调控加码 中国楼市何处去？

　　年初的政策暖风让中国地产债投资人在上半年赚得盆满钵满，但近几个月来自监管层风向突变，或许意味着下半年形势不妙，投资人需提前做好应对。

　　ICEBofAML编撰的亚洲高收益美元债中国发行人指数以中资地产债为主，该指数显示今年前两个季度中资地产美元债总回报涨逾10%，创下2012年来连续两个季度的最大升幅。且根据彭博对同系列亚洲美元企业债指数分析，房地产债在11个行业中回报最高。

　　为应对经济下行，部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限，不但助力地产债券表现优异，亦令境内外地产债发行在一季度创下新高。面对创纪录的举债，政策近期重现收紧，房企境内外发债、ABS、信托等融资渠道纷纷受限，叠加偿债高峰到来，资质较弱的房企、尤其是小房企的融资压力势将增大。

　　“无论从前瞻性的政策调控来看，还是从平均估值来看，下半年房地产债进一步上涨的可能性都比较小，”东兴证券固定收益主管周耿接受彭博电话采访时表示，若加上票息看总回报可能还为正，但若单看净价，则很有可能持平或出现一定程度的下跌。周耿表示，在这种情况下，各机构投资策略基本都会倾向偏防守方向，包括降久期、提升信用、降仓位等。“我们也在做一些防御性的安排。大家都比较偏保守、偏谨慎。”

　　除了现券，在资产证券化市场也出现了类似的现象。中国ABS承销冠军机构招商证券创新融资部总经理左飞称，投资者正在加大行业分散度，降低对房地产ABS的配置，增加一些非房企业ABS的投资。

　　“交易所最近在审核房地产企业ABS及债券项目的申报时，对一些特定的企业，如上半年拿地比较活跃的房企，会提出更多询问，在发行规模上也有明确缩减的指导，”左飞接受彭博采访时表示，预计下半年房地产企业通过ABS及债券融资的规模将同比下降。

　　弱房企的困境

　　不单在债券市场，房地产市场本身也初现政策收紧迹象。知情人士7月称，央行要求银行不再调降个人按揭贷款利率;而根据《21世纪经济报道》6月的报道，一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。

　　在国泰君安分析师覃汉看来，以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小，而对部分信贷占比不足20%的企业，包括泰禾集团、中天金融等，他们的融资能力值得关注。

　　泰禾集团7月11日在新加坡挂牌发行的美元债券，票息高达15%，成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

　　根据彭博汇编的数据，今年三季度境内AA+评级及以下房地产债券到期金额共计约570亿元，为历史峰值。

　　国盛证券刘郁在近期的报告中根据融资成本将40家上市房企划分为四梯队，蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年融资成本高于7%，位列最高梯队。她并指出，泰禾、华发、恒大和阳光城短期偿债能力偏弱。

　　此前因董事长丑闻而陷入负面漩涡的新城系7月23日股价大跌，新城控股盘中一度跌停;此前，新城控股称截至目前商洽出售项目约40个，均存在不确定性。

　　惠誉评级在7月15日的报告中称，中国政府最近一系列的措施给较小的房企带来了更大的流动性挑战。“近期的流动性紧缩对那些已经陷入资金紧张状况的低周转率房企的冲击最大，未来它们将被迫更多地依靠资产出售来提高流动性，甚至自这一行业全身而退，从而引发房地产市场的又一轮整合大潮。”

　　以下为彭博整理的近期监管举措:

　　5月银保监会23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;

　　随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资;

　　6月中国银保监会主席郭树清讲话称，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为;

　　7月多家信托公司据报道收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模;

　　发改委7月发文，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

　　8月银保监会下半年将对银行业金融机构开展房贷专项检查，将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务;

　　联讯证券首席经济学家李奇霖7月23日发送的点评称，未来地产的韧性减弱，周期向下的概率较高，而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。