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有一套公寓,具备了买家梦寐以求的一切优点:宽敞、气派、可以坐拥绝佳的公园窗景。它所在的大楼也很好,是上东区最有名的楼盘之一。一对夫妇搬了进去,取出行李,在接下来的几个月里试图安定下来,但没有成功。
“老实说,”福克斯说,“他们只是觉得楼里有太多共和党人了。”
由于房价高、存量少,纽约市的租客和购房者们想要找到一套既宜居、又平价的公寓,已经够难的了。如果房子里还有舒展筋骨的地方,可以晒到几束阳光,甚至——想想吧——还可以坐拥景观,那可就太棒了!他们会赶紧填好必要的文件,或者给出报价,然后期待着幸运能够降临到自己头上。
至于住在隔壁或同一栋楼里的是什么人,谁在乎呢?
“我之所以来这里,是想跟各种各样的人打交道。来纽约市体验生活,就意味着要感受这个城市的多元化和质感。”哈尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的总裁詹姆斯·M·格里卡(James M. Gricar)表示。他还说,无论如何,“大多数买家都关注的是空间,”而非邻居。
但是,对有些人来说,如果一套公寓只是配备了足够的卧室、浴室和衣橱,以及他们一向垂涎的、带有用餐区的厨房,那仍是不够的;他们还想确保自己跟其他住户合得来——不管他们怎么定义“合得来”。“有些人想体验到对其所住楼盘的归属感,”道格拉斯·艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman)的助理经纪人弗朗西斯·卡岑(Frances Katzen)说,“他们想知道,住在自己周围的人是谁。”
房地产经纪人可以将楼盘的底细透露给潜在买家,只要内容无伤大雅,比如员工当中门卫的人数、该楼盘的抵押贷款上一次重新贷款(refinance)的时间、以及健身房设备的更新计划。但是抱歉,由于法律原因,能说的就只有这些了。
那么,对于那些心怀好奇或关切的人们,怎样才能对楼内的住户有个大体的了解呢?有的方法比较直接,比如和门卫或喜欢八卦的楼内住户打听。此外,也有间接的办法,这就涉及到一点调查工作了,比方说,去查阅管委会的会议记录和章程等。
在跟一帮思想闭塞的老住户做了一段时间邻居后,芭比塔·帕特尔谨慎地在一栋包容性更强的新楼盘里买了套房子。Alan Chin for The New York Times
雪莉·麦克奈特(Shirley McKnight)虽然迫切希望从皇后区搬到曼哈顿,但若没有对楼盘彻底调查一番,她根本不会去上西区,看一栋出租楼里的一套闲置单间公寓。
“我想知道楼里住着什么样的人,”现年64岁的服装设计师麦克奈特说,“我想知道那里是不是住了很多青少年,会不会很吵闹。我想跟一些体面、勤劳的人住在一栋楼里。”
“我做梦都想住在曼哈顿,”她接着说,“但如果我对自己从门卫那了解到的情况不满意,是不会住进那套公寓的。”
有年幼孩子的潜在租户或卖家,很可能会希望楼里有很多推着婴儿车的妈妈族;而如果他们甚至比W·C·菲尔兹(W. C. Fields)还要讨厌小孩,就可能会希望楼里的住户至少都在21岁以上了;如果在他们眼里,正式场合穿的鞋子应该是黑色高帮鞋,而某个楼盘的住户会穿菲拉格慕(Ferragamo)在健身房的跑步机上锻炼,那么他们可能就会对这个楼盘敬而远之了。
阿琳·卡戈尔(Arlene Kagle)是一名心理医生,在纽约和弗吉尼亚州的里士满(Richmond)执业。她说,如果你要住的是一座里面只有五、六套公寓的褐石建筑,那么操心这种事或许还有道理,“但是如果楼里有很多单元,那你就没法、也不应该那么想要控制局面了,”她说,“你又没被邀请去家里共进晚餐或是成为死党。你只是跟别人共用了一座电梯,可能再加上一间洗衣房而已。如果你不能接受这一点,那就在郊区买一栋别墅吧。”
无论如何,刺探未来邻居的情况都可能是件棘手的事情。
房地产经纪人的立场,决定了他们不能透露太多信息,因为《公平住房法》(Fair Housing Act)禁止他们回答如下问题:“楼里是不是住了许多老人?”“我很怕吵,你能不能告诉我,这里是不是有很多喜欢开派对的年轻人?”或“我们家有小孩。要是搬进来,他们能不能找到很多玩伴呢?”
