中国楼市距离系统性崩盘到底还有多远

　　中国楼市，即将有大事发生。东北黑龙江地级市“鹤岗”，因为房价每平单价只要326元而被网友疯狂刷屏成为新晋网红城市。有人开始恐慌，这是否预示中国房价要开始下跌了？

　　但与此同时，新闻也披露说，与2018年底的冷清形成明显对比的是，2019年购房者又重新回来了。统计局最新数据显示，中国70城房价同环比涨幅扩大，房价上涨城市个数又回到历史高位。

　　楼市“冰火两重天”的背后是恐慌

　　2019年初，中国央行再次降准，房价打开了复苏的窗口。楼市调控政策转向“一城一策”，各地有了更多微调的空间。原本非常“缺钱”的市场，资金充裕突然充裕起来，融资成本明显下降，房地产价格就像打了一针兴奋剂，在蛰伏之后又开始上涨。

　　这背后的蛛丝马迹，可以从货币政策和流动性中去寻找。

　　2019年伊始，央行便宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点并置换部分中期借贷便利，总计将向市场净释放超过8000亿元人民币的流动性。之后，为了“支持民营企业经营”，国有银行下调了基准贷款利率。这些配套的货币政策为房价上涨做了铺垫。

　　从统计数据来看，中国的新房价格在2019年维持了往年上涨的趋势，增速创下了2018年4月以来新高，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上升10.6%。

　　但这个数字只是就整体的新房价格而言。如果按地区来看，中国的楼市呈现出非常严重的两极分化。

　　2019年，一线楼市销售累计增三成，但三四线城市市场仍在降温，偏远的地级市降幅更剧烈。这说明，政策面的宽松预期和资金面松动助推一线城市回暖，而三四线城市将持续“去泡沫”。

　　换言之，钱变得“聪明”了，正在从那些人口流失的地区逃走，流入人口密集的大城市。

　　主要城市的楼市由此迎来了恐慌式上涨，偏远地区的楼市则是断崖式下跌。

　　楼市“冰火两重天”的背后，是地产商的恐慌。中国大陆的地产商坐拥6500万户闲置房产，84%的地产商负债高企，实际上已成为垃圾公司。房地产整体债务达3.4万亿，近50%贷款是无法按时偿还的呆账。因此，万般无奈之下，某房地产商才会提出“活下去”的口号。

　　“活下去”意味着房企求生意志很强，也意味着为了求生而不择手段、想尽一切办法搞钱圈钱。目前地产商在中小城市用各种套路降价销售、甩卖库存房，都是为了这个目的，用老百姓买房的钱为自己解困。

　　虽然“去地产化”的口号喊了多年，但政府的财政收入目前依然有80%来自房地产。房地产依然绑架着中国经济，它就像吸毒，愈吸愈上瘾，直到暴毙为止。货币放水，就是那一针续命的毒药。

　　依靠放水已经撑不起中国经济

　　不放水行不行呢？可能还真的不行。否则，按照中国企业（特别是国企）获利之薄、效率之低，根本无力偿还各种公司债务。只能依靠不断打针，苟延残喘。

　　用房地产泡沫和过剩的基建来拉动GDP，以此勉强维持经济稳定，这些年的招数来来回回就这几招。但是，中国的实体经济靠这个方法变好了吗？企业的境况好转了吗？答案是否定的。

　　中国国家统计局17日公布了2019年一季度中国经济“成绩单”。初步核算，一季度国内生产总值超过21.3万亿元，同比增长6.4%。这高于外界原先的预期。有新闻评论说，中国经济终于开始回暖了！

　　但实际上，并没有什么所谓的回暖。众所周知，中国的表面经济数据并不可靠。我们可以从中国工业的能源消耗量来窥测真实的情况。

　　据WIND资讯的数据，进入2019年以来，中国工业部门的能源消耗一直走低，重工业等高能耗工业部门的能源消耗增长在5%以内，而轻工业的低能耗部门，能源使用量甚至出现5%的负增长。能源消耗量骤减，说明企业开工量和生产量的持续减少。

　　实际上，在2017年中国经济刮起“环保风暴”之后，不少基本化工原材料价格上涨，包括化纤材料、稀有金属等价格上涨3到5成不等，企业生产成本被政策哄抬起来。

　　“环保风暴”的直接后果是令中国工厂的平均开工率下降为仅7到8成。不少民营工厂的厂长发不出工资，只能关门走人甚至是上吊自杀。在这种营商环境之下，企业开工率不足是必然的。未来的实际经济增长率还会进一步下跌，而不是像统计数字告诉人们的那样，中国经济正迎来所谓的“阳春”。

　　目前经济的这个走势受政策影响非常大，政策不变，此趋势也不会根本改变。这意味着，中国企业正常的生产经营依然是非常艰难，走投无路的企业只能是依靠投机取巧来挣钱。

　　企业投机的方法之一是股市中的内幕交易和会计欺诈，但更有效的方法是依靠已经严重泡沫化的房地产，再炒一波，寻找最后一批接盘侠。

　　这个击鼓传花的地产游戏，目前风险有多大呢？我们可以用一个数据来衡量这种风险。

　　如果泡沫破裂经济将彻底委内瑞拉化

　　房地产总值与国内生产总值之比可以直观地衡量房地产泡沫度程度。

　　2007年，美国次贷危机爆发之前，该比值为172%。日本房地产泡沫破裂时该比值大约是200%。中国现在的这个比值是多少呢？

　　根据中国人民大学国际货币研究所的经济学家向松祚披露，目前中国的房地产总市值约合65万亿美元，而中国2017年GDP为12.24万亿美元。房地产总值与国内生产总值之比超过531%。中国房产泡沫的风险已经远远高于当年的美国和日本。

　　有些“专家”不断拿中日两国地产泡沫来比较，而事实上两者完全无法相比，两者不是一个级别。

　　首先，日本是成为工业发达国家后才出现房地产泡沫，中国是在没有完成工业化的时候就出现了地产泡沫，换言之，中国的经济结构更为陈旧落后，因此抗风险能力要弱的多。

　　其次，当年的日本是在高所得及高储蓄下才发生房地产泡沫，泡沫的源头并不是“土地财政”，因此日本的地产泡沫是纯粹的经济泡沫，牵连面相对较小。

　　但是，中国的地产泡沫源头在于地方政府和土地财政，其牵连、影响的范围比日本要大得多，涉及整个政经、财税体系。一旦破灭，威力非常巨大。如果说当年日本的地产泡沫破灭威力等于一颗原子弹，那么中国的地产泡沫破灭的威力至少等于十颗原子弹。

　　楼市泡沫如果破灭了，普通人的生活会怎样呢？有人说，自己一辈子不买房就不会受到影响。这种看法大错特错。

　　要知道，不是因为房价推高了物价，而是货币的超发推高了物价。在中国，正因为房地产“锁住”了一半以上的超发货币，物价才没有上涨过快。反过来说，只要房地产泡沫破裂，中国将彻底委内瑞拉化，中国货币贬值的速度将创下历史之最。

　　无论从哪个角度看，中国的房产局，目前已经走死。要想重新盘活，只能寄望于系统性的经济变革。中美之间的贸易谈判，或许会成为这一切的转捩点。

　　据此，房地产的未来，目前呈现出两种可能性：

　　一，美国贸易代表团与中国达成协议，包括中方答应美国进行结构性改革，实现经济软着陆。

　　二，中美谈判破裂，美国将按期征税甚至展开制裁，中国经济将提前来到“明斯基时刻”，房地产泡沫支撑一段时间后破裂，银行面临大规模倒闭和重组。