当年的海南。究竟是一个新的辉煌,还是

我们看过去的城市发展逻辑,就是通过规划扩张,让城市边缘不断地扩大,甚至是毫无边界地扩大,扩大到什么程度呢?我想起另外一件事特别有意思,有一次我去山东滨州谈个事,谈完了以后我就着急走,因为晚上要到北京。当地的政府领导和接待我们的人说,急什么呢,你不用着急,你就在北京。我说我怎么在北京呢?他说你在北京 23 环,我们这是北京 23 环,你只不过是去滨州 24 环。他说这一下给我逗乐了,他实际上就是说,摊大饼,你就摊最后摊到滨州了,不就是北京吗?

所以实际上过去的城市发展基本的模式就是通过规划,让城市的边界不断扩大,然后再修路,地方经济成长快一点,地价的上涨带来的收益实际上就能够支付这些基础设施的成本,同时也能带来一些城市景观、天际线和公共公园的改变,让这个城市看上去还是不错的。

但是这种发展模式逐步带来了它的负面的效应,一是政府融资平台债台高起,二是土地价格、住宅的价格不断上涨,形成了一个棘轮效应(棘轮效应,是经济学家杜森贝利提出的,是指人的消费习惯容易随收入提高而增加消费,但不易随收入之降低而减少消费),使一些城市的生活成本不断提高,这样的话,一些产业的发展的门槛,成本越来越高,不仅不能够刺激产业的成长,还抑制了一些产业的成长。比如说任正非,就要把华为的一部分搬到宝安去,就是因为深圳地价又涨了,上海的一些产业又挪到昆山,挪能到苏州这些地方,都是这样。

雄安:你比北京多几环?

《时间规划局》| 连生存都成了问题,必然激化矛盾

过去这样一种发展模式,曾经也有城市通过它来使城市面貌发生很大变化,但随着经济成长的速度不断放缓进入新常态,整个经济在产业方面竞争越来越激烈,而且一些城市的发展,也越来越依赖于产业和人口聚集的时候,它突然发现这种发展模式带来城市土地房住宅的高成本。这种模式实际上并不是最好的选择,所以雄安新区一开始出现,就是要改变这样一个逻辑,改变一个靠房地产开发卖地带来的城市发展的原始资金的积累,从而带动所谓城市化和经济发展的一个繁荣,所以雄安新区上来第一冻结户口,然后明确宣布不搞房地产,而且不欢迎开发商过去,由政府来提供基本的基础设施,建大量的公租房和市场化的租赁房,让在那里工作的人用低成本来进入租赁的市场,通过租赁来解决住的问题,同时让整个城市发展的模式,不依赖于土地财政,这样的话有利于产业相对低成本进入,也有利于城市财政收入的结构发生变化,使这个城市的财政更多地依赖于产业和工商活动消费的升级,从而摆脱对土地财政的依赖。

当然雄安新区还有一些社会实验,采取一些新的社会组织形式,另外也把北京的一些非首都功能,包括中央有关一些部委的服务功能、学校的分小区,央企等机构的总部也会转过去。这样一来,形成一个北京的副中心,能够跟北京有一个互补,使北京的城市变得有边界,使北京和乡村之间,建立美丽的生态走廊,也使整个城市交通、生活质量,有很大的提高。所以我觉得雄安新区有很多逻辑上的改变。

雄安:你比北京多几环?

《福尔摩斯》| 各自都有优势,互补就是缺一不可

今天我们虽然还不知道雄安新区特别详细的规划,还有项目以及它的实验内容,但基本逻辑是清楚的,雄安新区的发展,会给我们展示出不一样的城市化发展模式。而这个模式,是建立在人均 GDP 8000 美金,全国的城市化已经超过了 50% 的状况下,我们城市发展应该选择一个新的模式。这个新的模式,我们可能把它叫做"雄安模式"。

对中国进一步高水平的城市建设,以及城镇化的发展,我们有很大的一个期待。作为一个住得离雄安很近的北京人,希望在雄安的发展当中,我们能够在北京附近找到一个空气清新、社会和谐这样的宜居宜业之所。这可能就是我们对这个副中心、副首都一个美好的期待。

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