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序幕刚刚拉开:中国房地产真要变天了!
www.creaders.net | 2017-07-24 22:02:05  瑞 先生 | 0条评论 | 查看/发表评论

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  近日

  万达+融创+富力的交易在行业和市场中抄的沸沸扬扬

  在大家依旧沉醉于讨论:

  到底是“清华北大还是胆大”的同时

  另一则消息也在持续的刷屏:

  国家住建部连同发改委等九大部门发布通知

  要求:

  在人口净流入大中城市

  加快发展房屋租赁市场

  并将深圳+广州+杭州+南京等12个人口净流入城市

  纳入首批住房租赁试点。

  而在近期

  广州+上海等一线城市相继推出持有型供地拍卖

  广州更是“提前”出台租售同权政策

  积极响应国家的倡议。

  其实

  无论是从发文的“阵容”

  还是政策落地之“广度”

  显然

  这不是一个应急性的临时举措

  也非一个头脑发热的草率决定。

  瑞先生认为:

  相对于王健林的离场和孙宏斌的勇进

  国家大力发展租赁市场

  作为一个真正具备“长效机制”特征的制度安排影响无疑要更加巨大和深远

  也将真正

  拉开楼市下半场的序幕:

  一

  众所周知

  1998年的房改

  是中国商品房市场其后近30年高速发展的一个极其重要的历史根源

  福利分房的寿终正寝

  让“市场”成为市民新增住房需求的几乎唯一通道

  这不仅让房地产

  逐步成为大到不能倒的国民经济的支柱产业

  也成为经济发展和人民幸福感提升的双刃剑。

  在这个过程中

  地方政府成为房地产市场发展最大的受益者……之一

  在享受卖地和税收双重楼市红利的同时

  应该承担的保障房体系建立却乏善可陈

  与此同时

  房地产在有产和无产者之间构筑起越来越巨大的财富和权利鸿沟

  越来越成为影响社会和谐的致命稻草。

  而这样的制度安排

  也为多年来一轮又一轮楼市调控落下了病根:

  一方面

  房地产是地方政府和经济发展最重要的钱袋子

  楼市调控地方政府利益首当其冲

  这如何下得了手?

  另一方面

  虽然理论上政府可以通过土地阀门

  去调控市场供应

  但因为错综复杂的政商关系和土地市场

  供应侧主动权实际上掌握在发展商手中

  政府缺乏调控所需的对冲“筹码”

  如何获得主动权?

  既缺乏诚意

  也缺少手段

  这就造成了近年楼市调控的各种乱象:

  一言堂+ 一刀切+ 一阵风……

  以及越调越张的市场怪圈。

  因此

  这次政府高调发力租赁市场

  或者可以视为真正建立楼市长效机制的重要开端:

  从居住有其屋

  向居者居其屋的制度性变化。

  租售并举

  或可视为商品房+保障房两条腿走路现阶段的折中方案

  一方面

  租赁的方式

  可以有效降低政府住房保障体系直接投入的资金和资源压力

  也暂时回避户籍制度+社保制度等改制难题

  并将楼市周期性变化对经济的影响降至最低。

  另一方面

  有助政府大力度的获取楼市的存量筹码

  从而将房地产的主动权牢牢掌握在手中。

  二

  本次租赁市场发展中

  国企再度被委以重任

  这并不奇怪

  一方面

  国企作为共和国和地方政府的长子

  自然有责任也有能力在未来积极承担起“保障房”体系的供应角色

  所谓“父债子还”也天公地义;

  另一方面

  国企主导租赁市场

  显然也更有利于存量房筹码紧紧掌握在政府手中

  成为稳定楼市的有力利器。

  再者

  在后续政策落地中

  大量产权模糊的集体用地以纳入租赁市场的方式

  释放“存量效能”

  实现“和平演变”

  这样的肥水

  显然不能流到外人的田里。

  至于大力发展租赁房市场

  资金从哪里来?

  通知已经说得很清楚:

  金融政策倾斜和支持。

  这确实是“高招”:

  一方面

  政府从房地产市场中的获利方式丝毫不受影响

  一方面

  政府和国企将轻而易举的获得大量的存量资产。

  三

  当前

  中国人均用房面积已高达40平方米

  超过了大多数发达国家的水平

  并且随着人口红利峰值的到来以及城市化进程的减速

  存量市场

  将会成为房地产真正的主战场。

  按目前的制度安排

  国企在土地和资金上获得更大的优势和便利

  势必成为存量市场中绝对的主角

  并通过自主交易平台

  获得进一步的垄断性优势

  这和当下各个领域的“主旋律”

  显然也是极其一致的。

  对民企来说

  万达“被去杠杆”融创被“排查风险”或许仅仅只是开始

  未来在资本市场上

  民企将极其可能集体沦为“二等公民”。

  过去三十年

  住房市场化的变革

  让民企获得了历史性的巨大的相对公平的发展机遇

  依托高杠杆的发展模式

  成就了万达碧桂园恒大等大批巨无霸民营房企

  创造了大量的显形的隐形的地产富豪

  但不得不说:

  这样的黄金时代

  真的结束了。


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