下半场初见分晓：楼市真会变天吗？

中国楼市调控“新四限”的出台，真会让房地产市场变天吗？（图片来源：AP）

一、不寻常的周期

按照房地产市场正常的周期规律性来讲，3～5月小阳春的结束就意味着市场进入了漫漫淡季。结果却是，无数购房者在高温多雨的6月蒸笼季节里，硬生生的多站了一个月，打破了这个规律。于是发现，学术研究在政策的影响下，越来越不管用了。

所以笔者相信，如果限价政策还在，纵使是腊月寒天，依然会有人愿意顶着透骨的寒风在售楼处排队，摇旗呐喊着：“我要买房！”这不是源于对住房需求的渴望，而是对既得利益的追逐，人性使然。

不过在这之前，我们需要了解一下，为什么两年的调控政策还是没能将楼市彻底熄灭？

二、掐不灭的楼市大火

其实，这轮楼市大火被“去库存”点燃之后，按照历史惯例，首先出台的调控房价政策是限购和限贷：不让你多买，不给你贷款，限制需求总可以降火，这两道政策在历史上的作用是明显的。可上一轮大火却是在棚改货币化政策的大背景下点燃的。一方面政策强压浇水灭火，一方面又给农民裤兜里强塞钱，激增了进城购房的刚性需求，火上浇油。大火能灭才怪呢。

有人说，二线强控，三四线棚改，井水不犯河水，怎么可以混为一谈？

要清楚，“上涨预期”这东西是会传染的，并不是因为三四线棚改了，二线就没事。二线城市大部分的流动人口都源于三四线。当你妈给你打电话说，家里18线小县城的房价都涨得冒泡了，赶紧买房吧！

要么回家来买，要么用家里的6个钱包在二线买，相信绝大数人是焦虑的，因为总得结婚的嘛！

当广场上的大妈不再翩翩起舞，而是聚众讨论房价的时候，楼市危矣，诚如股市泡沫的顶点。刚需如此，更别说“闻利色变”的炒房客了。于是，楼市大火在逻辑相违背的环境下愈演愈烈到失控，随后限价和限售加码出台。

然而，加码后的楼市调控又被浇了一瓢冷水：“人才计划”。

中国城市化率是57.4%，达到真正的高城市化水平还有30年的光阴。而四大一线城市已然发育饱和，中央无疑要把更多的机会留给“新一线城市”。这几年，高铁基建把中国地理空间和利益格局都给锤平了。沿海红利让渡到内地，内地城市崛起，各地竞争力相当，至于新一线城市是谁？这个可真难定夺。

所以答案未知，你们先争！

众城闻声怎敢怠慢，心里都清楚，发展城市的第一要素是人才，于是明的暗的纷纷发布引入人才计划，变相挑破了限购。轰轰烈烈的抢人大战硝烟弥漫华夏大地。从985、211抢到专科，从清华抢到蓝翔……

凡是青壮年，都要拉回来“好礼相待”！至于抢回来干嘛，能不能就业，资源够不够分配暂且不谈，先下手为强嘛！而当地人看到了浩浩荡荡的人才落户在隔壁，心中也是惴惴不安的——这部分人可是准刚需啊，落户进来房价肯定要涨！有房的得多买一套，将来卖给他们赚个时间差；没房的也得抓紧买，万一抢不过怎么办？

于是，风风火火全民炒房运动开始了，二手房市场一度失控。

至于新房市场，更为畸形。限价造成的一二手房倒挂让所有人摇身一变成为赌徒，对于“买来即赚”的天大好事儿，有的人为了多参上一票，甚至要把常卧病榻的90岁老母亲摇起来排队。

但是，为什么明明知道限价政策会导致这种后果，还偏偏要继续施行？

这个问题一直以来只有吐槽，而很少有人去仔细思考。其实，换个角度思考就明白了！

限价政策，一来可以通过限制新房价格倒逼二手房市场的房价预期，一二手房价是允许倒挂的，但不允许过分倒挂；二是可以用来可以吸引流量，吸引大家参与抢新房，而不是在二手房市场翻涌，继续推高市场预期。

