“二师兄”给中国房地产点亮了一盏红灯

　　根据中国养猪网猪价系统显示，8月14日，全国外三元生猪均价为22.84元/公斤，价格较前一日上涨0.63元/公斤，较前一周上涨2.29元/公斤。二师兄（编注：这个说法来自《西游记》中的二师兄猪八戒）的价格似乎已经进入加速上涨的轨道。

　　如果过去两年继续炒房，后果比现在还要严重的多。

　　这必然带来猪肉零售价格的快速上涨，据媒体报道，市场上猪肉都要十八九块钱甚至二十来块。更有网友表示，部分地区排骨居然已经涨到45-60元/斤！

　　既然无法戒肉，这种生活必需品价格的快速上涨，会快速放大家庭收入中的刚性支出，挤压人们可自由支配的收入。而且未来猪肉还会带动猪肉替代品等价格的快速上涨，让家庭刚性支出增长的速度加快。

　　现在很明显，家庭刚性支出上涨所导致的第一个后果已经显现。

　　自从去年中开始，中国的汽车销售就开始下滑，专家们盼啊盼，希望本轮调整早点结束，就在专家们殷切的目光中，中国乘用车市场信息联席会公布了最新一期乘用车销量数据，数据显示，8月上旬（1-11日）乘用车日均零售销量仅27,235辆，比去年同期的39,513辆减少31%，跌幅远大于去年同期的17%的跌幅。与上月同期的下跌6%相比，跌幅也是增加了25个百分点。

　　猪肉价格所带动的刚性支出的上涨，汽车开始受到进一步的冲击，估计专家撞墙的心思都有了。

　　我们知道，房地产不断繁荣，让很多城镇居民背上了沉甸甸的债务，2019年一季度，居民部门杠杆率达到约 54.3%，这对于家庭的资金链来说是十分脆弱的水平。首先被压缩的是服装、手机等必需性顺位比较低的开支，去年和前年的一些数据都反映了这方面的问题；当资金链继续绷紧之后，就会继续压缩其它必须性顺位比较高的开支，加上二师兄适时出手加大了居民的刚性支出，让汽车市场撞墙了。

　　我们经常说一个人真正的敌人是自己。房地产的敌人也是它自己。当房地产让人们的债务不断加重的时候，人们就只能按必须性的顺位压缩各项开支，既然到了家庭支出中仅次于房产的汽车，下一步就会轮到房子。

　　房地产的销售数量已经开始下滑。中国国家统计局14日发布“2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，前7个月全国商品住宅销售量稳中有降（同比下降0.4%），土地成交量价同比跌幅近30%。易居智库研究总监严跃进表示，商品房销售面积已连续3个月同比下降。

　　居民压缩房屋支出在未来也有两种模式：

　　第一就是推迟购置房屋。当家庭推迟购置房屋的时候，房地产成交量就会下降，可现金流收入下滑、处于还债大年中的地产商怎么办？所以，最近有媒体报道广州等一些城市出现了地产商以八折左右的价格降价售房的消息。在今年的环境下，那些高负债的地产商时刻可能扑街，但扑街之前它们还会挣扎，挣扎的方式是拼命压价倾销以换取流动性，只有压价倾销也换不到流动性的时候，才会无奈地接受最后的命运。所以，此时要注意房价出现异常波动。

　　第二推迟归还房贷本息，警惕商业银行坏账的攀升。银行为了应对坏账压力并对冲潜在的坏账风险（也即对冲更高的风险成本），银行就必然要提升房贷利率。

　　还有一种力量不可忽视，当居民限制支出之后，那些相关企业的日子怎么过？比如，汽车销售下跌，汽车业的日子难熬，部分车企就会面临资金链断裂，它们就只能甩卖资产求生。已经有海马汽车抛售房产给自己续命的报道，未来还会有后来者，这是市场需求不振时期的必然现象。困难企业集中抛售，自然带来价格压力。

　　今年初地产小阳春时期，我写过一篇二师兄价格在今年的走势和对通胀影响的文章，认为猪肉价格上涨会具有很强的连续性、到年底价格会翻倍（推动通胀），现在看来当初的预计是不够的，很可能会超过预计。今年是恩格尔系数的转折之年，这意味着家庭生活中刚性支出的上涨速度会快于收入增长的速度，可自由支出的比例减少，这会挤压人们对楼市的购买能力。也更多次说过不看好今年的房地产，都是上述逻辑。

　　领导说“房住不炒”，确实抓住了要害，如果过去两年继续炒房，导致的后果比现在还要严重的多。

　　这也涉及股市。今年来，不断听到专家嘴中爆出牛市的声音，当人们的收入中用于食品的刚性支出的比例不断加大的时候，可用于股市投资的部分就会不断减少，投资能力减弱，期待牛市并不现实。股市在滞胀时期（信用紧缩）主要是结构性机会，一边是部分股票跌破1元面值而退市，一边是部分股票不断创新高。

　　猪肉价格的快速攀升和汽车销量的变化，给房地产点亮了一盏红灯。