恒大的购房者 晚上能睡着吗？

　　现在微信群里全是恒大爆雷、员工围堵恒大高管的视频。这只是恒大的雷之一，甚至金额都在恒大上万亿的负债中占比非常低。而恒大的购买者的噩梦可能才刚刚开始。

（图为9月10日，恒大员工在企业总部前聚众高喊“恒大还我血汗钱”）

　　比如下面这个朋友。

　　他已经付清全款了，这意味着恒大已经收了全款。

　　但恒大还没有交房。

　　恒大

　　因为在建工程已做抵押贷款，银行未解押，这时，意味着施工方可能才是房产的权利人。

　　而施工方可能由多方组成，这里面既有复杂的合作关系，甚至还有反复抵押的金融问题。

　　而在不太规范的地产操作中，施工方往往是带资入场的，恒大如果没有付施工方的工程款，那这个房子就不是恒大的。

　　同时，施工方可能还用在建工程向银行借了钱，以现在的很多的操作来看起，他可能还放弃了优先权，也就是说存在在建工程抵押的情况下，银行可能是第一权利人。

　　这时，仅仅是这个未交房的房子，就有四个可能的权利方，分别是购房者，施工方，银行，恒大。

　　我们假设恒大就此倒下，无法付清施工方的工程款，那会发生什么呢？

　　这就叫烂尾了。

　　银行可能成为房子的权利方，他或许可以拍卖用于回收他的贷款。

　　但购房的消费者呢？

　　有可能面临一个最为痛苦的局面。

　　就是房子不是你的，也没到你手上，但你已经付清钱了。

　　在烂尾工程里，当事方有政府、开发商、银行、建筑商、购房者。他们之间的关系错综复杂，对于建筑商来说，开发商不给钱，停建房子是后的选择，也是唯一的选择。

　　实际上银行、建筑商都会十分默契地不赞成将房子盖完，如果开发商还不上钱，那岂不是成了慈善家了？

　　建完房子，那消费者要搬进去住，银行的款呢？建筑商的款呢？他们岂不是成为恒大的接盘侠了吗？

　　银行和建筑商敢去把住户从房子里赶出来吗？

　　所以，要出现烂尾情况时，让他烂着，可能才是银行与建筑总包商的默契选择。

　　这个时候，只有一类人是最天真的，那就是购房者。

　　购房者会认为，房子一定会盖好。

　　怎么可能自己花钱买了房子，最后房子没到手，甚至还是别人的呢？

　　天底下哪有这种事？

　　不要这么天真，这个世界奇怪的事多着呢，只是你没经历过。

　　购房者的底层逻辑是，政府一定会出手托底。

　　如果小规模，有可能，如果恒大这种情况，那就不好说了。

　　在烂尾工程里，政府能做的大概有四点，分别是直接出钱支持工程继续，找第三方接盘继续投入资金开发、协调开发商多方筹措资金继续开发、司法途径等。

　　直接出钱，现实吗？纳税人为恒大接盘？

　　找第三方，谁敢接这个盘？他们如何面对总包商的工程欠款，银行的欠款和购房者的权利主张?

　　协调开发商筹措资金?

　　万亿元的窟窿，怎么筹？

　　最后一条路，就是司法途径。

　　而所有的合同里，银行是唯一的债务优先人，甚至总包都得放弃优先权。

　　购房者想在法律上赢官司，恐怕有困难。

　　说实话，真正不可理解的是恒大的商业模式。

　　恒大开发一个楼盘，出了土地的费用。

　　甚至有可能这个土地出让金还拖欠着。

　　比如兰州市就在七月份向恒大催款，要求他支付拖欠的土地出让金。

　　而恒大转过头可以拿土地抵押向银行贷款，同时，他还可以将建房工程外包给第三方，由第三方垫资开发，而第三方建一部分后用在建工程向银行继续贷款融资，以解决恒大不能支付工程款的资金短缺问题。

　　同时恒大开始售楼，购房者在没有网签和备案的情况下分期将钱交给了恒大，钱全部进了恒大的口袋。

　　就这种商业操作套路，明明就是空手套白狼式的高杠杆运营模式，自己需要投入的资金极少，甚至首批土地出让金都是贷来的。

　　恒大出的兑付方案中，可以用房子抵欠款。

　　但如果这个房子是未建好的，未网签，未备案，在建工程在质押过程中，那其实不是恒大的房子，是总包商的房子。

　　给你了，是不是能成为你的呢？也许也是个谜团。

　　即使你能搬进去，住进去，可能以后也面临着不动产证办不下来的局面。

　　如果恒大六折卖房，最后这些房子都是没有备案，没有网签，要收购房者全款的模式，你品，你细品。

　　能不能品出一丝恐怖的气息出来。

　　再将他四五月在员工内部疯狂融资的行为结合起来，你能不能看到恒大最后的疯狂？

　　那购房者要怎么办呢？

　　没有网签备案的，马上去要求网签要房产证，如果遭到拒绝，就赶快起诉。

　　一个项目，他土地款没付，工程款没付，土地质押了大笔的钱，但他却收了购房者的全款，他的钱呢？这绝不是简单的资金链断了的问题。

　　这些钱到底去哪了？

　　第一种可能：

　　多元化投资失败

　　比如搞各种项目，恒大汽车类的，投到里面又没有产出，亏光了。

　　第二种可能：

　　经营不善导致

　　高杠杆的资金导致资金成本高，内部管理混乱导致成本过高，恒大一直在亏钱。使用各种手段，反复融资，是地产商追求规模的一种重要手段，在房价节节上升的时候，贷到就是赚到，但在房价下行的时候，这就是灾难了。

　　第三种可能

　　实际控制人利用各种手段将公司的钱套出，变成自己的钱

　　这在上市企业里面不是奇怪的事，大股东把上市企业的现金套出搞死公司屡见不鲜。

　　第四种可能

　　整个恒大管理层疯狂利用各种手段掏空恒大

　　恒大是一个国企式的企业，内部充满着官僚主义和大量的职务腐败。恒大在地产界是一个特殊的存在，他的管理作风独树一帜，这个无法评价，但事实就是恒大的员工对公司管理作风一向多有微词。

　　或许，上述四种可能同时存在。

　　我要声明，在这个时间点，我绝不想看恒大的笑话，我倒是真心希望能完美解决，毕竟无数人的身家与恒大的状况相关。

　　但这么多朋友来问我买了恒大的房子怎么办，我得站在最坏的情况为他们考虑。

　　也许是我多虑了。

　　但我还是要奉劝所有的购房者，市场中永远有风险，任何决策都会带来风险，当你在没有网签备案的情况下全款购买，你也应该自负其责。

　　不管怎么说，恒大，注定要成为中国房产史上躲不开的悲催一页。

　　谁的血泪来书面这一篇，是恒大员工，投资者、供应商、银行、还是购房者，还是全体纳税人，现在还不好说。