央行银保监会紧急下令：银行切割房地产

　　过去几年，每逢跨年或者农历新年，中国央行总会宣布降准，释放流动性来应对春节现金支付需求。然而在2020年底，央行不但没有降准，央行和银保监会还联合发文，要求银行收紧房贷贷款！这释放出的是什么信号呢？难道中国政府真的要开始从房贷入手，彻底刺破楼市泡沫？还是说央行这次彻底没牌打了，未来避免银行系统流动性和债务失控，被迫限房贷？拆东墙补西墙呢？我们先来看一下具体的情况。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》，而且这个通知是自2021年1月1日起实施，也就是说现在已经正式施行了。

　　这个通知的主要意思简单来说，就是为各大银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两道红线”。这两道红线分别为“房地产贷款占比上限”和“个人住房贷款占比上限”。

　　中资大型银行（比如常见的四大商业银行等）占比是最高的，房地产贷款的比可以到40%，而一些中型银行（平安招行等）上限是27.50%。总而言之就是银行级别越小，能发放的房地产贷款占比就越小。

　　中央要调控楼市，首先要打击的就是进入楼市的资金，而银行的贷款首当其冲。2020年9月份就有风声传出，要求银行本年度“新增涉房贷款”占“全部新增贷款”的比例不能超过30%，但当时没有正式的文件出台。而现在这个规定正式出来了。

　　根据央行的货币政策执行报告，截至今年三季度末，房地产贷款占比为28.8%，个人住房贷款占比为19.8%。虽然整体没有越过央行划定的红线，所以有人就仓促得出结论，认为房地产的贷款占比目前整体来说是安全的，不存在风险，不要被央行的政策吓到了。那情况真的是这样吗？

　　姑且不说建设银行和邮储银行，以及招商银行、兴业银行都越过了这道红线，这还是在去年房地产受到疫情冲击的影响之下发生的。如果明年中国经济加速恢复，导致房产投资过热，贷款超出这道红线怎么办？这种可能性非常大。所以，预先设置这样的红线，就是防止信贷资金大幅流入房地产。而过去，中国的房地产贷款比例确实在飞速上升，在2015-2017年，银行系统每年新增贷款的60-70%都涌向了房贷市场。这也验证了这次限制贷款流入房地产的必要性。

　　意思很明显，就是以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。地产商的开发贷款以及家庭的住房贷款都被限制死了，可以说这就是大杀招。

　　为什么要突然对银行系统中的贷款比例做出限制？其实，央行的公告中已经把目的说的清清楚楚了。注意看这句话：“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，翻译成人话就是说，房地产的风险已经越来越高了，要防止房地产垮塌把银行带到沟里去。

　　过去二十年，中国的房地产突飞猛进，让很多人形成了一种错觉，中国的楼市将永远涨！就像现在形成的错觉，美国的股市永远牛一样，已经形成了一种信仰。所以，很多人将自己的全部资金投进去，而且很多还加上了阿基米德式的杠杆，唯恐比别人少赚了一分钱。但是，他们没有看到这样做的背后风险，没有看到楼市和股市不可能违背经济规律，一直涨上去。哪怕是在疫情之下经济萧条，也不顾资产价格是由印钞放水推动这样的事实，还是对楼市抱有毫不动摇的信仰，这就容易出问题。

　　我们看到这次出的通知里有一句话，“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力”。什么叫波动啊？大家意识到这整个问题了吗？向上波动当然没问题，银行和楼市都皆大欢喜，比如现在南方比较活跃的城市深圳和东莞，拿下了2020年楼市增长的冠军和亚军。但是，注意这说的是南方的城市。那我们看一下北方的城市呢？不管是大城市天津、北京、石家庄，还是中小城市青岛、廊坊、济南，去年二手房随便的跌幅就是10%以上，天津的跌幅在20%以上，廊坊甚至腰斩了。这种向下的波动是不是也算波动？未来如果波动到了深圳、东莞这样的南方城市怎么办？无限加杠杆买房的家庭，能经受得住这样的波动吗？以房产为抵押房贷的银行能经受得住这样的波动吗？

　　不仅是这次的文件里明确告诉了风险，而且银保监会主席郭树清在今去年也是多次提到了贷款过分集中于银行的风险。郭树清近日又撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

