万科突然疯狂降价 楼市重演2008年崩盘?

　　万维读者网无痕综合报道：上海万科昨日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20%。从开盘情况看，开发商的降价行为得到消费者响应。万科上周末开盘认购总金额近4亿元，占到上周全市总开盘认购金额的2成以上。业内人士表示，随着万科等房企加入降价行列，新房房价全线松动的闸门即将打开。

　　近20%降幅“动真格”

　　万科降价的市场传言由来已久，上海项目起初只是“雷声大雨点小”，但从上周起，万科开始动真格了。方方工作室透露，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180-190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际开盘均价为3.2万元/平方米;城花新园项目6月19日开盘，推出48套 3G精装公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米，实际开盘价2.4万元/平方米;花园小城6月19日开盘，推出76套精装三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.5万元/平方米。

　　经过此番近20%的降价，这些新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。易居臣信市场研究中心数据显示，万科城花新园开盘价2.4万元/平方米，周边的万科朗润园二手房均价在2.3万元左右，水清年华小区由于有部分动迁房，居住品质相对较差，所以二手房价仅在1.8万-1.9万元/平方米左右。

　　而万科花园小城所在的闵行吴泾板块内前期的二手房均价在1.4万-1.5万元/平方米，所以花园小城1.5万元的开盘单价还是很有竞争力的。

　　全国市场:6月房价优惠幅度放大

　　4月中旬楼市新政出台以来，虽有分析人士预言开发商不会无动于衷，但一直以来，房价优惠基本都是“毛毛雨”，以九八折、九九折之类居多。进入6月后，由于成交量急剧下降，加之信贷政策继续收紧，开发商优惠的步伐明显放大。

　　6月上旬起，绿地集团分布在全国41个城市的近百楼盘项目全线优惠，一些楼盘最大优惠已接近8折，为今年以来少有。与此同时，保利等企业的部分楼盘也不同程度地调整了定价策略。

　　业内人士表示，在目前市场环境下，有两类开发商最先调价：一类是全国性大型企业。由于这类企业通常土地储备巨大，未来滚动开发的压力很大，尤其像绿地这种去年频繁高价拿地的企业，随着市场成交量低迷，调价回笼资金的需求会越来越大;另一类是追求市场占有率的企业。如万科这样的企业，一贯以快速拿地、快速开发、快速销售为经营风格，在市场未来不确定的前提下会选择降价跑量。

　　易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在市场观望气氛浓厚时，最怕的是频繁试探性的小幅度降价，阴跌的房价会令买方在买涨不买跌的惯性思维下越发观望。对于开发商降价跑量来说，一次性降价到位更容易带回成交量，回笼资金。

　　研究机构:房价全线松动闸门打开

　　万科、绿地的带头效应，毫无疑问将促使更多楼盘迈入实质降价行列。有研究机构统计，目前上海在售的打折楼盘有近50个，比起5月已有所增加，但是直接降价的依然很少。而两个“带头大哥”的举动，意味着新房房价全线松动的闸门即将打开。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，目前二手房已出现大范围的抛售潮，二手房先行出货，势必会增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市的房价松动已成必然。从近期成交来看，如需取得较好的销售业绩，房价下调是必然的，并且房价下跌必须一步到位，才能促使成交。

　　事实也证明，直接降价比遮遮掩掩的优惠促销更能打开销售缺口。记者了解到，万科第五园推出31套联排别墅，开盘认购率达到100%;城花新园开盘认购率达到83%;花园小城开盘认购53套，认购率70%。其他开发商也同样如此，如“绿地松江名邸二期”在大幅促销下，成交量也明显回升。

　　任志强：万科降价将影响整体市场

　　对于万科的降价，华远集团总裁任志强认为，万科降价将对房价指数和整体市场产生影响。

　　任志强在博客上写道：“我为什么不带头降价?我只能遗憾地回答，我一年销售的面积只有几万平方米，没有社会影响力。”任志强称，万科占了全国约2%的销售量，房子销售的套数可能大于我的总平方米数，(降价)才可能对房价的指数产生影响和对市场及政策产生影响。

　　但他同时认为，毕竟万科的项目不是都集中于那些房价过高、上涨过快的城市，许多是在二、三线城市，房价本来就很低，正处于缓慢上行之中。“有人买的市场是不会有人主动降价的。 ”

　　近30个城市楼市出现零成交

　　从4月14日“新国十条”出台至今，一线城市成交量大幅下滑，自5月份京沪穗多个楼盘带头“零成交”之后，已蔓延到全国近30个城市。量跌价也跌，房价开始出现松动迹象。

　　业内专家表示，预料接下来两三个月成交量将愈加低迷，房价将出现10%左右的下跌。预计6月楼价将保持平稳，而到7月份、8月份，开发商迫于资金压力将加大促销力度，届时房价会出现真正松动。

　　北京近80个楼盘项目降价促销 投资客蠢蠢欲动

　　从500套到200套，如此难看的日成交量使京城的开发商们不得不纷纷寻求突围。起价直降5500元、全款9折、特价房8.3折、定金1万抵10万，在近80个项目祭起促销大旗同时，京城新房价格下跌如期而至。在政策强压下，北京房价从“假摔”变成“真摔”。

　　“现在市场不好，大家的日子都不好过。”一位开发商在与记者闲聊时透露，眼下促销降价的开发商，主要是试探性的，拿出一部分房源来看看效果，而更多的开发商则是继续观望。“如果效果好，许多项目就会跟进。但如果效果不好，他们就会继续观望下去。”

　　但该位开发商对这次的降价促销并不乐观。他认为，购房者对房价的心理预期虽然没有改变，可这次宏观调控力度要比2008年强得多，尤其是对买方的限制很严。即便降价促销，是否能收到效果还很不好说。“要知道，上一轮的回暖，是在降价促销和政策扶持的双重动力下才显现的。而这次只有降价，政策却依旧严厉，情况有很大不同。”

　　牛刀：楼市零成交是中国房价暴跌的信号

　　历史是谁创造的?是最广大的民众。市场是谁来推动的?同样也是最广大的城乡居民。中国楼市绝对不是贪官和奸商来推动的，更不是无耻的楼市投机分子来推动的，同样是那些真正需要住宅的普通城乡居民来推动的。一旦这些普通的城乡居民看穿了中国楼市的种种骗局，那是宁肯蜗居，也不愿出手买房。这是零成交的本质原因。

　　如果开发商还对房价心存幻想，那么，等来的消息一定会让所有有这种幻想的人心里彻底崩溃，因为人民币升值后，美联储紧接着就要加息，中国央行同样迅速进入加息通道。加息，不仅遏制投机，也是回收流动性。不仅如此，住宅持有环节的税收也等在那儿，不可能不征收，不管谁反对都没有用。现在，零成交已经释放了一种强烈的信号，实力再强的开发商也不可能撑得下去，房价的暴跌一触即发。

　　2008年重演?

　　万科降价、深圳楼价掉头向下让很多人想起了2008年。

　　2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。

　　与2008年相似，这一轮房价的下跌也是由上市房企发起。统计显示，过去的两个周，深圳大约有7个楼盘降价，其中有5个楼盘是上市房企。上述华侨城高管表示，上市房企由于业绩压力会率先降价，他们的降价推倒了深圳楼盘降价的多米诺骨牌，令深圳楼价下降成为共识。