万科要“活下去” 中国房产3巨头慌了

2月25日，《万科周刊》发布了万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿，其中指出，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。  

仅仅3天后的2月28日，有消息称，自2月12日开工至今，碧桂园出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。这一次裁员波及总部和区域，范围相较于以前更广。  

头部房企的一举一动往往会对行业产生巨大影响，更何况是位列行业TOP3房企。从万科内部讲话，到碧桂园裁员传闻，再到恒大全国降价，头部房企调整映射出其对行业趋势持何种判断？对行业将会产生何种影响？2019年楼市到底会走向何方？  

TOP3房企率先动起来  

2月25日，《万科周刊》微信公号发布了董事会主席郁亮的一份内部发言稿，其中指出“经济下行压力加大，‘L’型走势尚未探底，宏观形势并不乐观”，并表示，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。  

该内部发言也成为当日众多媒体争相报道的焦点。  

而针对2月28日网传的碧桂园裁员50%消息，碧桂园相关负责人回复每日经济新闻记者采访时明确表示：没有裁员，50%也是没有的事，此次“裁员”系组织架构优化调整。  

在3月1日碧桂园举行的2019年春节后的第一次集团管理会议上，创始人杨国强针对“裁员”传闻回应称：“肯定不是裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。公司接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。”  

记者从接近碧桂园的人士处获悉，目前区域确实在进行较大规模人员调整，根据区域业绩对应人员编制。如果目标业绩下调，则相对应调整员工编制。有些区域变动不大，有些区域就很惨，“优化”人数达到1000人。  

每日经济新闻记者在一份恒大官方折扣说明上看到，购房人能够享受92折、95折、3万元购房券以及赠送家电等多重优惠。恒大集团相关负责人向记者表示，全国项目基本执行统一的折扣标准，不同的区域可能略有差异。  

头部房企调整为哪般？  

实事上，高喊需要“跳出路径依赖和牛市思维”的万科，在土地市场上仍然没有手软。每日经济新闻记者查阅相关资料获悉，万科2018年三季度拿地金额逼近恒大、碧桂园、保利等房企总合。  

中原地产研究中心统计数据也显示，大部分城市去化速度放缓，房地产龙头企业拿地的节奏明显分化，万科在今年1~2月合计拿地金额达283亿元，行业排名首位。  

上述接近碧桂园的人士向每日经济新闻记者透露，此次“优化”的范围涉及到成本管控、投资、运营、设计和财务等多个部门。优化的具体方式各区域也没有统一标准，就是根据区域的业绩指标，把多出编制之外的员工通过制度考核的方式淘汰，对能力不足的员工进行“优化”。一般而言，一二线城市三千万业绩有一个员工的编制，三四线城市大概两千万业绩有一个编制。该制度是今年执行的，去年没有这个制度。  

记者注意到，在“优化”人员的同时，碧桂园仍然在为新的业务板块招兵买马。一周前，旗下博智林机器人正式开启2019年全球招募，招募范围涵盖高级管理岗和各类技术研发岗位；在2018年下半年，农业人才的招聘也在为农业板块加码布局。  

至于恒大本次全国降价，记者注意到，事实上恒大每年都会进行两次全国性促销，折扣力度有所不同。对比去年同时期，恒大推出的折扣是88折。进行折算之后，本次降价优惠并不明显。  

上海中原地产市场分析师卢文曦向每日经济新闻记者分析认为，“2019年全国楼市将面临调整压力，作为一线龙头企业会主动应对，加快资金周转，提高抗风险能力。虽然企业会提出很多口号，但更要看他们行动如何。”  

可能引发行业洗牌？  

郁亮在内部讲话中谈到万科目标时强调，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。  

杨国强春节后的第一次集团管理会议上说：我们要做一个高科技企业，未来地产只是多元业务中的一部分，公司已经在用心谋划新的业务。  

许家印在集团销售大会上表示，所有在售项目住宅(含公寓及写字楼)可有9折优惠(受备案价影响价格除外)，商铺8折优惠。  

头部房企的一举一动往往会对行业产生巨大影响，更何况本次连续曝出新动作的是目前位列行业TOP3的头部房企。  

同策咨询研究中心总监张宏伟接受每日经济新闻记者采访时表示，“短期来看，头部企业无论是组织架构还是人员，还是降价带来的利润都会有所损失，但未来两三年来看，这一动作会引起中小企业——尤其是民营中小开发企业出现一些问题。”  

“头部企业的率先调整可能引起行业的重新洗牌，行业预期悲观的情况下，部分中小企业可能进一步陷入资金困境。未来半年到一年，头部企业在行业下行调整周期中会迎来比较好的收并购机会，尽管这种机会并非主观造成。”张宏伟说。  

今年楼市走向何方？  

2019年前两月，尽管房地产市场仍被低迷氛围笼罩，但部分城市还是露出了些许回暖迹象。一些城市新盘供应量开始加大，调控政策略有放松，市场各方的热情纷纷被调动，开发商的热情也蔓延到了土地市场。  

2月下旬，深圳湾某高端豪宅、最低价超过2000万/套却受到购房者追捧；某房企北京区域启动了“抢收计划”，单周认购额达15亿元；广州一日出让三宗地块揽金116亿元。  

一边是宏观经济走势尚待明朗，一边是似乎小阳春收割行情触发在即，楼市向左走还是向右？  

每日经济新闻记者注意到，春节后南京等多个城市出台人才落户政策，楼市调控“松绑”信号被加码放大。同时，不少城市新盘集中入市，成交低迷期累积的购房需求也在近期得到释放，中介机构借此机会纷纷放出“抢购、抢认筹”的消息，楼市“小阳春”仿佛一触即发。  

据国家统计局数据，1月份商品住宅销售价格下跌城市明显增多，70个大中城市中，58城新建住宅价格上涨，4城持平，8城下调。二手房价格17城出现下调，12城持平，上涨城市进一步减少至41个。  

据张宏伟判断，今年销售情况不会太乐观，仍然继续维持目前的趋势，开发企业以价换量，降低利润率、提前回款确保现金流。  

卢文曦指出，“全国楼市分化格局依然呈现，因此小阳春也会有所分化。一部分承压的三四线在去化上仍有压力，相反经过一年多调整，部分一二线城市或有好于去年同期的成交量。一方面一年多积累，这些积压的客户需要释放；另一方面，限价背景下市场对今年走势较为谨慎，以价换量为主流方式，较有性价比的产品仍会受到市场认可。”  

中原地产首席分析师张大伟指出，最近市场回暖的原因很简单，看看2月份的PMI就知道了。市场是回光返照还是小阳春要看一季度的经济情况。  

“当下企业还是应该顺应市场周期，做出些调整，当自己调整好了，就有更多的市场机会。在市场格局迅速发生变化的时候，可能头部企业更加先知先觉。”张宏伟认为。