2021年中国楼市最大黑天鹅正式起飞

　　前几天，深圳住建局发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格，作为深圳二手房成交的参考价。当时我们分析认为，这个参考价不是强行的，市场实际的交易价格是多少还是多少，但是这个参考价可能会成为银行放贷的一个参考，会大幅压缩银行的房贷资金，从而显著提高购房者的首付，对房价形成打压。

　　比如说深圳华润城一套82平米的2房，市场真实成交价是1500万，原来首付是3成，450万，银行可以放贷1050万，但政府指导价给这个小区的定价只有1082万，如果银行按照这个价格来评估，那就只能放贷757万，也就是说实际上的首付要从原来的450万，提高到743万，比原来多了293万。这样一来，首套就不是首付3成了，直接变5成了。此举是给深圳楼市降杠杆、打击炒房的一记重拳。

　　如果深圳所有的银行都以这个政府发布的参考价为指导标准发放贷款，从3成的首付提高到5成的首付，不管是刚需还是投机炒作的购房者，很多都会被拦在门外。而就在2月22日，深圳的光大银行已经按照这个参考价来发放银行贷款了。形成了全国的一个新热点事件。我们来看一下具体情况。

　　近日，光大银行深圳分行已经在内部发文，表示根据深圳住建局以及监管要求，将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。大家注意，文件中说的是根据深圳住建局以及监管要求，这意味深圳市政府不是只要求光大银行这样，应该对其他所有的银行都有要求。有人预计该通知下发后，深圳其他银行或许会相继跟进，参考价在银行实施可能只是时间问题。毕竟银行也要控制自己的贷款风险。

　　这意味着，深圳楼市可能将会迎来这几年来最大的冲击，这样的冲击不会亚于房地产税的征收。

　　与此同时，近期申请房贷的个人，在申请经营性贷款的时候，也将被银行重点审查。审慎向最近申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款，已在北上广深银行同步推开。

　　近日，北上广深等一线城市的监管重磅发声严查“消费贷”、“经营贷”资金违规入楼市后，这些一线城市的部分银行提高了经营性贷款的门槛，部分股份制银行还上调了经营性贷款的利率，同时大部分银行都进一步加强了贷款审核力度。

　　现在很多一线城市和火热的二线城市的房价，全部都是靠杠杆撬动的市场，各种经营贷、抵押贷。在房贷收紧的情况下，很多人就利用经营贷，甚至信用卡套现来填补购房资金的窟窿，有些人甚至首付都是利用经营贷套现出来的。所以，这次在全国大城市收紧信用贷、消费贷，可以说是自去年年底以来中国银行收紧房贷资金的两大重要举措，起到的是釜底抽薪的作用。很多一、二线城市的火爆房价可能就此止步。

　　说到收紧房贷这个大杀招，绕不开的话题就是去年最后一天，央行出台的房地产集中度管理政策，给各大银行房贷发放制定了具体的数字和比例红线，而广州是最先开始收紧房贷发放的城市。

　　继之前广州几家银行停止发放房贷之后，广州工农中建四大国有行又传出房贷涨价的消息，而且多家银行跟进。邮储银行、浦发银行、光大银行、中信银行均表示价格调整中。主要是因为广州楼市比较火爆，房贷需求太多了，额度不够了，银行房贷占比已经超过或将要超过红线了。要不停贷，要不提高利率，在越线之前多赚一点是一点。

　　广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市，在2020年都很火热。在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时，广州2020楼市销售同比增长29%，深圳同比增长24%，东莞同比增长32%。说明北方的资金南下炒房的趋势没有改变。而网红城市杭州只不过同比增长了3%，重庆、武汉都是同比下滑了21%。

　　广州只是第一枪，其它城市肯定会蔓延和跟进，因为，很多银行都已经红线，没有额度了。南京、成都，很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。成都银行、郑州银行、中原银行、青岛银行、厦门银行、兴业银行、招商银行肯定是完全没有额度了，肯定是拒绝发放贷款或者是提高门槛，委婉拒绝的。而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线，也是没有额度的，也是要提高利率和收紧审批的，大家买房需要房贷的话可以考虑换银行。

　　2021年，货币政策回归正常，紧楼市信用，这是总基调，基本不会改变，千万不要抱侥幸心理。2021年2月18日人民银行开展2000亿元中期借贷便利操作和200亿元逆回购操作，净回笼资金2600亿，导致中国股市高开低走，大幅度套人，这可能就是对流动性资金收紧所产生的恐慌效应。

　　中国央行近期会公布2月份LPR利率，本次利率市场预期不变，后期随着通胀预期可能不断走高，当然，也不排除央行提高LPR利率。房奴已经在去年八月份完成转换，如果突然被告知利率提高了，要还房贷的额度也将大幅度提高！当时笔者是一直建议大家选择固定利率的，不知道有多少人听进去了。

　　楼市是资金密集型市场，没有信用的宽松，指望再现去年南方城市那样疯涨，已经不可能了。而不管是在深圳的银行开始以政府参考价来发放房贷，还是北上广深收紧经营贷、消费贷，还是说广东等各地银行上调银行房贷利率，可以说，都是对楼市釜底抽薪的动作。这其实就是中国楼市里最大的一只黑天鹅！

　　而一旦翻房贷被卡紧了，今年中国楼市的成交量必然将大幅度萎缩。这意味着又一大批开发商将会降价抛售房产活命，当然，活不活得了不是他们说了算的！