类似的越界问题,还涉及到性取向、婚姻状况、信仰和国籍。但显然,这些挑剔的买家自己并不属于受保护阶层。“你总不能把大楼里已有的住户撵走吧?不过你可以对客户这么说,‘我觉得你住进来可能会不太习惯,因为这个楼盘很排外,里面的住户不怎么友好’。”一名经纪人说,因为担心得罪老板,她要求匿名。
“我认为人们有权知道他们隔壁住着什么人,”房地产公司Urban Compass的总裁莱昂纳德·斯坦伯格(Leonard Steinberg)说,“但我也觉得,他们被一种乡村俱乐部式的思维带偏了。”
他说自己有一些客户,只想跟共和党人或民主党人做邻居。“然后我的反应就是,‘真的吗?想想这个问题吧。这种事对你的生活有影响吗?’”
“就算你的邻居是共和党人,那他就一定是个坏邻居,或者会跟民主党邻居不一样吗?我就奇怪了,为何有那么多人表现出来的态度就像是,‘我对谁都能接受,只要他们和我一样。’”
柯克兰集团(Corcoran)的助理经纪人斯图尔特·莫斯(Stuart Moss)主张客户自己去观察,他还说,自己“可能会说,某栋楼比另一楼盘的氛围‘更随意’,或者‘更正式’。”
这样的提示,对于下文将提到的一对夫妇可能会非常受用。这对夫妇在公园大道(Park Avenue)买下一套公寓,本打算彻底翻修一下,但结果却从楼里搬了出去。
在这笔交易中,(道格拉斯·艾丽曼的)卡岑是这对夫妇的经纪人。她说他们告诉她,自己没想到那栋楼里的气氛那么呆板。“他们抱怨说,楼里没有任何住户像他们这样放松,”她说,“他们感觉其他人好像成天都在工作似的,这样的氛围令他们很扫兴。”据卡岑回忆,那对夫妇中的男方总结说,“这个地方感觉让人透不过气来。”他们离开了东区,在西区买了一套战前的共管公寓,用卡岑的话说,那里“自由多了”。
八年前,房地产律师史蒂文·D·斯拉德克斯(Steven D Sladkus)及妻子带着两个孩子,在上东区找到了一套心仪的房子,他们想知道这个楼盘是否欢迎家庭住户。当然,他们的经纪人对此三缄其口。而斯拉德克斯执意将这个问题探究到底。
“我可不希望我女儿在大堂里拎着一个密保诺(Ziploc)保鲜袋吃金鱼饼干时,会有其他公寓股东看她不爽。所以我上网在AnyWho上搜了一下这个地址,”他说的AnyWho是一个导航网站,“我随机找到几个住户的电话号码,给他们打了过去。”
斯拉德克斯从他们那里了解到的情况颇令人宽慰:楼里有很多孩子,每到万圣节,住户们就会像过国庆一样在大堂里庆祝。而门卫们对小孩子就像BigBird(卡通人物——译注)一样亲切。于是斯拉德克斯和妻子买下了这栋楼里的房子。
“我觉得,接我电话的人应该不会觉得我很古怪,”斯拉德克斯说,“他们可能会觉得意外,不过是愉快的那种意外。”
当然了,一个人也并不总想仰仗陌生人的善意。你可以唤醒自己内心的福尔摩斯,动用你的推理技巧。观察一处楼盘里的设施,是个可行的方法。如果楼内有一间游乐室,那么这里肯定是欢迎家庭住户的;而如果有间摆着台球桌的派对屋,那就说明这栋楼至少是部分面向年轻单身族的。
“但是,你从设施当中也会读出很多混杂的信息,”Urban Compass的斯坦伯格提醒道,“一般人认为,如果楼盘里建了游泳池,就说明里面肯定住了许多年轻人。错!很多老人都发现游泳是一种让身体无甚负担的锻炼方式。”
弗朗西斯·卡岑说,她有一些客户会满怀希望地寻找像门柱圣卷(mezuzas,一面是《圣经》文字、一面是神祇名字的小羊皮纸卷,挂于门柱以示犹太家庭之信仰——译注)一类的宗教象征,并且调查信箱上的家族姓氏。
