上海楼市风雨欲来 或现史上最严调控

　　一线城市酝酿新政箭在弦上，上海楼市收紧山雨欲来。

　　近期，上海高层对上海楼市展开了密集调研，积极为上海新政储备作基础工作。继3月4日上海住建委调研之后，3月8日，上海发改委再度举行了一次常规研讨会，这次研讨会看似常规，实则不“常规”。

　　21世纪经济报道记者独家获得信息显示，与会人员包括有上海发改委国民经济处、上海银监局、央行上海总部、上海住建委等多部门核心领导。

　　此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等，各部门还分别对实施细则提出了不同意见。

　　虽然尚处调研阶段，但可以说，研讨会基本为上海楼市下一步政策走向初步指出方向。21世纪经济报道记者通过多方求证、梳理，还原出一份上海史上最严厉的多层面调控路线图。

　　“两会”期间，住建部部长陈政高表示，目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大，相关部门正与这四个城市保持密切联系。

　　3月8日调研会上，住建委相关领导在陈政高的观点基础上做了一些细化和落地性的例举措施，他们认为市场供求矛盾导致上海市场持续上涨，以土地供应为例，近几年上海商品住宅土地平均供应规划建筑面积600 万平方米，而销售量则达到了800万平方米左右，这表明市场每年有200万平方米供应缺口。

　　“3·30政策”执行层面松动也和这轮市场上涨有关系，因此住建委相关领导建议上海继续严格执行楼市限购政策，比如新房只签约不登记不行了，在购房资格审核这块也会加强；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。

　　来自上海房管局与多家中介机构的统计数据显示，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供应”。21世纪经济报道记者独家获悉，这是因为报批的都是高端楼盘，所以相关部门没有批，最终“零供应”。实际上，最近很多房企怕政府实施控价，都想乘“两会”还没结束赶紧申请项目报价。

　　通过多个可靠信源，21世纪经济报道记者梳理了此次调研会上，多部门的建议与措施，此次上海楼市新政定调收紧是大概率事件。

　　首先，将要收窄“3·30 新政”的执行力度。比如上海去年执行是无论普通住宅还是非普通住宅都可以享受到 “3·30 新政”的二套房贷政策，2016 年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行，以调节市场成交结构，稳定房价。类似的观点，今年住建委已经在上海高层小范围内传播过至少两次，这次调研会，住建委方面还提出了针对房产交易环节实行差别化的税收政策。

　　其次，对于影响上海楼市深远的资金杠杆问题，多部门建议加强业务监管，涉及P2P、首付贷、中介等。比如，不允许 P2P 资金进入首付贷领域，除了按揭贷款其他资金不能进入楼市；房地产中介不允许从事首付贷业务，因为营业执照当中并没有这项内容；收紧公积金贷款政策审核。

　　加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。

　　此前中介为了帮买卖双方避税，二手房交易估价和税收估价偏低，是否强化监管尚在讨论之中。

　　同策咨询研究总监张宏伟则指出，从首付贷的资金来源来看，比如 P2P 资金运用可能存在市场风险。

　　来自上海相关部门调研的数据显示，P2P公司中涉及首付贷业务的客户的转化率为 2%-3%，尽管比例并不高，但是鉴于目前楼市的波动，上海多部委仍然觉得有进一步监管的必要性。

　　多部委也提出强化有关首付贷消费金融的业务监管，防范首付贷款引起的市场风险。一些业内人士甚至认为，春节之后市场突然火热起来，与地方媒体报道炒作也有一点关系。

　　此外，上海银监局方面还建议收紧非普通住房的房贷政策。不过，从行政管理角度来看，这要看上海市政府的具体做法。

　　再次，限购资格应该提前认证，看是否具备购房资格再买。二套房实行差别化的政策，未来建议收紧。

　　长三角房价暗涌

　　此类会议说明上海政府对于目前高房价的问题有足够的认识和风险防范。当然，今年房价快速上涨，和金融机构的动向也有关系，所以银监部门的意见可能也是此次会议的一个重点听取的内容。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次高层也希望通过对房地产管理、金融、房企、中介等层面的调研，为稳定楼市提出更切合实际的政策。总体上看，上海房地产市场稳增长的发展路径总体是明确和清晰的。后续总体原则应该是维持市场活跃度，同时打击各类炒房因素。

　　目前，令上海相关部门感到困惑的是，当前首付贷的问题很难监管。一是政府（上海金融办）没有足够的人手；二是监管部门也摸不清楚首付贷规模、风险状况，所以没有办法对症下药；三是监管的确有难度。

　　实际上，目前各大商业银行对上海支行的购房贷款业务是支持的，包括额度上还是宽松的，利率上海也是较低的。2015年及2016 年房贷规模都较大。当前房贷仍然是银行的优质贷款，银行间竞争较激烈，上海当前首套房平均利率为基准利率的八九折。

　　由于房贷的收益率仍大于理财产品，所以银行仍然较为青睐房贷。上海房价上涨较快，有泡沫，房价的上涨速度应该和收入匹配。股市的场外配资被打击完后，资金没有出路，于是到了楼市，楼市出现了场外配资，也就是首付贷。打击楼市场外配资不是根本的解决问题措施，关键是为这些闲置的资金找到资金投向和出路。

　　事实上，上海的房价波动已经传导到周边多个城市，上海出台更严调控为时并不晚。近期杭州、苏州、南京等地房价接力上涨。来自易居研究院数据显示，以今年2月房价均价同比涨幅来看，杭州涨3.18%，苏州涨23.07%，南京超过10%。

　　克而瑞研究中心分析师陈开朝指出，政策一旦收紧，成交量会马上缩水。早几年，上海楼市还是刚需驱动，所以政策即使收紧，整体成交量不会剧烈波动。而现在是改善和中高端、豪宅驱动，政策收紧又主要针对这一块。所以政策收紧的效果对成交量的影响会比以往更显著。

　　链家网杭州市场品牌中心总监潜雄斌认为，目前杭州抬头的恐慌性购房行情，是因为政策的不断利好，最终导致了购房者的心理预期的逆转，从而快速转换成了市场成交。这一波行情可能并不一定持久。

　　触觉敏锐的房企们，已经预感今年楼市走势不明朗。被称为业内黑马的旭辉控股（00884.HK）执行董事兼行政总裁林峰接受21世纪经济报道记者采访时指出，一线城市楼市政策收紧，影响将会非常大，但预计新政不会一刀切，更多利用行政手段，例如通过定价审批、项目审批等行政手段控制市场供应。据其透露，实际上上海去年已经开始在价格审批上有所动作。他指出，真正对上海楼市成交体系有影响的，是首付款门槛抬高会导致资金杠杆降低。