　　郭主席的数据当然是比较靠谱的，他说中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。而且，这些仅仅只是银行的信贷资金，如果算上房企自行发行的债券，融资的股权，还有房产信托等通道业务等影子银行的资金，全国流入房地产的资金到底有多少？

　　除此之外还有很多挂羊头卖狗肉的资金，很多也是偷偷流入了房地产。比如说消费贷、经营贷、信用卡套现等等一些野路子炒房。信用卡炒房的案例已经给大家说过很多次，典型的就是欧神教年收入只有30万的家庭，去贷款1000多万炒作深圳的房子，年还房贷高达80万。

　　直接用经营性贷款去炒房也非常普遍，去年经济受到疫情冲击比较严重，很多外贸企业难以为继，于是很多小老板等私营企业主，利用政府鼓励银行让利实体企业，扶持实体企业的贷款资金，去违规炒房。深圳房价去年两波脉冲式的上涨就是资金违规流入炒作的结果。东莞就更不要说了，实体经济惨淡，但是深圳周边东莞的房价居然获得了涨幅榜亚军的头衔，大家以为这些钱是从哪里过去的？各种经营贷和消费贷功不可没。

　　所以，如果加上这些利用消费贷、经营贷等各种违规流入房地产的资金，还有表外的各种信托、证券等灰色资金，房地产获得的资金，非常可能已经超过了金融体系的50%。这是一个非常恐怖的比例，远远超过郭树清说的信贷资金的39%，真正的占到了半壁江山。

　　从过去百年的金融发展史来看，房地产历来就是金融危机的导火线，这和买房的抵押贷款模式有很大的关系。如果房价上行，这种抵押关系是健康的，抵押物不会减值。可是一旦房价下跌，就会存在抵押物价值不足，需要追加抵押物的风险。如果这个时候房主选择断供，银行的风险就会被急剧放大，典型的就是美国的次贷危机拖垮雷曼兄弟、房地美、房利美等金融机构。当然，还有当年日本房价暴涨导致的日本经济危机。这都是不远的例子。郭主席当然明白这中间的厉害，所以去年不断敲警钟，继地产开发商的三道债务红线之后，现在又出台一个房贷占比的两道红线，就是防止中国的房地产步日本、美国楼市拖垮银行的后尘，防止这个灰犀牛导致中国的金融危机。

　　过去，世界上总共产生了100多次金融危机，其中80%和房地产有关。最近的一次是2008年，所以现在直接通过行政命令的方式，直接通过放贷上限红线来压制银行系统，相当于给银行戴上一个紧箍咒。很多时候经济越是萧条，这种利用高杠杆炒房的行为越是火热，加上中国人对房子的痴迷，50%以上的金融资金流入房地产，这种高风险炒楼行为的负面作用怎么形容都不过分。

　　对于房地产会冲击金融系统，其实中央的监管部门也是早有提防的。在2018年发布的《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》中，对中国银行系统做了一个压力测试报告。报告显示，如果房价下降20-30%，银行系统将会面临着显著的压力。也就是说，这基本就是银行系统能承受压力的临界点。当然就是说，中国楼市下跌这么多是有可能的。其实就是提前做了一个沙盘推演。

　　现在可能已经快到了这样的临界点，所以央行的银保监会才紧急出台措施来限制房地产贷款占银行贷款的比例。当然，这种限制也是为了防止楼市的资金掏空仅存的一点居民储蓄，让中国消费内循环的计划泡汤。

　　2020年最后一天，中共央行和银监会突然下发房贷集中管理通知，这里可以推出几点：去年的房贷数据已经让央行和银保监会感到不安了，对房地产灰犀牛拖垮银行的担忧越来越重，所以紧急出台这个措施。同时，压制资金流入房地产，可能是为明年政府以及企业债券发行留下资金，银行的贷款如果都流入了楼市，债券市场明年怎么办？政府债和企业债没人买，可能会导致地方财政破产的风险，也可能会发生比2020年永煤债违约更大的债券风险。当然，拉动经济增长的基建也需要资金，消费也需要资金。整体资金有限，只有五个盖子。但是要盖十个桶，僧多粥少，都吃不饱。这就是本次央行、银保监会放大招的主要原因。这一桶冰水泼下来，明年南方楼市上涨的空间基本被限死了。是否会步北方城市的后尘，还需要观察！