二手房市场是政府无法管控的，只能管控新房市场。也许，限价是这个节骨眼上唯一可用的招式，弊端无穷但路只有一条。

怪就怪在，房地产商为了不损失利润而造成的楼市乱象。首先，捂盘惜售造成新房供应量的严重不足，哄抢现象更加严重；其次，衍生出的茶水车位等无理“关系费用”造成了购房不公；三是为了快速回笼资金，拒绝公积金贷款，严重伤害刚需利益。

无论是哪家房企，都是赚钱的时候一哄而上，真正响应调控让利于民的时候，避而不谈冷眼相对。

棚改货币化，人才计划，开发商捂盘不售共同致使二三四线调控成为泡影，可理性和公平终究要站在顶峰的，不是吗？

三、不凡的六月

六月不凡，政策频出，力度空前——敢说，这是前面几百条政策加起来都无法比肩的。楼市调控开始真正地进入“追本溯源，全面堵漏”通道。

首先是，六月宣布卡死棚改货币化。

棚改货币化是三四线房价暴涨的主要由头，也是唯一由头。这个在去年讲过，给很多人提供了判断三四线房价的依据。这么长时间，该去的库存已经去完了，该涨的房价也涨够了，同样，三四线居民的幸福度也被透支完了。大部分人开始背上了亚历山大的杠杆，进入了房奴世界。

大部分三四线城市，尤其是所谓万元房价贫困县将进入漫漫阴跌长市，至此，碧桂园、恒大等开发商也将把最后一波韭菜收割完毕，打道回府。棚改货币化权限回收至央行，再宽松几乎没有可能。

但并不是所有三四线城市房价都会彻底完蛋。未来靠近超大城市的，或者是超大城市群组成部分的三四线城市将会依靠人口外溢，吸纳周围的农村进城人口，成为新型城市化的城市中心。譬如这段时间，环京区域房价已经在触底反弹。所以，未来三四线城市的分化将更为明显。

其次是，六月底住建部宣布的“楼市大风暴”。

2018年7月初至12月底，七部委将联合出动，共同出击，治理房地产乱象。之前是分城而治，发现无济于事，其次是强制约谈，解一时风火，而今到了七部委联合出动的地步。这就相当于巡考跳过监考老师，直接杀入考场。其中要围堵四个领域，分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告。对之前违规操作，睁一只眼闭一只眼的部门和人员坚决问责。

中国房地产信息本来就不对称，对于大家来说，获取信息的途径无非就是网络、中介、开发商还有亲戚朋友，如果其中三方都是虚假信息故意炒作楼市，所有人都不会知道真正的市场行情，从而全民跟风炒楼。

这时候，需要更多的自媒体人不因利益而站出来，给予反对的声音。可惜这种声音太少。反而是前几天，杭州自媒体大号“层楼”因发布虚假消息，故意制造炒房气氛，被严令追责。

此次七部委联合出动，希望“相信”是楼市乱象的终点，能够还以购房者一片干净的天空。

最后是，六月“新四限”的出台。

仅6月份，全国就有18个城市加码楼市调控。其中长沙加码最狠，直接限售4年，加上落户社保等因素相当于限售7年之久，这是铁了心要围剿炒房客，决心可见一斑。

四个城市（长沙、成都、杭州、海南）出台的“新四限”和传统四限“限购限贷限价限售”不同，是纯粹为了弥补政策投机漏洞而出的。其中包括：限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房。应该说，这四个限制几乎把炒房客目前想到的所有破限购的方法全部堵上了。其中，人才落户限制堵死了人才引进造成的需求激增，而限制企业购房，还要谈到另外一件事。就是之前写的一篇文章“货币与房价”。其中对降准帮助小微企业释放7000亿资金不会流入房地产的命题提供了三条论证，事实上第二天就出了限制企业购房的法令。限制企业购房一是为了防止企业炒房，更多的是对冲7000亿资金的流向问题。

如果“新四限”成功施行本轮调控，投机炒房客将无路可寻。那么6月，将是房地产市场革命的开始。

两年了，楼市终于有机会回到理性的状态，这是值得庆幸的——真心希望如此！