北京二手房合同大改！堵了这些人的财路

　　按低价网签合同，却以高价成交，从而逃掉大笔的税——二手房交易环节泛滥的“阴阳合同”问题，有望随着大修后的二手房合同而得到治理。

　　从昨天开始，《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本面向社会征求意见。征求意见稿明确，二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。这意味着买卖双方规避税收的“阴阳合同”将很难大行其道。

　　贷款缴税按“总价”算

　　“价格”是这次二手房合同“大修”最关键的变化之一。

　　记者对比发现，新的合同文本征求意见稿中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举。市住建委相关负责人说，这主要是防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。

　　什么是二手房市场上的“阴阳合同”？

　　“表面上一个成交价格，暗地里又一个成交价格。”

　　案例

　　今年上半年，市民小陈就靠这一做法购得海淀区一套二手房。他通过中介与卖房人最终谈拢的价格是640万元，但在提供给相关部门的网签合同中，成交价格则被改成了150万元，剩余的490万则被写入了装修款一栏。

　　“这种做法最适合换房客户，首付款较多，银行贷款少。后期需要交纳的各项税费都会按照150万的基数进行计算。”中介人士解释，即使是“满五唯一”这种税费最低的房子，也要缴纳契税，按1%计算，如果150万是网签成交价，契税则是1.5万；但如果是640万，契税则是6.4万元。

　　而按照相关政策，达到640万元的二手房基本已经属于“非普宅”，不仅税费更高，首付比也会有所抬升。但如果不是“满五唯一”，还需要缴纳个税等税费。于是为了低税费、低首付，“阴阳合同”的现象极为普遍。“我所经手的交易，几乎都会签‘阴阳合同’。”该中介人士说。

　　征求意见稿中专门写明，

　　“本合同约定的成交价格是买卖双方的真实交易价格，买卖双方均同意以本合同约定的房屋成交价格作为向税务机关缴纳税费、向贷款机构办理贷款的相关依据。买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格的合同，否则应承担相应的法律责任。”

　　老业主不迁户口或赔违约金

　　对于二手房买卖之后频繁出现的老业主不迁出户口问题，征求意见稿中也提出了相应解决办法。市住建委对外称，新版合同细化逾期迁出户口的违约责任，“因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多，为了避免纠纷发生，在合同文本中明确约定户口迁移条款，并约定了户口预期迁出等相关违约责任。”

　　记者注意到，合同文本第十条专门供买卖双方约定“户口迁出”。其中明确，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起约定时间内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付约定数目的的违约金。

　　同时，买卖双方也可以在合同中再约定一个逾期期限，如果逾期都超过这一期限，那么双方同意按照相应方式处理，比如：期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款约定比例的违约金。

　　新合同在付款方式及违约责任条款上也有细化。相关负责人介绍，文本在原有付款条款的基础上，对于贷款机构不批准买受人的贷款申请、贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额、贷款机构批准贷款后买受人仍无法按期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形下，赋予双方对违约责任进行约定的权利。

　　预告登记防一房多卖

　　在合同文本的附件中，专门要提供房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定，其中还包含承租人放弃优先购买权的证明文件。

　　根据本市前不久发布的“租房新政”，承租人在同等条件下享有优先购买权。在这一版本的合同中要求提供承租人放弃优先购买权的证明，其实也是在保护承租人的合法权益。

　　梳理发现，征求意见稿中细化了出卖人对房屋抵押情况、租赁情况的信息披露义务，并增加了相应处理方式及违约责任条款约定；将房屋异议登记、房屋结构改造情况记载于合同中，充分保障买受人的知情权。

　　此外，合同也约定可通过预告登记来防范一房多卖。签合同之后，购房人可以向登记机构申请预告登记，虽相当于“预订”了房子的产权。一旦预告登记后，卖房人如没经过购房人同意，再将该房屋卖给其他人，将不具备法律效力。