他们要是进入大堂看看,或许会有更多发现。电梯里有没有戴着白手套的操作员?柯克兰集团的莫斯说,如果有戴白手套的电梯操作员,就说明楼里可能住着格外重视安保的空巢家庭。与此同时,如果大楼的“门卫上下打量你,不以为然地盯着你的衣着,那你就可以得出一些结论了,”斯坦伯格说,“倒不一定说明楼里每个人都是那样,很可能并不是;但如果楼里每个人都讨厌那种行为,那么这个人很可能是待不下去的。”
房地产公司William Raveis纽约分部的总经理凯西·布拉多克(Kathy Braddock)建议客户实地蹲点。“如果你在一天的不同时间去看一处楼盘,就会看出许多东西。”她说。潜在买家如果早八点之前去看看,就能发现有没有人早上出门去上学。
不过,还能收集到许多其他方面的情报。“你可以看看住户是否挑剔,他们对门卫是否粗鲁,”布拉多克说,“遛狗的人多不多?这样你掌握的情况就会越来越丰富。你必须早、中、晚都过去看看,然后把信息拼凑起来。”
但即便是做尽职调查,也有可能拼凑出错误的信息。芭比塔·帕特尔(Babita Patel)十几岁时就定下一个目标:要在纽约市买一套公寓。她从14岁时开始攒钱。后来,在进入格莱美西公园(Gramercy Park)附近的视觉艺术学院(School of Visual Arts)不久,她就注意到了宿舍不远处的一栋大楼。“它很漂亮,也很气派,”帕特尔说,“我关注了它很长一段时间,所以看到了进出大楼的都是些什么人。我觉得自己已经知道要搬进一个什么地方了。”
十年前,她在那里买下一套L形单间公寓,“当时我真的很兴奋。”帕特尔说。她现年35岁,是一名摄影师,同时在一家非营利组织做执行总裁。
她在这栋包含300套单元的大楼里安顿下来后,立刻开始热心参与它的管理。但是她很快就发现,合作公寓管委会里的人都是些在此居住多年的老居民,他们没有兴趣倾听新股东的想法。“我去开一个会,为某项事宜投票,”她说,“结果那次经历很不愉快:50个成年人都在比谁喊得更大声。离开会场之后,我意识到自己想搬走了。”
两年前,帕特尔卖掉她的单间公寓,在一栋建了7年的共管-合作公寓楼(condop)里买下一套一居室。“我想住新一点的楼,”她说,“因为我估计这样一来,每个人搬进来的时间都相对不长,不会形成根深蒂固的保守势力,包容性也会更强一些。”
此外,她还可以跟公寓卖家面对面地打交道,这也给她带来了帮助。“她给我讲了一下同楼层里每个人的情况,他们似乎都和我处在同一个人生阶段。”帕特尔说。
往往,对楼盘背景稍作了解,也有助于大致把握整栋楼的人员构成。好几名经纪人都表示,如果租约里有“暑期工作规则”,就说明楼里的住户比较刻板。如果某个楼盘要求购房者以现金全款买房,“那么你的邻居只可能是房产继承人,要不然就是已经在职场打拼多年的人。”房地产经纪公司Suitey的创始人菲利普·朗(Philip Lang)说。
律师事务所Porzio, Bromberg & Newman的房地产律师史蒂文·R·瓦格纳(Steven R. Wagner)鼓励潜在买家,在eLaw这类站点查询一下,看看目标楼盘有没有状告股东或被股东状告的情况,然后搞清楚这些纠纷的实质。
“要是管委会因某人占用了太多地下储物空间而卷入诉讼,那么你就可以看出关于这栋楼的一些情况,”他说。此外,根据合作公寓管委会会议记录的详细程度,“你就可以大致了解,管委会是否有许多发布批文和信件一类的琐事要处理。”
当然,你可以查阅管委会的会议记录、打打电话、咨询门卫、全天候地蹲守在你想入住的合作公寓周围。你会得出一些结论,而且说不定是正确的。“但你也可能会碰到意外情况,”Urban Compass的斯坦伯格说,“有时候,最憋闷的楼里住着最有趣的人。”
(作者JOANNE KAUFMAN2015年01月28日。本文最初发表于2014年11月8日。 翻译:彭月明)
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