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中国房市怪象:政策“一日游” 利润套上紧箍咒
www.creaders.net | 2019-12-13 20:23:59  《21世纪经济报道》易居研究院 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  年底了,关于中国人的头等大事房子,越发的眼花缭乱。地方政府为走出当前低迷的房地产经济,有的悄悄给限售令松绑,但政策既出即收。有的给地产商套上利润紧箍咒,以行政令干涉房产市场。而种种怪象背后,凸显的正是经济下行压力下政府、开发商的焦虑与失措。

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  12月10日,江苏张家港传出消息称,当地执行两年多的“限售令”已经取消,不满2年的房产可以正常过户。还没等民众回过神来,12月11日,张家港市房产交易中心的工作人员就向媒体表示,已经停止上述操作并恢复原来的过户政策。

  2017年,张家港土地价格连创新高,住宅均价首次破万,住宅成交量达到276万平方米,可谓热得冒火。8月,张家港出台“限售令”,成为苏州第一个启动限售政策的城市。

  “限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据,2018年,在市场供应量明显增加的背景下,张家港的住宅成交量同比减少18%,市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月,张家港住宅成交量仅为164万平方米,同比下跌29%。

  在土地市场,2019年前11个月,张家港成交的30宗各类涉宅地块中,只有3宗为溢价成交,其余均为底价成交。

  上海易居研究院认为,近几年,张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右,可见张家港不是外来投资投机活跃的市场,而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。

  该机构认为,张家港市场成交量的下行,未必是因为限售,更大的原因是其作为县级城市需求局限性所致。张家港取消限售政策,应该是从市场表现低迷的角度出发,但无论取消还是恢复,对市场的实际影响并不大。

  对政策“一日游”的画风,作为国人早就适应了。同一天在网上引发舆论关注的,还有另一条关于房子的消息。

  12月11日,长沙市发展和改革委员会发布红头文件,规定采用成本法对商品住房进行价格监制。商品住房价格由成本加利润加税金构成,商品住房平均利润率为6%-8%。同时,住宅小区内经营性设施的建设费用等不得计入商品住房价格,自2019年12月11日起执行。

  12月12日早间,长沙市发改委回应称,这是长沙2017年新政有效期满后的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。

  《21世纪经济报道》称,在这两则消息背后,是房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示,部分三四线市场正举步维艰。

  据中原地产的统计,2019年1-11月,各地出台的房地产调控政策达554次,比2018年同期增加了30%,频率为历史最高。其中,仅11月就有72次政策调整。

  中原地产首席分析师张大伟认为,长沙的这一政策属于限价范畴,目的是管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂。

  也有专家表示,这一机制是依据成本投入倒推售房价格,约束了开发商自主定价的权利,不利于市场与价格的良性互动。

  张大伟分析,今年的楼市政策一直是双向调控,既有放松,又有收紧。但近期来看,市场的下行压力不可忽视。

  上海易居研究院发布的数据显示,2019年1-11月,40城住宅成交面积同比微增1%。这是房企以价换量的成果。该机构认为,虽然年末房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长,明年年初成交量可能进一步下降。受此影响,多数城市的土地溢价率偏低,流拍、流标数量较高。

  北京某大型房企相关负责人透露,很多三四线城市已经暗中对调控进行了松绑,比如在拿地中给予优惠,预售价格管制有所放松,政策执行不甚严厉等等。

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