刚卖完房子不到2个月，价格就涨了几十万，卖家李伟（化名）不太明白，似乎别的地区都“没怎么涨”，为什么学区又开始疯狂了。
本报记者 张蓓 袁晓澜 北京报道
刚卖完房子不到2个月，价格就涨了几十万，卖家李伟（化名）不太明白，似乎别的地区都“没怎么涨”，为什么学区又开始疯狂了。
在去年朝阳区，今年东城区、海淀区陆续实行多校划片以后，在家长们看来，作为教育高原的西城区实行多校划片是早晚的事，为了应对政策，一些教育资源优质均衡的片区开始受到家长的注意，西城区德胜、金融街、月坛都是传统教育强区，片区内“差校”极少，即便多校划片，孩子们在这里也不会被分到差学校。
而李伟的房子正是位于最强学区之一的德胜片区。
不到2个月涨了50万
4月30日，李伟以单价12万/平米的价格，卖了位于西城区德胜片区一套60平米左右两居室学区房，打算去郊区买次新大户型改善一下。结果，刚卖了不到两个月，小区内同等面积段的两居室，就分别在6月4日、9日和10日以13万+/平米的价格，接连成交了三套。其中价格最高的一套，比李伟的房子贵了70万左右。中介网站给予李伟房屋的机构估值，也从5月28日的727万，升到了6月24日的754万。目前小区内李伟同面积户型新上房源的挂牌价已经在900万/套左右，单价14万-15万/平米。
虽然没打算毁约重卖，但李伟始终不太明白，为什么很多地方的房价都没有涨，却只有自己卖掉的房子涨得这么快。李伟告诉记者，我卖的时候单价已经是当时片区价格的最高点了。
记者从某大型房屋经纪网站看到，属于西城区德胜片区的裕中西里小区2018年3月2日成交的42.6平米一居室，挂牌600万，成交总价为580万，单价为13.6万/平米。5月31日另外一套同等面积的户型成交的45平米一居室，挂牌668万，成交总价为637万，单价14.1万/平米。仅仅不到两个月后，成交价格涨了50万左右。
而挂牌价则有越来越高的趋势，该大型房屋经纪网站显示，裕中西里新挂出44.8平米一居室，标价700万，单价15.6万/平米，刚刚发布5天，已经有9次带看，虽然报价比一个月前每平米又涨了近一万元，但市场热度不减。中介小刘向记者透露，有些新成交房源网上并不会那么快显示，实际上最新成交的一居室单价已经超过了15万/平米。
在2017年上半年，“认房认贷”与“多校划片”政策的叠加，让本来火热的学区房如遇冰霜，市场短时间陷入冰冻，尤其是首个宣布“多校划片”的朝阳区，部分学区房被购房者称为“重灾区”，如芍药居、珠江帝景、慧忠里等几个小区，价格普跌20%以上，个别房源降价甚至接近四成。然而，今年春节以来，随着朝阳区教委2018年新政策的出台，恢复了以上几个小区的“单校划片”，房价也随之有了明显的上升。
居住在朝阳区芍药居北里的小于，感觉最近小区里经纪人带看房明显多了起来，因自家楼上有套两居在售，每天都会看到四五波的看房人。一年前刚完成房屋置换的小于告诉记者，我家这个楼的房子在2017年调控之前，差不多能卖10万/平米左右，调控后一路跌到7万多，现在又快涨回到9万了。
在中介网站上，记者看到，朝阳区珠江帝景新博悦89平米两居室，同户型在2017年3月3日（3·17调控之前）成交单价为12万元/平米，2018年2月成交单价为9.3万元/平米，2018年6月，成交单价涨到了10万/平米。
可以看出，相对于北京其他区域房源，学区房对于政策的敏感度更高。
学区房涨出独立行情
进入5月以后，北京市场热度明显提高，根据中原地产数据，北京5月二手房签约套数为18096套，环比上涨32.3%，同比上涨了67.5%，这也是2017年3·17新政以来的新高。
量在价先，虽然量有明显上涨趋势，价格并不会马上“跟上”，况且在“认房认贷”不放松，信贷整体还处于收紧环境的前提下，市场多数观点并不认为2018年会重蹈2016年疯狂上涨的覆辙，更倾向于整体市场平稳向前。
虽然学区房升温不意味着北京市场整体涨价节奏的启动，但还是在各区价格榜中呈现了明显的领头格局。根据诸葛找房数据中心针对东城、西城、海淀、朝阳、丰台5个行政区70个商圈片区统计，仅以2018年上半年对比，北京各区1月到5月二手房成交均价有涨有跌，其中涨价最多的，是西城区的广安门区域，1-5月价格涨幅达6.54%，均价约从9万/平米涨到9.59万/平米。涨幅在5%以上的一共有6个区域，除了广安门地区之外，其余5个区域分别是位于西城区的官园地区、金融街地区和位于海淀区的玉泉路地区、马甸地区、航天桥地区。基本都是一线教育强区。
在诸葛找房对全市价格涨幅的统计中，2018年1-5月，二手房市场均价涨幅最高的区为海淀区，价格从8.5万/平米涨到8.7万/平米，涨幅2.25%。涨幅最低的是房山区，价格从3.39万到3.29万，下跌了3.22%。
业内人士分析，传统的学区房旺季是从每年9月份到次年的5月左右，因为入学登记在6月，很多家长赶着在6月之前落户可以赶上入学登记，过了5月以后，基本就不可能赶上当年的入学周期了，市场就会淡一些。所以照这个周期推算，学区房在未来几个月，应该步入淡季，价格不会上涨过快了。
贝壳研究院数据显示，5月份西城区、海淀区成交量较高，但是按周数据分析，西城区成交量在5月初冲高后开始下降，后期降幅将大于全市平均水平，北京学区房的政策效用也在减弱。
专家表示，去年3月以来，政策明确“淡化学区房”的方向，各个中介也在官网上取消了学区划片查询系统，并严禁在房源描述上带有学区、学校等引导性字样。然而短期内教育资源分布的不均衡矛盾仍然存在，每年上学需求增多，学位日益紧张，也造成了学区房仍受热捧。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当前学区房来说，上涨较快是符合预期的，或者说有学区概念的房子都容易涨。但是比较夸张的部分学区房的定价，或也会面临管控。
政府方面应该在学区资源的划分和调配等方面有新的动作，另外很关键的一点是，要加大对部分学区房的价格炒作进行管控，类似设定一个指导价，防范短期内价格乱涨等现象，同时也需要积极在租房可入学等方面做创新。
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