北上广深房价涨疯了：连续3月涨幅超20%

      各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

　　购房资格

　　10个城市提高购房门槛

　　从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。

　　以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年，本地单身居民年满18岁调整为20岁。

　　购二套房

　　13个城市提高首付比例

　　从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。

　　比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。

　　土地供应

　　15城市要增土地供应量

　　除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”。

　　比如，长沙市提出，“确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。”

　　南京提出，“今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量基础上增10%。”

　　开发建设

　　16城市增商品住房供给

　　18个城市中，16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。

　　比如，郑州提出“加快普通商住房有效供应”，“将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道”。

　　厦门提出，“要进一步增加商品住房有效供给。严格查处闲置商品住房项目，对企业自身原因超过约定动工期限满1年未动工的，按地价款的20%收取土地闲置费，满两年未动工的，坚决无偿收回。”

　　盘点

　　发布时机

　　三中全会后多地密集推新政

　　11月30日，哈尔滨市政府发布关于房地产调控的举措。至此，本轮出台楼市调控新政的城市已达18个。除了北京、上海、深圳以及郑州外，其他14个城市均是在十八届三中全会之后出台。

　　11月9日至12日召开的十八届三中全会提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。

　　三中全会闭幕后的第一周，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、太原、南京、杭州、福州、西安9个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，引人关注。

　　调控重点

　　限购限贷和加大供应是重点

　　纵观本轮调控，绝大多数城市推出的新政集中在提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付。相比一线城市，部分二线城市（如福州、西安）的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应外，没有其他具体的加码举措。

　　梳理新政策内容发现，调控主要集中在四方面：一是“限贷”，二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变；二是“限购”，非本市户籍人购房门槛提高，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房；三是“增供应”，加大中小套型土地供应与商品房供应；四是“限卖”，控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。显然，这些楼市调控新政，基本是一线城市调控的综合“翻版”，且力度上存在明显的缩水。

　　但梳理10多个城市的调控政策发现，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多有增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡。

　　政策走势

　　差别化楼市调控举措成共识

　　事实上，并非所有城市的调控都是收紧，部分城市调控却有放松的趋势。

　　房价涨幅较慢甚至下降的徐州，则传出“限购”放松的消息。从限购区域、限购住房面积以及涉及人群方面，较之原先政策都有较大尺度的松绑。此前已有温州、芜湖等城市悄然放松调控。

　　中国房地产协会秘书长苗乐如接受媒体采访时表示，如今全国房地产市场已经出现明显分化，调控措施也呈现差别化，一改过去“一刀切”的调控方式，一二线热点城市在房价控制的压力下陆续出台收紧政策，楼市过剩的三四线城市可能会在供应上有所压缩。

　　分析

　　为何三中全会后密集出台？

　　专家称，新政旨在稳定市场预期，表明调控决心

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，此次调控存在差别化，目前收紧调控政策的全部为本轮房价上涨热点城市。

　　链家地产研究院张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末的临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度来权衡，出现全国“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

　　此轮调控预期效果会如何？

　　专家称，短期内效果不明显，需进行深层次改革

　　在业内人士看来，与以往的地方调控政策相比，此次骤然而起的“调控潮”有许多新特点。如调控权回归地方，地方政府主动出政策；调控方向趋向因地制宜，不搞“一刀切”，市场化趋势明显；房价调控目标进一步淡化，18个城市调控政策中仅2个城市提到调控房价目标。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒。但从现状来看，今年绝大多数城市房地产调控目标无法完成。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此次调控的心理层面影响大于实际效果，短期的楼市降温效果无法遏制房价上行。

　　刘元春表示，从当前看，各个地方的调控措施依然只是救火的短期措施，不能改变当前房地产市场畸形的现状。要使房地产价格回归正常，必须进行深层次改革，而不是当前这种短期的、违背市场规律的、通过行政手段调控的举措。“这样的调控已经是老生常谈，每年都在这些方面打转，毫无意义。”

　　刘元春认为，此举还会给公众造成一个房地产市场还会上涨的预期，一旦此政策取消，可能会让一些刚需集中释放，导致新一轮的房价上涨。

　（ 蒋彦鑫  张妍）