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太冷了 腰斩也难形容燕郊楼市的惨烈
www.creaders.net | 2018-09-26 16:57:07  米宅北京 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

1

一向是环一线楼市风向标的燕郊,最近房价又创新低,腰斩已不足以形容燕郊楼市的惨烈,近两个月,燕郊房价已跌到巅峰期的腰迹线以下。

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以燕郊知名楼盘天洋城为例。

天洋城是燕郊巨盘,共有47栋板塔结合的大高楼,共15489户。

天洋城虽然不临潮白河,但位于生活便利的燕郊镇中心位置,换手率一向很高,投资自住两相宜,是燕郊楼市走势的风向标。

去年年初最高点,天洋城的成交峰值是32000-35000元,在这个价位附近成交了大批房源。

去年三月调控之后,燕郊房价一路走低,去年八月已跌至22000元左右,燕郊楼市腰斩的新闻就是在那个时段频繁曝出的。

之后将近一年的时间里,天洋城二手房成交价一直坚持在19000-23000之间,既不上涨,也不下跌。

在很多人看来,两万元是燕郊的支撑底价。利好消息不断的北三县,燕郊两万的价格已经没有下跌的空间。

然而,出乎意料的是,坚守了一年的燕郊楼市,从今年八月初开始,两万的支撑价被彻底打破并持续下跌。

天洋城近期的二手房成交价已跌至16000-17000元,和峰值的35000元相比,这才是真正的,不含一点水分的腰斩,甚至是臀斩。

目前,燕郊除位置最佳,品质最好的少数几个楼盘,如东方夏威夷,首尔甜城,九里香堤、潮白星光公馆等,还勉强维持着两万元左右的成交价,其他楼盘基本全部跌到两万元以下。

现在,纳丹堡、燕京航城、美林湾、星河皓月这些燕郊代表性楼盘,大部分成交价在17000-18000,像上上城这样口碑不佳的大盘已经跌到了一万五。跌幅之大,跌速之快,跌破了许多人的眼镜。

短短不到两个月,燕郊二手房价格急速下跌了10-15个点。

一万五会是燕郊房价的尽头吗?

这两个月究竟发生了什么,让一直有强力支撑的燕郊房价突然坠落?

2

燕郊虽然不属于北京,却一直是北京楼市的桥头堡和风向标,北京一有风吹草动,燕郊反应最快。

燕郊2016年楼市大涨,源于北京政府搬迁和通州副中心确立,缺乏管控的环京一涨就是疯涨,一跌就是急跌。

一年时间从一万出头翻到三万多,如果不是调控,四万指日可破。

调控半年之后,燕郊房价在两万出头横盘了一年,

万万没想到,等来的却是燕郊房价的快速下跌。

到底发生了什么?

其实一切都没变,北京市政府搬迁在即,北三县副中心一体化进程也在推进之中,三到五年即可初见成效。燕郊仍然是那个燕郊,北三也仍然是那个北三。

唯一不同的是,预期变了。

下半年开始,楼市风向陡变,731政治局会议更是一个转折点。

大家终于醒过味儿来了,这次是来真的,不再是“狼来了”。

十多年的楼市上涨预期,被最终打破。

预期一旦打破,比黄金还重要的信心就会丧失,紧接着反应的就是房价。

入秋以来,比起前几个月的坚挺,北京二手房的价格又有了回落的迹象。就连前几个月一直在慢涨的通州,也停止了上涨,部分小区还有了小幅回调。

北京尚有大量刚需的支撑,燕郊却并不是。

3

燕郊虽然也有大量的自住人口,但楼盘众多的燕郊,近两年入市的投资客数量极大,经过一年多的起起落落,他们的信心和资金支撑,已经到达了一个临界点。

我认识的一个朋友非常具有代表性。

他本人住在燕郊,在燕郊有三套房子,一套自住,另外两套是投资。

除了第一套自住房买入价很低外,另外两套都是在燕郊房价快速上涨期购入的。

一套买入价接近两万,另一套买入价接近三万,而最要命的是,这两套的首付都是第一套抵押贷款的钱,一个月的月供加贷款利息两万多,而他本人当时还一直处在失业状态。像他这样的投资客在燕郊并不少见。

去年十月我和他聊起房价,他还对后市充满信心,坚信燕郊的房价迟早会重回高位,他相信,只要能熬过这段最艰难的时期,他就能打赢这场投资保卫战,最终实现他的梦想,用两到三套燕郊房产高位套现,置换一套朝阳的优质房产。

最近一年我没有再见过他,但可以想象,这一年期间他备受煎熬。

燕郊房价不仅不涨,还在持续微跌,每个月两万多的还款额却是雷打不动的。

就算他认定燕郊房价迟早还能涨回来,可是,长夜太过漫长,以他的资金情况,很难坚持到黎明了,目前燕郊低价抛售的房源中,我想大概率会有他的一套。

除了投资客众多和预期改变,燕郊急跌,还有重要的一点。

北京眼皮子底下的燕郊,调控十分严格,三年的本地社保雷打不动,没有半点空子可以钻。即使去年六月新政加强版出台后,有人开始交燕郊社保,也要等到2020年的6月才能获得购房资格。时间太久,投资客已经等不了了。

和燕郊不同,大厂香河有大量新盘,开发商尚且有灵活的操作模式,而燕郊已经是一个存量市场,新盘稀缺。

二手房交易缺乏灵活变通手段,只有有资质者才敢接盘。卖家与买家数量严重不成比例。

燕郊房价在高压调控后一直就是靠预期在支撑,散户定价本来靠的就是预期,预期一旦被打破,支撑也随之打破,两万元大关分分钟溃败,燕郊二手房价急速下跌。

另一则催化剂则是近期盛传的,从明年1月1日起,全国社保将联网,这对于很多在环京缴纳社保和纳税,以期三年后获得购房资格的人来说,也是一记重锤。很多人认为,社保一旦联网,将无法同时缴纳两份社保和个税。

实际上,社保是否明年联网尚未落地,即使联网,最终导致的结果,究竟是不能同时交两份社保还是纳税额度会提高,都存在不确定性,但这一传闻无疑加大了对楼市的利空。

4

当然,更多人关注的是:燕郊房价还会跌吗?北三房子还能买吗?

在我看来,燕郊本轮下跌和去年调控后的下跌完全不同。

去年下跌是被严厉调控后的无奈下跌,燕郊只代表自己,燕郊在跌的同时,很多城市还在上涨。

而本轮下跌,燕郊做为总是先行一步的楼市代表,更像是全国楼市的风向标。楼市全盘预期一旦改变,投资客放弃的决不仅仅是燕郊。

请大家留意近期的楼市新闻,厦门降价,杭州降价,西安降价,成都降价,合肥维权,北京维权,南京维权,长沙维权。

降价和维权如同一对双生子,已经开始在神州大地蔓延。

就我个人,已经接到北京、天津等地多个粉丝的维权申请,希望米宅北京帮他们一起做楼盘维权,恕我直言,大部分维权理由并没有打动我。这些理由在房价上涨期都可以忽略,在楼市遇冷期却显得那么扎眼。

购房者并没有那么弱势,开发商也没有那么无耻。

至于燕郊未来还会不会持续下跌,我不想去盲目预测。预期扭转之后,楼市已不会再出现像上半年那样的分化,有的城市上涨,有的城市下跌;而是全国一盘棋,一荣俱荣,一损俱损。燕郊的下跌,将不再只代表它自己。

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