二线楼市全面降温 中国地产市场要变天

最近，部分热点二线城市房价呈现“量价齐跌”格局。10月份，虽然有黄金周，但是，二线城市总体成交持续低迷。在十一黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州等城市成交量同比跌幅超80%。

就在今年上半年，部分二线热点城市是涨声一片，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州；曾经“冒雨摇号买房”的东部城市杭州；以及位列“房价四小龙”之首的厦门和南京，在进入了9月份之后，都全然没有往日销售火热的现象。

郑州曾经作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一，而现在也不得不打响了降价之战。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。二手房市场1-9月与去年同期成交量相比减少近7000套，降幅13%。

而杭州在今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的购房盛况，仅过去了5个月就出现了新盘降价潮。今年十一长假期间，杭州市仅成交321套新房，同比去年跌幅高达70%。目前杭州在售的二手房半数出现降价情况，而且像萧山、下沙等位置较偏远的小区楼盘环比价幅度也超过了30%。

作为网红城市厦门的房价下降始于二手房。自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。

此外，除了上述二线热点城市房地产降温之外，还有天津、南京、重庆、青岛等城市房价也都在下跌，目前成交量下滑，房价开始下跌的二线城市开始越来越多。

值得一提的是，开发商降价与二手房业主不同，开发商降价更加灵活。以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。正是因为开发商降价促销力度有点虚，所以新房成交量一直处于低迷状态。

让人颇感困惑的是，上半年这些二线城市房地产还持续火爆，而为什么下半年二线热点城市会率先出现房地产降温的征兆呢？

首先，导致上半年二线城市房价飙升的原因是人才引进、摇号买房，而现在这些利多因素正在退潮，二线城市又重新开始严格执行起房地产调控政策。于是，投机炒房需求受到遏制，而当地刚需在前期集中释放后，现在又无力托起高房价，于是二线热点城市的房价马上由过热转为冰冷，呈现“量价齐跌”的境况。

再者，受到房地产调控政策严格执行的影响，二手房市场率先出现松动，业主开始打折促销，受此影响，新开楼盘也耐不住寂寞纷纷跟着降价促销。二手房价对市场的敏感度更高，如果房地产降温，一些老旧小区，年代久远，楼层也不好的二手房价开始难以脱手。

于是，二手房业主便主动将房价压低几十万，这会给新房的开发商造成了很大的压力，为了促销回笼资金，开发商也只能跟着一起让利优惠，降价促销。于是新房和二手房一起下跌，楼市便由热转凉。

最后，上半年热点二线城市房价之所以火爆，由于开发商被政府限价了，房企延迟了推盘上市进度。而到了下半年，各地加快了预售证的审核，大量上半年没开的新楼盘，在9月份集中开出，这就导致了购房者有了更多的购房选择。新房的大量上市对于压低二线热点城市有着明显的作用。

目前一线城市在房地产调控持续的高压之下，走得较为平稳。但是二线城市由于上半年出现的人才引进、摇号购房等闹剧的退潮，调控政策重新收紧，房地产又重新回归理性。

而投机炒房需求退出，当地居民购买力又在前期集中释放，后续需求无法跟上，再加上房价处于高位，当地购买力支撑不住。所以，目前二线热点城市房价下跌，楼市降温也都是意料之中的事了。