中国学区房的大雷 终于引爆了…

　　几天前，上海发布了中考细则。可能是上海有史以来最大规模的学制改革，靴子终于落下。

　　上海发布中考细则后，北京教委学习上海中考制度改革……关于学区房慢慢淡化的消息，在国内社交媒体上讨论得非常热烈，可以说学区房正行走在精准爆破的路上！

　　横行全国的学区房，在上海栽了个大跟头。

　　上海的新版中考细则简单来说，上海的重点高中录取，将按照一个原则：全上海最好的高中要拿出大部分招生名额，面向全市，统一公平分配。所谓“统一公平分配”，就是——上海每个重点高中，都要拿出一半以上的招生规模，按照各区的中考人数比例，分配到各区。各区拿到名额后，再按照每个初中的中考人数比例，分配到每个初中。

　　确保每个区和每个学校，都拥有足够的重点高中名额！确保中考人数越多的区，重点高中名额越多！这意味着，很多买重点高中学区房的家长，可以说要吃大亏了。

　　以前可不是这么玩的啊，以前玩的就是不公平，玩的就是掐尖。曾经上海的58所重点高中，上来先自主招生招个40%，狠狠掐一波尖；再全市统考招个30%，继续狠狠掐一波；剩下的汤汤水水，最后分配各区。

　　按照过去的掐尖流程——重点高中的招生名额，基本就被顶级初中给瓜分了。想进入好高中，就得买个顶级学区。买了好学区，才会遇到好老师，才会遇到好同学，才有更大概率进入更好的高中。而现在，再这么大规模掐尖就不再允许了。一半以上的重点名额，被均匀分散在各区、各校。

　　按照现在的招生流程——每个区和每个学校，都拥有了考上重点高中机会。

　　注意！上海这次的中考改革，是不锁区的。北京、南京，也玩过这种“重点高中指标到区、重点高中指标到校”。但是，北京是锁区的。比如，丰台的学生哪怕把分数线顶破，也不能凭考试进入北京教育资源最好的东西城、海淀。比如，北京西城四中也曾跨区招收丰台学生，但一年只给4个名额。

　　而上海，不锁区，直接拿出一半以上的名校指标，直接按人数分配各区各校。各区各校，按照成绩排名，统一分配。

　　理论上，只要考进前3名，就都有机会。你是浦东重点建平初中的前3名，我是奉贤乡镇菜中的前3名，我们都拥有同等的入学权利。类似于高考，西藏前100，与江苏、山东的前100，虽然高考分数天差地别，但都能进入重点大学。

　　虽然你住着浦东20万/㎡的学区房，我住在奉贤的乡下，但中考改制的这一刻，进好学校的概率就差不多了。

　　看明白了吧——学区房的含金量，被稀释了！拼爹的权重降低了，烂学区的学生翻身的机会多了。

　　2

　　教育和房子正在脱钩！

　　上海为什么会选择在这个节点出台中考改革细则呢？北京为什么会在上海出台政策后的第一时间组织学习呢？北京是不是也会像上海那样推出这样的政策？我看可能性很大。有些事不好细说，请诸位各自体会！

　　其实这两年，几乎所有的政策方向都全部利空学区房！我们去观察这两年的教育体制改革——幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配……

　　有没有发现一个很重要的问题？所有的教育体制改革，都在增加不确定性……

　　过往数十年，中国教育体制的问题在于太过确定——想考好大学，就要进好高中；想要进好高中，就要进好初中和好小学；想要进好初中和好学校，就要玩学区房……想要玩学区房，就要玩家底、玩爹！爹硬，家底硬，学区就硬；学区硬，高中就硬；高中硬，大学就大概率硬。玩家底和玩爹，是具有地域属性的——牛X的家底集中在一起，牛X的爹们集中在一起。学区和学区房，实际上成为了“千万家底的拼爹俱乐部”。

　　而教育，恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。

　　一群有千万家底的爹们聚集在一起，看似垄断的是教育资源，实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。爹集中了，资源就垄断了，铁幕就降落了，“寒门出贵子”的概率就越来越低。现在，农村孩子上北大清华的学生，比20年前低了不是一点点，就很能说明问题。教育成为了中国最大的不公平陷阱。

　　这显然与我们目前所推崇的核心价值观相背离！至少在表面上，他们还是要修正一下的。当底层的第一上升通道都被垄断了，还怎么实现共同富裕？而现在的教育体制改革，终极目标就是把“拼爹”击散。

　　怎么击散？

　　无非是制造更大的不确定性！比如多校划片，看似买了学区房，但可能划不进同一个学区；比如公民同招，虽然有钱有资源，但也可能上不了民办；比如中考改革，虽然上了好学区，但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起……

　　以不确定性，让房子和教育脱钩；以不确定性，让资产和教育脱钩；以不确定性，让拼爹和上升通道脱钩——这就是未来的大趋势！

　　大趋势之下，学区房一定是逐步利空！

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　　在教育体制改革的大趋势下，学区房将何去何从？

　　首先，顶级学区房可能会降温！学区房这玩意儿，价值共识在于确定性。为什么人们愿意为顶级学区支付更高溢价？原因很简单——买了顶级学区，大概率能上顶级学校；上完顶级学校，大概率还能以更高的价格出手。既能确定性上学，还有确定性收益。但是，现在确定性被逐步打破——

　　买了顶级学区，一个多校划片，可能上不了；不仅上不了，还可能一场改制，学区没了，房砸手里；即便不买顶级学区，也可能被划入顶级初中；即便不上顶级初中，也可能进入顶级高中。

　　确定性被打破了，家长选择更多了！学区房的价值共识和大涨预期，被逐步击散了。

　　其次，只有学区价值的老破小，价值会大打折扣！在学区房不确定性累积增加的大趋势下，受冲击最大的，一定是只有学区价值的老破小。绝大多数的学区老破小都具备以下特征：破、烂、脏、空间逼仄，居住舒适度几乎为零，居住体验感几乎为负。没有任何居住价值，唯一的价值就是学区。别人老破小，卖1万/㎡；你带学区的老破小，卖4万/㎡。唯一决定3万价差的，就在于你有学区。

　　现在你告诉我，它唯一的价值——学区，不太确定了？这基本就相当于——鱼香肉丝里，没了肉；黄焖鸡里，没了鸡……丧失学区价值的老破小，就好像臭豆腐里没了豆腐，只剩下个臭！

　　如果上海和北京带头推行这个制度，未来也可能在全国会慢慢推行。学区房的炒作和无理性上涨，将成为历史，这对于打击房价来说，也是一个重锤。已经买了学区房的，可能会后悔，未来降价销售；那些没有买学区房的，可能也会掂量一下，是否还值得出手。

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　　最后，还有几句话送给大家：

　　教育公平化和教育均衡化，一定是时代的大趋势。

　　教育公平和教育均衡的底层逻辑是，大人物不想看到铁幕降落，给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭，我们仍然处在差不多的环境中，都有向上的通道。

　　站在长线大趋势上看，学区房一定不是长线价值的最优标的。

　　大家“且行且珍惜”！