南方周末：揭开深圳2007房价暴涨的秘密

在经过2005、2006连续两年的房地产调控之后，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”：仅在今年上半年，深圳房价即暴涨了50%以上。

一个楼盘的市值可买下整个伊利集团，“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了。”
一位开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”

到6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元。

“那栋别墅光佣金就挣了100万。”中介公司小姐指着“纯水岸”人工湖边掩映在绿树丛中的别墅群说。

筛眼中的人生

上涨中，深圳楼市就像一个筛子那样筛选出富人，去年10月中的一天，来自武汉的傅志刚清楚地看到他人生中的那道筛眼。那天上午他偶然路过一个叫“碧华庭居”的小区，令他惊喜的是，一套100平方米的二手房刚刚挂牌转让，他是第一个看到的人。

2005年研究生毕业的傅志刚，在深圳的同学十余人，只有一人尚未买房；他所在的大型国有公司，同时进来的毕业生有一大半买了房，2006年7月毕业的人中也有一半买了房。绝大部份首期来自父母，或是借钱。

傅志刚成了第一个去看房的人，在屋子中停留的半小时内，他遇到了不同中介带来的十几个看房人，几乎是一个小型现场拍卖会。从看房到决定，只用了2个小时。签完合同后，傅志刚给女友打电话，“我是不是在做梦？像买棵白菜一样花掉了未来三十年？”

“这棵白菜”花去了他所有的积蓄，首期款中有部份是向朋友借的。他的收入稳定，在深圳属于中等偏上，每月6000元工资，女友的收入还略高一点。每月按揭款用去了他俩总收入的50%，而国际通行的警戒线是家庭总收入的30%。

7个月后，傅志刚的同学在他的10楼买了同一户型，多付了三十多万。“真羡慕你早就买了”。而傅也羡慕在他之前买房的同学。

满城尽是炒房客？

看涨！看涨！深圳楼市从2006年的疯狂，演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想像力的一种嘲弄。

2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套──或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”

“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑说，他见过一套房子，半年内转了三道手。

深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35%。

一位留美博士出身的地产商认为：在成熟市场，成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。“价低买进，平稳楼市；价高卖出，平抑房价。”然而，在一个失序市场中，炒家的投资行为无法不以一种唯利是图见利忘义的负面形象示人。

奇异的合谋

今年1月27日，一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐，一直看好深圳楼市，但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的4000人(约2000户)，不由倒抽一口冷气──这个楼盘只有800多套。

当场摇号抽签，抽中的每一拨10户依次选房。杨锐幸运地排进了第3拨，也是最后一拨。“进去一看，80%的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登，但看到如此情形，杨锐临时决定多买一套，他在剩下的户型里随便挑了两套。其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来。

他说：“我回去上网查那天成交的不足50%，也就是说房子根本没有卖完，我担心是完成手续时间不够，连着两三个星期上网查都是同样的结果，春节一过，开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房，这一次房价就是18000元了。”“时间就是金钱。”对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。

谁在裸泳

近日，又有小道消息传出，7月15日这一天开始，政府将对房屋出让收益征收15%的个人所得税。这一次，如果传言属实，买卖双方谁将赢得对峙？

目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。“售租比(售价／月租)、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度，“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”

在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特．希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。

到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句──只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”许多人在准备衣服。杨锐已决定不再添置新房，一些炒房客也认为房价太高，已把视线投往下一个可能的资金基地。

地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。

“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一位地产商私下坦言。尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。 (文中杨锐与傅志刚为化名)