2018美国楼市糟糕 或为经济风暴前兆

据商业内幕网站报道，2018年末，美国的楼市出现惨重下滑。12月，二手房屋销售比去年同期暴跌10.3%，这是七年来最大幅度的下跌。而在此前，11月和10月的数据也分别都是大幅下跌。

实际上，在2018年，除了2月，其他月份楼市都是以下跌为主旋律；但是接近年底时，跌幅明显扩大。全美各个地区都呈现跌势，就连汉普顿也不例外（注：纽约长岛汉普顿是著名的豪宅区）。

有大宗抵押贷款生意的银行，已经感觉到了楼市带来的寒意，这在他们第四季度的报表里就能窥见一二。在抵押贷款服务最多的两家银行，数字尤其明显：第四季度，富国银行（Wells Fargo）的抵押贷款收入暴跌了50%，至4.67亿美元；手续费收入则下滑了28%至380亿。JPMorgan 的情况也没有好到哪儿去：抵押贷款收入下跌46%至2.03亿，手续费下跌30%至172亿。

这些糟糕的数据足以给华尔街投资者和分析师敲响警钟。瑞银集团（UBS）的经济学家在本周一份备忘录中指出，楼市的低迷及其加剧可能显示出该行业的疲软迹象。现在担心整体经济局势可能还太早，这可能只是在2019年可以轻松克服的一个小障碍；不过，持续低迷的楼市对所有人来说都是坏消息，不仅仅是银行。

瑞银指出，二战之后美国经济的11次衰退，有9次都是以楼市大幅下滑为先兆。楼市疲软通常都不是没有原因的；相反，它很可能是更广泛的经济疲软的首个指症。

谁来“背锅”？

过去一年，美国经济非常强劲：工资在增长、失业率保持低位、破产清算比例很低；这些因素和其他一些因素，看上去都应该是促进房地产投资的。那么楼市究竟发生了什么？最受关注的一个解释是，抵押贷款利率升高了，这使得房价对于潜在买家来说太贵了。

联储会基准利率在2018年4次上调；30年抵押贷款利率在11月已经涨到了4.94%，创下了2011年以来的新高，不过之后在12月又稍微下滑。11月的利率看上去可能没那么高，不过仅仅在两年前，这一数字还只是3.65%。这意味着，对于一栋25万美元的房子来说，每月还款额多了190美元，而30年内则要多还7万美元。

利率还不是全部。瑞银的分析估计，楼市的疲软大约一半要归咎于利率。另一方面，过去几年房价一直在上涨。全美二手房中位数在2018年12月来到25.36万美元，比前一年同期上涨2.9%。而根据全国房地产经纪人协会（NAR）的统计，这已经是连续第82个月的上涨。

房产经济学家费尔韦瑟对《商业内幕》表示，房地产市场的冷却是因为买家已经买不起了。目前千禧一代的人口大约有7000万，年龄在20到30多岁之间，不过他们通常缺少现金，并为学生贷款或其他债务所羁绊。这些千禧一代不得不比父辈们更晚买房，不过房地产市场的繁荣可离不开他们。现实情况是，他们可能会因高额的月供望而却步，继续比较划算的租房。评级机构穆迪负责结构金融的副总裁谢恩说，房地产市场要想持续发展，千禧一代需要在场内。不过他们可能真的买不起。

除此之外，打击第四季度房地产市场的因素可能还有上涨的建筑成本、税改导致抵押贷款减税额降低、贷方收紧信贷标准等。

如果利润下降，贷方为何反而拒绝更多贷款申请呢？

《商业内幕》报道指，有意思的是，尽管购房需求持续下降、收入走低，纽约联储的数据显示，抵押贷款或再贷款（refinance）遭拒的比例在2018年下半年反而上升了。

联储会在10月份针对贷方的“信用便利调查”中发现，尽管贷款的总体数量有所下降，但抵押贷款拒绝率反而从15.9%上升到19%，创下了2015年2月以来的新低。为什么生意不好做的时候，贷方却要拒绝更多贷款呢？

穆迪分析师指出，他们尚未观察到针对自用住宅抵押贷款的信贷收紧。相反，标准近来还有所放松。另一个解释是，贷方收到了很多他们认为高风险的贷款申请。联储早前已经给出了加息路线图，聪明的借款人会抓紧行动，赶在利率上升之前贷款。

费尔韦瑟指出，他们的贷款需求可能更急切，而银行一般不愿意给急需要贷款的人开绿灯，因为他们债务违约的可能性更大。换句话说，借款人的“质量”下降了。谢恩则说，总体上贷款标准可能并没有更严，但申请贷款的人财政状况更差了。

另外，看好当前买房时机的民众也越来越少。密歇根大学和房利美（Fannie Mae）一项共同调查显示，自2014年以来，认为“现在是买房好时机”的人比例就一直在下降。目前，看好当前时机的消费者数量已经低于看衰当前时机的消费者数量，这是个糟糕的信号。瑞银报告指出，历史上只有两次出现这样的情况——也就是在最近的两次经济衰退之前。

楼市不会立即崩盘，但也不会立即好转

谢恩指出，对于那些感觉购房压力太大的消费者来说，没有什么好办法。要么房价和抵押贷款利率下降，要么工资上涨， 要么二者皆有，才能解决这一问题。

今年对于抵押贷款贷方来说，前景看上去比较暗淡。他们的利润预期已经连续第九个季度下跌。不过，在经济强劲发展之际，楼市不会马上崩盘。在其他领域，消费者支出没有减缓，失业率和工资增长看上去也不错。

费尔韦瑟指出，2019年经济预计仍将强劲增长，楼市买家的日子可能也会稍微好过一点。但不管怎么说，楼市的下滑，尤其是第四季度的糟糕数据足以让人警惕。瑞银指出，房地产开支和经济其他方面表现的不同步是一个警告信号；人们对房产这样的长线消费意愿不足令人怀疑，消费者信心和实际支出可能会有异动。