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川普新政将至 旧金山房市会怎样?
www.creaders.net | 2016-11-18 22:15:29  大纪元 | 0条评论 | 查看/发表评论

       在今年11月总统大选中当选为第45任美国总统的唐纳德‧川普(Donald Trump)虽然尚未宣誓就职,他上任后关于移民、投资和金融方面政策的变动无疑将影响房市。在即将到来的政策交替下,旧金山湾区的房市能否维持当前的盛况,今后将何去何从,专家有不同的分析和解读。

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       11月17日,《旧金山纪事报》刊登专栏作家凯瑟琳‧彭德(Kathleen Pender)的长文,对这些问题进行了深入的探讨和猜想。

       自从川普当选为美国下任总统,房产按揭贷款利率上涨了0.5个百分点,并导致高科技股票下跌,让人担心如果这样的趋势持续下去,将会影响到旧金山湾区房市的兴旺。

川普新政 对房市正负效应同存

       川普本人是著名的房地产大亨,他入主白宫之后,将实行的新政,如加大基础建设投入,放宽按揭贷款限制等措施,将令房产看涨。

       新政也同时有一些对房地产市场负面作用,如:川普加大基础建设投入、减税等措施会刺激经济成长、提高人民收入,但减税同时也将造成财政赤字增加,造成通货膨胀率上涨,以及银行利率、包括房屋按揭贷款利率提升,从而在一定程度上降低房屋的可负担程度。

       在川普新政之下,随着银行利率提升、货币流动性增加,原用于高科技股票的投资,可能会流入到银行业,这也正是导致前几天高科技股票下跌、按揭贷款利率升0.5个百分点的原因所在。

       川普主张改动2006年由次贷危机引发全美国经济危机之后对银行严格监管,减少银行信贷以降低风险等策略,以盘活经济,包括主张废除对银行严厉监管的多德-弗兰克法案(Dodd-Frank Act)、降低贷款门槛等措施。

       如果这些措施得以实施,将令房贷更容易,特别是对于那些信用不足的居民。“碧康经济”(Beacon Economics)联合创始人克里斯‧索恩伯格(Chris Thornberg)认为,这样做将会抵消一些高利率引发的效应。

       穆迪分析的资深经济学家安德列斯‧卡巴科-伯格斯(Andres Carbacho-Burgos)表示,一旦多德-弗兰克法案被废除,就将导致标准的按揭贷款增加,从一方面来讲放宽按揭贷款是好事,但长期来讲,可能会出现类似2004~2005年期间次贷危机前的危险情形。

      非法移民政策如何影响房市

       川普参选时表示,会将非法移民递解出境,并在美国墨西哥边界筑墙,阻止非法移民大量涌入美国。直接的效果就是,公寓的需求会降低,因为这些移民多数都是租房。根据皮尤研究中心的数据,在今后50年内,美国88%的人口增长将来自移民,包括合法及非法的移民。

       加州大学伯克利分校Haas School of Business的Fisher Center for Real Estate主席肯‧罗森(Ken Rosen)表示,租住房屋需求降低,加上新建的公寓,可能会在全国一些地区造成住房盈余,湾区很可能就是其中一个。

       这样的趋势,无疑将令租住房屋的需求压力大大减轻,对一些人而言,可能会倾向于选择租住。

       卡巴科-伯格斯表示,如果川普总统和共和党占多数的国会遣返尽可能多的非法移民,并成功阻止非法移民的话,那么可能会造成建筑工人人力不足。他所在的公司估计,2012年13%~14%的建筑工人是非法移民。

       因为人工缺乏造成新居民楼建设迟缓,短期内必将增加租房压力,但随着更多非法移民被递解出境,这种压力长期以来会降低,卡巴科-伯格斯认为。

      海外投资对房地产的影响

       在外贸方面川普也显示强硬立场,比如他说要针对中国征收高进口关税,可能将导致中国房产买家的减少。罗森表示,如果川普真的这么做了,中国会回击,那么从中国流向美国的热钱将大大减少,同时可能会吸引更多俄罗斯的买家。

       至于说川普的经济政策可能会对高科技公司不利,也可能会影响到这些新贵们购房的能力。但“太平洋联盟”(Pacific Union)负责商业情报的副总瑟尔玛‧赫普(Selma Hepp)认为,高科技本来就是起起伏伏、有输有赢的产业,川普不扶持的政策可能会导致替代能源公司的衰败,但不会影响其它类型的高科技公司,比如生物科技公司股票在总统大选揭晓后反而大涨。

       潘拉贡房产集团(Paragon Real Estate Group)首席市场分析师帕特里克‧卡里瑟(Patrick Carlisle)认为,像Uber、Airbnb这样新兴的共享经济公司,由于人们对经济信心的增加,或许最终会上市,从而催生6千个新的百万富翁,这对房市绝对会造成冲击。

      川普当选对房市影响如何 言之尚早

       部分学者认为,由于在总统大选之前,旧金山湾区的房市已经开始有减缓迹象,故要说川普当选总统对湾区房市有多大的冲击或许还言之过早。

       奥克兰的房地产经纪公司Grubb Co.老板D.J. Grubb表示,大选以来一切正常,他说,相信新总统上任最终将会刺激市场,而在这之前由于诸多不确定因素可能会造成一些停滞。

       马林县的地产公司Decker Bullock Sotheby’s International Realty经纪人乔恩‧科玛什(Joan Kermath)表示,大选对湾区房市没什么影响,还没有见到过买家看中了一套房子之后,因为改变主意要去加拿大而撤回的。

       科玛什更表示,在大选前房市增长就开始减缓了,表现是房子要等更长时间才能卖出去,买家买房子更小心,谈判空间也更大了。她认为,这显示房市正在逐步正常化。

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