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全球央行要加息?中国房地产又会怎样
www.creaders.net | 2017-11-20 10:18:48  康老师聊房产 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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  北京时间11月2日晚20:00,全国第五经济大国——英国正式宣告持续十年的超宽松货币政策走向终结,英国央行英格兰银行宣布,将基准利率提高25个基点至0.5%,这是自2007年7月之后英国央行首次加息。从全球范围来看,低利息借款的日子已截然不再了:从2015年年底开始,美国率先加息,至今已加息四次,利率上调了1个百分点;今年7月和9月,加拿大央行连续两次加息;如今更有信号表明,欧元区的量宽政策也开始步入“拐点”,预测美联储在今年12月和明年依旧会多次加息的概率高达98%。

  随着全球主要央行货币政策逐步迈入收紧期,中国市场上也开始“流言”四起,很多人认为中国央行也即将加息。那么,央行究竟会不会跟随全球收紧的货币政策来加息?加息又会对我国的经济支柱产业——房地产行业造成怎样的影响?

  其实英国本次的加息对那些抄底英国楼市的中国人有不小影响,比如说一套50平方米的房子,脱欧前价值约为4700万元,英国脱欧后这套房子价值约为4400万元。先来看当时英国脱欧造成英镑贬值,致使不少中国人去伦敦投资英国房地产的数据。

  据不完全统计,自2017年5月至8月的90天内,中国买家在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。某财经新闻今年具体数据统计:

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  对于这些购房者来说,本次英国央行的加息首先将会让英国的经济继续保持低增速、稳增长的发展,虽然加息对英镑价值的提升是有利的,但是英国经济的慢增长对于投资者来说是不利的。其次,提高利息会对贷款者造成打击,市场中贷款买房的人会减少,那房价的上涨自然会受到抑制,投资者投资房产的目的就会受到打击。最后,如果这些投资者有选择贷款工具来进行英国房产投资,那么他们的融资成本就面临着加大的风险。

  我们回到中国央行是否会跟随美联储加息的主题上,中国最后一次调整利息是在2015年10月24日,是为鼓励中小型企业发展,促进我国GDP增长,央行连续下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率,直至如今,中国的存贷款利率一直未变。但在今年,政府开启全国楼市调控后,多家银行上调房贷利率,市场利率出现明显上升,使得基准利率和市场利率间的缺口越来越大,从理论上看,确实应上调基准利率,来缓解通货膨胀的压力。

  其实判断美联储的加息是否会对中国货币政策有影响还需要看我国外汇流向的变化(如下图),随着美元的贬值,人民币兑美元的汇率持续走高,在今年我国市场利率水平上升的作用下,持有美元的机会成本增大,也就是说国内居民换汇和持有美元的意愿出现了下降,使得央行加息并不存在紧迫性。

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  从我国经济发展的大方向来分析,今年我国前三季度的GDP增速已达到6.9%,但在前三季度中,经济的三驾马车“固定资产投资、社会消费品零售总额、出口增速”都有下降,说明接下来我国经济增速下降也是必然的,在这样的背景下,收紧货币政策来加息是不 必要的,依旧不存在紧迫感。从小方向来看,我国的房地产业不论是占GDP的比重还是其增长速度,都已经算我国的经济支柱产业,如果央行加息,中国楼市就会像在英国的房产业一样,抑制我国经济增长、助力房价的上涨,这也与我国全国范围的房地产调控政策相悖。

  进一步分析,在我国现目前经济存在下行压力、楼市调控持续收紧、房地产行业发展趋向稳定的背景下,房地产销量增速出现了明显的回落,销量增速回落导致了GDP增速的下行。现下新房供应能力持续走弱,中国房地产正以很快的速度进入二手房时代,这时候的房市就像股市一样,二级市场交易量的扩大,才会带来一级市场融资规模的增加。也就是说,商品房销量才是一个核心指标。

  房地产销量增速的回落,与全国范围不断出台的限购、限售政策有关,在政府“房子是用来住的、不是用来炒的”理念下,我国将更加注重经济增长的质量而非数量,因此,2018年经济增速下行恐怕在所难免。在这样的背景之下,进一步收紧货币似无必要,也就是说中国当前并不必然要进行政策利率或基准利率调整。


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