加州地税开交了！说说地产Tax的那些事

　　相信上两周，大家都收到了一封封信，地产税的信。

　　加州地税分两次缴纳时间：

　　第一次缴纳时间是11月1日之前，如果12月10日还没有缴纳，就要开始付滞纳金，逾期不交的惩罚金是10%。

　　第二次缴纳时间是2月1日之前，如果4月10日还没有缴纳， 就要开始付滞纳金。逾期不交的惩罚金是10%。

　　如果长期预期不交，就可能被政府强行收回产权。

　　如果您购买房屋是通过Escrow公司进行交易， Escrow负责人都会按照天数的比例把买方和卖方的地税算好。这样买卖双方各自负担应该负责的地税。

　　新的房主买到房子以后，就要开始关注地税局寄来的税单。如果您没有收到的话，一定要打电话或是自己上网查询您所要交的地税。绝对不能因为没有收到税单就不付税。

　　温馨提示：如果您是今年买的房子，由于 County system update 没有那么快，税单寄到时可能还是前任屋主的名字，但地税是跟着property的，不是跟着人的，请及时缴纳!

　　为何要缴纳地税?

　　在美国购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于你个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于你个人资产。但地税(property tax)则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的，以收缴地税的形式，每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府，有政府统一来修路，修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者，不能逃避缴纳地税，那是违法行为。

　　地税是怎么来的呢?

　　它是按照你房子的价值，是两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭，会有稍稍变动。在房地产跌价的时候是有办法上诉的，房屋持有者可以到当地的县政府评估员(county assessor)填一个表格，这时你必须与他(她)说明地税被高估了，当然你得提前准备好一些资料，说明你的邻居的房价最近的销售价格，列举出三-五套与你面积差不多的邻居的房价，进行说服工作。如果能说服县评估员，就会调整你的地税，如果能够降低一些，就可以少交一点税。不过，在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉，县政府也会自动的给你调减一点税。

　　特别要注意我们房子的价值分两部分，上面一部分叫land，下面是improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室，可以把这个税单交给你的会计师，这两部分对于抵税就会非常有用。因为土地 land 不能折旧，但是你房子的建筑物improvements是可以折旧。比如说你的房子是住宅的，那么27.5年使用寿命，商用的39.5年。那么你就可以用你的 improvement 除以这个年限就是你可以折旧的部分。这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块，地税五千块，你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税，或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。

　　如何查阅这个折旧率呢?在每年地税单total tax due下边，即税表右下角，就看到这两个数字。还有一个区域号parcel number，知道你的parcel number就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在值多少钱?都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的，因为在美国购买任何房地产都要在县里注册，任何时候，不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样，很公开。

　　如何缴纳房屋税(PROPERTY TAX BILL)?

　　政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要，必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年七月一号到次年的六月三十号。一般人会在九月底，十月初收到这份税单。

　　地产税property tax与所得税income tax无关。有两种方式可以交这个税，一种方式就是单独交，可以在网上交，也可以寄支票去交，或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉，叫impound。Impound进去之后就不用担心了，如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交，尽管有些是贷款银行交的，但你也会收到一份复印件。

　　交地税绝对不能晚，罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交，也可以用支票付，另外就是邮寄。邮寄的话要小心，你说寄了，对方说没收到就麻烦，所以最好的办法是寄挂号信(certified mail)，仅仅是多花$5就可以保证不会丢到信件，寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话，可以提前十几天半个月，确定他可以收到，小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲，寄出去的信件应该是按邮戳为准，所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去，才可以放心寄出。