中国家庭拥有住房远超国际水平(组图)

万维读者网记者日落长河综合报道：西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》指出，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。

据北京晨报消息，报告显示，城市户籍受访者3996个家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；这一比率在农村显然更高一些，为94.60%。“我国的自有住房拥有率，农村高于城市，中西部地区高于东部地区”。

而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。

中国“住房自有率全球第一”遭质疑

不过，早在2006年7月瞭望东方周刊就对中国“住房自有率全球第一”提出异议。

瞭望东方周刊文章说，资料显示“中国住房自有率全世界最高”一说最早可追溯到2002年。当时在包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长宣布，中国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”从此而来。

然而，中国中央政府和统计局的网站上并没有任何资料表明，中国曾经取得过“住房自有率世界第一”，国家统计局也没有对住房自有率进行过任何全国范围内的专门统计调查。

在国际上，“住房自有率”是个基本的通用名词，指居住在拥有自己产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在建设部网站上（见建设部的“房地产统计报表制度”），中国的“住宅自有率是指报告期末，自有（私有）住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例”。它的计算公式是：“住宅自有率（%）=自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%”。

但这里存在一个问题，即“住房自有率”等同于“住房私有率”，“自有”就是“私有”。但事实上，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。

据建设部的考察报告，法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70%，但各自的住房私有率却分别高达83%、67%和80%。若按照建设部网站上的算法，那么法国和英国的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得较好的荷兰的“住房自有率”也在67%。

（资料图片：2005年6月12日下午，为了购买北京天通苑的经济适用房，数千名购房者连续两天在天通苑排队等号。拥有一套属于自己的房子，是最朴素的中国人梦想）

第二，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位，来计算具体的比率。“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推导出具体的比率，以面积之比取代户数之比。

以100户家庭、每房均为100平方米房型为例，看看建设部标准和国际惯例下计算出来的住房自有率各是多少。根据现有状况可做一个模拟假设：

在社会最富有5%的家庭中，户均拥有3套住房，合计15套房，1500平方米；
在社会较富的15%的家庭中，户均拥有2套住房，合计30套房，3000平方米；
在社会一般的40%的家庭中，户均拥有1套住房，合计40套房，4000平方米；

此外，有40%的家庭是无房户，其中有10%通过国家的廉租房解决居住问题，合计10套房，1000平方米；另外30%是通过向私人租房居住，合计30套房，3000平方米。

根据以上的数据，按照国际上的通行算法很简单，60%家庭拥有自己的住房（不管他有几套），住房自有率为60%。

如果按照中国现行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在这总计125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米为公房，其他都为私房，那么“中国标准”下的“住房自有率”就高达92%（私房面积11500平方米÷住房总面积12500平方米）。这个“标准”一变，就使中国人在住房状况完全相同的情况下，一下子提高了30多个百分点。如果按照国际上的算法，用面积之比替代户数之比，那么在上述情况下的“住房自有率”也可“提高”到68%（前三项之和的8500平方米÷总量的12500平方米）。

而且在“中国人住房自有率世界第一”之中，还有海外和国际友人的贡献。在中国目前的统计中，除了中国内地公民外，“港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和”也记在了中国内地居民的名下。

瞭望东方周刊说中国城镇居民住房的高自有率，很大程度上是当年突击福利分房的产物。由开发商主导的房地产市场提供的商品住房，对中国城镇居民住房自有率的“贡献”，只占到其中很少的一部分。作为现在城市供房主体的商品房及房地产市场，对提高城镇居民住房自有率的影响和作用，已经到了“微乎其微”的地步。

有房地产“大腕”之称的任志强在2005年8月的一篇文章中也不得不承认“全国城镇家庭拥有住房的主要来源为房改房，2003年底房改房占全部住房总量的67.54%”。

中国房地产在这里就出现了一个巨大的“黑洞”。福利分房的结束，就意味着自有率下降的开始。作为提高中国城镇居民住房自有率“绝对主力”的福利分房，其“冲击波”的余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”。商品房市场对住房自有率的作用又是少到可以“忽略”，但中国每年新增的城镇人口却在以2000万的速度高速增长。

据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到2005年底，全国的城镇人口已增长到5.6212亿，已占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。在全社会70%人买不起房的人当中，新增人口至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人租用住房来解决居住难题。

