中国近期房租上涨的三大秘密

中国近期的房租大幅上涨，到底怎么回事？（Wei Zou/看中国摄影图）

一位经济学家曾经说，毁灭一座城市的两个办法，一是投放炸弹，二是租金管控。

深圳先投放了一枚“补缴万亿土地出让金，土地可转正”的炸弹，接着又投放了第二枚炸弹：租金管控。

政府不光要控房价，还要控租金，以为管住了租金就能帮到租客，但现实非常骨感。

短期看，房东出租的公寓数量相对固定，不可能大幅上升。一个城市租房的人，对租金的敏感程度，主要来自于重新安置成本。强行摁住租金，导致长期短缺。

中长期的后果是，把租金压到平均线以下，租赁房供给将大幅减少，但需求只会越来越多，结果住房大量短缺。曾经和我爱我家的中介讨论过，上海人口早已超负荷流入，逃离北上广的小白领再多，京、沪的房子还是不够租。

一、租金管制——深圳快要超过硅谷了

深圳刚想转向新加坡模式，却祭出租金管控大招，一不小心，可能变成房价和房租怎么都降不下去的旧金山。加州的学者们，早已把当地的租金管制措施吐槽得体无完肤了。

美国经济恢复，加州房租一直在涨，尤其是硅谷这种高收入地区。加州核心城市房租之争，集中在旧金山、圣何塞、洛杉矶几个大城市。它们的共同点在于，住房供不应求，租金急剧上涨。

听起来是不是和北上广深一个样？

住房租赁平台Trulia数据显示，奥克兰地区租金中位数在2012到2017的5年间增长51%；旧金山增长38%。超过一半的加州租房者，房租占收入30%以上。许多加州人只好和海浪、沙滩、游艇说再见，找个西南部小城过此一生。比如德州、亚利桑那州和内华达州。如果德州再上涨，只能去月球了。

还有一些人被迫住大街。根据美国住房和城市发展部数据，2016年和2017年，加州无家可归者增加14%，同期美国全国增幅仅1%。一位六个孩子的母亲Gloria Cortez，抱怨房间里有霉菌，就被房东赶出去了。流浪汉选择分时睡眠，从酒店睡到车里，再从车里睡到公园的长椅上。

斯坦福大学的一个研究小组，研究了1994年的旧金山投票提案。这项提案为1980年以前建造的小型多户住房设置租金保护。房东和开发商不傻，为减少损失，受影响的业主把住房改造成公寓或重建，使租赁住房供应减少了15％，还将整个城市租金提高了5％。结果表明，租金控制不一定使租客受益。开发商依靠租金上涨，享受到了开发差价和房价的双重上升，却让水电工和租客承担了上升的成本。

解决租赁难题，没有其他办法，只有增加租赁房供给。

2018年1月，加州官方数据显示，加州98％的城市没有批准与人口增长同步的住房建设。人口增加了，住房没有增加。加州的开发商不能建高楼，洛杉矶偏向单户住宅。好嘛，租金房价继续涨。

租房的吃瓜群众，纷纷支持租金管控。2017年，加州大学伯克利分校政府研究所调查加州登记选民，60%支持租金控制，只有26%反对。

德国管控租金不是成功了吗？凭什么其他地方管控不会成功？别忘记，德国二战后实行了最严厉的通胀控制政策，人口与住宅基本均衡。

深圳的朋友们，不要像“美帝人民”一样，让自己陷于水生火热之中。

二、房租金融化——又一个P2P？

原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%到40%的价格争抢房源，预测长租公寓爆雷肯定比P2P厉害。在某些租赁运营商手中，长租公寓已经变成了租金贷，很像庞氏骗局。

鼎家之类的中介，通过高租金签下房东的房子，租金按季结算。与租客签订的合同，实际上是一份贷款合同，银行一次性把一年租金付清。可恶的是，租客有什么根本不知情，就变成了一个贷款者。

拿到贷款的自如，当然不会把钱放到余额宝里，而是作为本金继续和更多房东签约。理论上，一个房子一年的房租可以分给四个房东，只要有源源不断的新房东加盟，击鼓传花的游戏就不会停止。

银行一看，不错，长租公寓企业手里拥有租金贷，风险分散，收益也高，在资产荒的情况下，肯定愿意放贷，但款项实际流向了运营商。利用ABS炒房租的本质，就是公寓中介利用租客的信用，从银行薅了足够多的资金进行扩张，直到整个市场仅存的租赁房源都被巨头们占领。

谁说中国没有金融创新？翠花，可长点心吧，P2P的问题还没解决呢，这里又弄什么租金贷？

表面上，租客住上了崭新的公寓，房东省心，一举解决了中国租售比常年极低的难题，租房中介不拿个诺贝尔经济学奖都对不起自己。但是，一旦租金贷风险暴露，损失最大的永远是租客和房东，而不是长租公寓运营商。租金贷模式建立在房租一直上涨、租赁房空置率较低的前提下，租金下跌，链条就断裂。

长租公寓爆仓肯定会比P2P更恶劣，P2P投资者多少都有些贪图高收益的小心思，最多是损失本金。租赁市场崩盘，租客贷款资金被卷走，政府监管严重失职。租客冒着贷款风险，不仅没有高回报，连住的地方都没有了。

住街上吗？

三、“史诗级”土地流拍蔓延到沿海地区——房租房价化

按照深圳有关部门的说法，住房租赁限价，首先会拿新房租赁，以及开发商配建的租赁房试点。果真如此，新房房租将会和一手房房价一样，全都被限死，导致市面上二手租赁房、老公房租金上涨，甚至租赁市场也出现一二手租赁住房价格倒挂。

房租向房价看齐，房东多一个涨租的理由。

在北上广深这种一线城市，本来就有土地红线，2018年来房企拿地又以国企和央企背景开发商为主。纯租赁地块尽管价格低廉，几乎都是量身定制给国企央企开发商的。敢在一线城市主动拿下竞自持、竞配建地块的民营房企，要么是万科、碧桂园、恒大、保利之类的龙头，积极响应国家号召，发展租赁住房。要么对这一块土地是真爱，不惜一切代价要夺取。

深圳对于竞配建租赁房的管制，会进一步削弱房企拿地动力，土地流拍进一步加剧。

有人会说，土地流拍不可怕，一二三线城市经常会流拍，这没什么大不了的。问题是，这次史诗级土地流拍，正向东部沿海热点城市转移。

根据中指院的数据，2018年1到7月，一二线城市土地流拍占比提高。流拍宗数前十城市中，一二线城市占8席。三四线城市土地市场热度继续提升。

从热点城市流拍总量占比来看，2018年前七个月，一二线城市流拍地块83宗，占总流拍地块的60.6%。从流拍宗数前十城市来看，一二线城市占8席，其中天津总计流拍12宗地块。

限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地，自2018年以来，成为新一线土拍市场最热标配。

租金管控的结果是，短期内租金的确下跌了，群众们欢天喜地。中长期看，租赁房限价导致没有更多民营房企愿意拿地，剩下的几乎都是国有开发商，土地财政无法续命，一线和新一线房价泡沫被刺穿，引爆居民房地产杠杆。大家会一起爆雷吗？

美国、香港、东南亚和日本的房地产泡沫，都有共通点：住房需求逆转，市场热钱无处可去，楼市的蓄水池功能越来越弱，资金不断被往外挤压，银行等金融机构推波助澜，住房资产证券化兴起，为赶上末班车的租房买房者大开方便之门。

危机来临，最先感受到的总是中产，最先受害的也是中产，最无能为力的，依旧是中产。

每次房价、房租上涨，首先被保护的，其实也是中产！