随着加州失业率在新冠疫情的冲击下不断上升，各地租客与房东的冲突风险也在增加。冲突的一方是因疫情收入降低而无力支付租金的租客，另一方是在疫情下也急需收入的房东。在这种情况下，如何才能保证双方理性沟通，进而取得一个两全其美的解决方案呢？洛杉矶台美商会（TACCLA）30日邀请了多位地产专家，通过剖析疫情下的租房市场，为市民提供解决此类冲突的专业指导。
来自Morrison & Foerster地产公司的Jenny Tseng，首先从法律角度分析租房市场。Jenny表示，目前虽然联邦法律尚未有阻止房东因房客欠缴房租而将其驱逐（Evict）的条款，但加州法律允许各市政府在州紧急状态下制定制度保护房客。同时，国会疫情期间通过的新冠病毒纾困法案（Coronavirus Aid、 Relief、 and Economic Security Act）也禁止房东与银行在欠收房租的120天内对接受联邦补助的中低收入房客或房贷人着手驱逐。
在地方层面，由于加州法院在疫情下开放时间有限，导致房东短时间内也很难去法院起诉拖欠房租的租客。同时加州各市往往也会根据各自情况，制定不同的租房政策，因此Jenny建议房东在决定走法律手段驱逐租客前，应向法律机构咨询各市疫情下的租房政策。同时，虽然加州法律禁止房东在州紧急状态下驱逐房客，但如果房东为跨国企业、上市企业或雇员超过500人的大型企业，则不在禁止令之内。
Jenny表示，虽然加州政府在疫情下对无力支付房租的房客有保护政策，但前提是房客必需向房东提供自己因疫情出现收入降低，或失去生活来源的证明。因此无论是房东还是房客，都需要重视此类证明。房东也可向房客索要其是否正在申请，或接受政府纾困金的信息，确认其收入情况。在疫情下，房东和银行可以适当采取更灵活的收租或收贷方式，包括临时降低租金或向租客建议分期付款方案，或根据租约中的具体条款与租客谈判等。
来自Newwark集团的专家简志诚，也建议在出现租房争端时，房东和房客本着“沟通，沟通，再沟通”的原则来寻找解决方案。他表示，在标准的Air Cre商业租约中，并未对由于“不可抗力”导致的违约行为提供赦免，但在很多自定租约（Custom Lease）中，则可根据疫情长短，允许房客延后提交租金。在冲突发生时，建议租客不要马上找律师，也不要突然停缴房租，而是要与房客提前沟通，寻找解决方案。而对于房东，尤其是出租商业地产的房东，建议先以积极地态度与租客对话，并优先与生意规模较大的租客谈判。同时，房东也应对不同的解决方案，包括延期付款，持开放态度。
简志诚还建议，租客与房东在谈判时应重视疫情期间的相关文件与政策，包括地方政府租房政策的变化，以及租客申请联邦纾困金与纾困贷款的证明等。
莲花地产公司（Lotus Property Service）合伙人戈登（Brain Gordon）也对疫情期间的房市发表看法。他表示，根据他的经验，目前恶意拖欠房租的租客非常稀少。绝大多数租客在有经济能力的情况下都会选择支付租金。在这种情况下，房东应该积极与租客商讨支付方案，包括接受信用卡付款以及鼓励租客向各级政府，包括洛杉矶县经济发展局（LACDA）寻求帮助等。鉴于目前经济不景气，许多房客未来可能会选择租住价格更低的房屋以节省开支。在这种情况下，暂时降低租金对房东来说可能比等待房客延期付款更安全一些。
戈登还建议房东在疫情期间做好防疫工作，包括关闭所出租的房屋的公共区域，与租客保持沟通，即时对有新冠病人住过的房屋进行消毒清理等。
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