在中国城市的各个角落，从城区的老房破屋，到边远的城郊结合部，到处都充斥着新的租房大军的身影。

中国人购房意愿13年最低

央行发布的一季度储户问卷调查显示，中国房地产调控效果渐渐显现，67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，3个月内想买房的居民占比创13年来的同期最低。与此同时，房地产市场的投机行为越来越少，实业投资取代房地产投资在居民投资倾向中排名第二。

新京报说，该报告由央行在全国50个城市对2万户城镇储户调查得出。居民对当前房价接受程度有所提高。67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点。对下半年房价走势，17.7%的居民预期“上升”，该比例同比下降23.8个百分点，为近三年来的低点。未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。

居民对房地产的投资热情继续回落。居民投资房地产意愿在去年四季度大幅下降7.1个百分点后，今年一季度再度下滑1.4个百分点，为15.1%，如果与2011年一季度比，下降幅度高达10个百分点。目前在居民的主要投资方式中列第三位。

有趣的是，越高收入的居民其投资房地产的意愿越低。调查显示，在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

分析认为，高收入居民的投资决策更理性，对政策的预期也更准确，而且受制限购、限贷政策，高收入居民入市难度高于其他群体。目前来看，高端物业降价的现象相比普通物业要少很多。高性价比项目比较少，也影响了高收入人群的投资意愿。

在房地产和股市投资环境不佳的情况下，居民将投资的注意力慢慢转移到实体经济。央行数据显示，一季度倾向“实业投资”的居民占比有16.4%，这是2009年以来的最高值。

明年3月后中国房价可能上涨？

厦门商报消息，华远地产董事长任志强出席在厦门举行的2012年首届诺亚财富地产基金恳谈会时表示，国家统计局数据显示全国房地产开发投资增速显着回落，房屋新开工面积下降趋势将影响明年供给，明年3月后房价可能向上。

任志强被称为“任大炮”，在房产业界以敢言直言闻名。在本次论坛上，任志强解读国房景气指数时表示，该指数将在本月跌破2008年低点，显示出当前地产业进入了低迷期。

国家统计局11日公布数据显示，4月份全国房地产开发景气指数(“国房景气指数”)为95.62，创36个月来最低点，也是自2001年公布这一指数以来倒数第四的低位。

在4月22日的“2012中欧私人投资高峰论坛”中，任志强曾表示一年半到两年房价将暴涨。随后他在微博进行了辟谣，称是媒体故意误读。

在本次厦门论坛中，“任大炮”刻意回避了房价是否上涨的话题。不过在解读今年开工面积下降时，任志强认为这将影响到明年的房价。他说，1月—4月份，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。 

美国CNN看中国房地产

房价走低会否令中国和曾经的美国一样陷入经济大萧条？专家称，房产市场会给中国经济带来损害，但不会发生类似美国式的危机。

据广西房源网消息，美国有线电视新闻网(CNN)近日文章说，中国投资者购买的速度超过了开发商建造房屋的速度，他们手中持有几套公寓，希冀能从飙涨的价格中获利，但是房价开始回落，开发商陷入空楼困境中，而房主则眼见财富开始流逝。

欧亚集团(Eurasia Group)分析师Nicholas Consonery表示，中国人此前从未经历过房产价格持续下滑。同样，为了回应全球金融危机，中国放松借贷限制，使经济维持在近10%的增长水平。这令房价在截止2010年底的三年内飙涨近50%。

详细的数据很难从中国官方获得，但不同的预估数据显示中国有近1000万至6500万套投资用的空房。

（图：1998年房地产政策解冻，开启中国楼市新时代）

Peter G. Peterson Institute分析师Nicholas Lardy表示，今年一季度销售情况较去年同期骤降20%。事实上近些日子压根没有新屋开工数量的增长。

房价同样开始下降，尽管预估范围很广。官方统计数据显示主要城市房价仅下降几个百分点，但专家听说开发商减价幅度高达40%。

宾夕法尼亚大学房产教授Susan Wachter表示，这是典型的房地产泡沫，他称这和美国上世纪90年代初的情况很相似，主要原因在于建造过量，需要一段时间消化。

去年中国经济增长10%，与房产市场发展直接相关，因此若房产投资降温，中国很难保持这一水平的经济增速。

清华大学副教授Patrick Chovanec说："没有人曾经经历过如此恐慌，人人都抱着信心，认为转折点会来，但我认为他们过于乐观了。"