中国楼市成交量下跌 实体经济也悬了？

　　中国房地产泡沫破裂的可能性最近成为威胁中国经济的最大隐患。2008年发生全球金融危机后，中国推行了规模达4万亿元人民币的经济扶持政策，其中绝大部分流向房地产领域，导致房价暴涨。但随着经济增速趋缓，而且中国政府又宣布要对过于庞大的债务进行改革，房地产泡沫面临破裂的危险。

　　房地产泡沫破裂可能导致房地产开发商破产、向房地产及其相关企业投资的影子银行出现问题，从而使整个金融系统面临风险。中国浙江省宁波的房地产开发商兴润集团上月因无法偿还35亿元人民币债务而宣布破产后，使这种担忧进一步加重。

　　美国经济专门频道“消费者新闻与商业频道”（CNBC）警告称：“中国房地产市场成为重大危险因素。”有预测称，房产在中国家庭财产中所占比重高达76%，房地产泡沫破裂可能会导致中国经济硬着陆（经济急剧低迷）。

　　意识到这一点后，中国政府本月初出台了投资改善平民居住环境和新城建设项目等小型经济扶持政策，但日渐冷却的房地产市场并未出现回暖迹象。

　　中国大城市房地产市场普遍萎缩

　　中国大城市房价上涨势头进入今年以后大幅减弱。中国70大城市房价去年10月环比上涨0.7%，但今年2月涨幅仅为0.3%。尤其是人口在300万以下的城市，今年2月房价环比上涨率(0.2%)出现2012年12月以来的最低值。一度掀起资源开发热潮并集中人力和财力的新城市中，“鬼城”层出不穷。

 

　　可称为房地产业景气先行指标的新开工面积减少趋势愈加明显。以今年前两个月的累计数字为准，新开工面积同比减少27%以上。野村证券预测称：“全球金融危机导致房地产供过于求，因此中国小城市可能会出现急剧调整房价的现象。”

　　小城市房地产业的异常现象逐渐向北京、上海、深圳等大城市扩散。中国媒体本月初报道称，深圳地区高级公寓最高以七折的价格成交。据北京市统计，今年第一季度(1月至3月)北京住宅交易量环比减少近一半。尤其是3月份，北京住宅交易量仅为9000多套，这是2009年后5年以来的最低值（以3月为准）。

　　在这种情况下，地方政府投资减少、人民币疲软基调长期持续导致部分热钱（短期投机资金）外流也是导致房地产市场不景气的原因。过去依靠土地出让金（转让土地使用权获得的收入）的地方政府财政严重恶化。地方政府债务去年6月底达17.9万亿元人民币，短短两年半时间里比2010年年底（10.72万亿元人民币）增加了近70%。

　　中国住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴指出：“政府推行经济改革政策后银行资金短缺，而这种现象对房地产市场产生了严重的影响。”

　　房地产开发商和银行坏账问题或导致危机扩散

　　随着房价暴跌，房地产开发商和银行坏账问题可能会使危险进一步扩散。从各城市房价收入比(PIR)来看，中国相对脆弱。北京的房价收入比高达40倍以上，大幅高于香港(13.5倍)、温哥华(9.5倍)和首尔(9.4倍)等其他主要城市。

　　去年下半年以来，由于货币当局限制流动性并由此导致利率上涨，房地产开发商面临的资金困境日益恶化。中国《经济参考报》报道称，在中国股市上市的70家房地产开发商的负债总额去年年底达1878亿元人民币，同比增加23.3%，这些开发商囤积但未开发的土地规模增加13.2%。

　　从2012年开始增加的房地产贷款在总贷款中所占比重去年年底创下历史最高纪录(20.3%)，使银行面临坏账风险。另外，国家开始限制银行贷款后被用于房地产开发的信托金融等影子银行的确切规模难以估算，这让人更加担忧。国务院发展研究中心首席研究员吴敬琏表示：“我们现在面临的最大风险在财政金融部门，国民的资产负债表杠杆率太高，负债率太高，或者说资产泡沫已经形成，有出现系统性危机的风险，要根本解决，必须靠提高效率。”美中产业经济研究所所长赵容赞预测称：“房价下跌10%，消费增加率就下降2.9%，两个季度过后生产和投资最高会减少3.7%和5.1%。”