易宪容：降息挤不出中国房地产泡沫

　　温家宝总理日前在江苏调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

　　此前，央行7月6日降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。但个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。

　　这次央行减息不仅远超市场预期，也是一次较大幅度的不对称减息。这次减息将对国内信贷政策及住房市场造成巨大影响与冲击，当前住房市场宏观调控最后一道防线可能被打破。如果差别化的信贷政策被打破，那么两年来的住房宏观调控可能前功尽弃。

　　5 月份开始，国内住房市场销售开始回升，房地产“去库存化”的压力在降低。6月份，全国主要大城市的房价停止下跌。这并非如市场所解释的那样，是所谓的住房 “刚性需求”进入市场，或住房“刚性需求”释放出来，而是政府稳增长一系列政策出台后，人们对房地产市场的预期发生改变，特别是上一次央行减息更是这种住房市场预期转变的主要推手，不少住房消费者由此提早进入市场，一些住房投机炒作者又开始进入。

　　如果国内住房市场在当前房价水平下又出现量升价涨格局，也就意味着两年多的住房宏观调控失败。也就是说，当前央行货币政策放松，将强化房地产市场转向预期，那么房地产泡沫将继续吹大，而由此所带来的风险可能会影响到经济稳增长政策。

　　央行再次减息，向市场发出了一个明确信号，即国内货币政策价格工具下降的通道已经打开。在未来一段时间里，只要经济形势趋弱，央行就有下降利率的可能性。而住房市场对利率最为敏感，只要利率下降，住房购买者的成本降低，市场融资成本也会降低。

　　央行再次减息，是一次不对称减息。这种不对称性不仅表现为存贷款利率下降的不对称性，也表现为存贷款利率上下限管理上浮的不对称。

　　这种不对称减息将严重缩小银行的利差水平，挤压国内银行的利润。长期贷款利率下降的幅度较大，说明政策意图十分明显。政策目的就是希望减息更大幅度降低企业融资成本，特别是那些重大投资项目及政府融资平台的融资成本。这样不仅能够增加企业信贷需求，也降低了地方政府融资平台的金融风险。当前国内住房按揭贷款多是5年期以上的中长期贷款，贷款利率降幅较大，也大大降低了住房购买者的成本。这将冲破现有的房地产宏观调控最后一道防线。

　　还有，贷款利率下限管理再次下移，由8折下降到7折。由6月初9折优惠，下降到7折优惠，其累积效应是十分明显的。如投资者在6月初为基准利率7.05厘，现在可获得7折优惠，那么其利率为4.935厘，利率下降幅度达2厘以上。所以，贷款利率管理下限下移，也会影响银行住房按揭贷款利率下移。由于融资成本下降幅度较大，这也会重新唤醒住房投机炒作者进入市场。

　　个人认为，央行再次减息，对挤出住房市场泡沫是相当不利的。