中国楼市现双速 或使地产调控陷两难

　　面对地方政府在满足刚需的名义下不断收缩房地产调控战线，或是外部经济形势进一步恶化预期下的保增长需要，中国此轮楼市调控已陷进退两难的境地。房地产销售价与量的止跌或回升，都可能使这轮调控与前两次一样，无果而终。

　　一线城市房价开始企稳回升

　　近期，国家发改委、住建部等政府部门或金融监管机构，相继重申严格执行住房差别化信贷、限购及相关税收政策措施，巩固调控成果。不过，观察者注意到，中央政府坚持调控的基调及地方实际的执行力度已经退潮。

　　自2010年4月以来，此轮调控，从“坚决遏制住房价格过快上涨”、“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，到今年5月已转变为“稳定和严格实施房地产市场调控政策，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度”。

　　基调转变的背景与外部风险依然较大，国内需求较为疲弱相关。在保增长的现实需要下，二季度以来，开发商、居民预期及市场表现都已发生明显变化。

　　一线城市的新建商品房价格已经开始企稳并有回升迹象。国家统计局数据显示，5月环比上涨的城市增多，其中北京终结了今年以来连续的下降趋势，5月与4月持平;上海、广州、深圳、青岛等一线城市降幅较4月收窄。

　　商业地产“地王”再现。恒大地产6月18日以13.22亿元的价格拍得广州珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32967元/平方米，溢价逾8亿元，比2011年商业地王楼面地价要高出近一倍。

　　央行二季度储户问卷调查显示，预计三季度房价上涨的居民比例为20.4%，尽管比例仍为2009年以来低点，但已较上季提高2.8个百分点。

　　预期的改变使得成交量快速上扬。根据北京住建委的网签数据统计，上周(6月18—24日)北京全市新建商品住宅网签总量为3311套，环比前一周的网签总量上涨了31.9%，比去年同期上涨了35.5%。而成交量的飙升又被业界和购房者视为房价上涨的前奏。

　　地方政府“松绑”政策趋宽松

　　从地方看，楼市政策趋向宽松的“微调”已经越来越普遍，且不再受到中央部门的喝止。这类地方实施细则，从起初的降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度开始，到目前更多以满足刚性需求为名推行，内容不断扩充。最新一例为6月24日河南省六部门出台政策，鼓励银行给予首套房七折利率优惠，且“认房不认贷”。

　　此前，扬州规定，从7月1日起购买144平方米以下的住房可以分别获得不同档次的奖励。重庆、天津、临沂、营口等地都出台了鼓励拿地或鼓励购房的措施。

　　如此，这轮被称为史上最严厉的房地产调控，对于中央政府，其放松或继续都成难题。

　　有专家称不应容忍地方放松调控

　　有评论谈到此轮调控的成效时称，已经抑制了投机炒房，控制了房价上涨，建设了大量保障性住房，但在住房信息尚未实现城市互联共享的情况下，投资投机需求是否得到抑制仍是个问号。

　　高盛投资管理部中国副主席兼首席投资策略师哈继铭认为，倘若外部环境进一步恶化，中国房地产政策执行力度的继续调整不仅可能而且难免。这反映了市场多数人士的预期。

　　对于中国调控政策的松与紧，瑞信证券中国研究部主管陈昌华提醒，若中央政府容忍地方放松对房地产的调控，确实能让经济短暂地强劲复苏，但将来则要承担更大的苦果。当前中国应该好好珍惜这个机会，推动结构改革和打压房产泡沫。

　　地方举措

　　河南6部门联合救市：

　　鼓励给予首套房七折利率优惠

　　河南省住建厅、央行郑州中心支行等6部门6月24日联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)提出，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

　　河南新政“认房不认贷”

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　给予开发商多个优惠政策

　　《意见》要求，有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。

　　降低住房公积金贷款门槛

　　《意见》规定，河南各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%。

　　目前河南省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米(含)以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。对于符合民政、工会等部门认可的低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。

　　业内动态

　　七房企本月溢价拿地成交近73亿

　　进入6月，一向冷清的土地市场热闹起来，在土地市场蛰伏已久的知名房企频频溢价拿地。万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围布局拿地，土地市场有望复苏。据不完全统计，6月以来，七家知名房企溢价拿地总成交价高达72.98亿元，最高溢价率为169.7%。

　　专家观点

　　北大国家发展研究院名誉院长林毅夫：房地产发展空间很大

　　北京大学国家发展研究院名誉院长、北大国际(BiM-BA)创始人林毅夫6月22日表示，要对房地产开发商贷款及购房者按揭贷款进行到位的监管，使得行业贷款占整个银行资金比重的比例控制在一定范围内。

　　林毅夫表示，必须要对房地产业发展给予高度关注。金融危机一系列演进，从发展、出现泡沫、危机产生、泡沫破灭，房地产业经常是主要触发点。现在的房地产快速发展相当大程度依赖于金融体系，房地产商自己拥有资金非常少，大量举债发展房地产，这种模式造成的房价有很多泡沫。一旦房价下跌，就极有可能演变成金融危机。

　　林毅夫建议，金融机构可以支持房地产业发展，但要将房地产业发展建立在比较完善的金融体系之下，进行金融监管。将房地产商贷款、购房者按揭贷款控制在一定比例。如果能够把这些比例控制好，而且监管到位，房地产的发展还有很大空间，更成为未来市场当中一个很重要的产业。他对此“信心是不动摇的”。