楼市大陷阱：北京郊区楼价惊现“膝斩”

　　3月30日深夜，西安市发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确规定，限购区域内，新房、二手房都将落实5年限售要求，同时，“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。这将极大地限制二手房的流通性，也将限制整个楼市的流动性。

　　近期，住建部对杭州、成都、西安等城市实施督导后，各地纷纷出台政策跟进，内容涉及堵法拍漏洞，以及严格防范经营贷、消费贷违规流入市场等。本轮调控持续时间可能较长，另外，今年房地产行业信贷环境明显收紧，房地产销售面积可能会下降。

　　现在的楼市是各扫门前雪，谁的房价涨的快，谁就要负责进行调控，但尽管这样，有些地方的房价依旧是压不下来，比如很多人都在反映，上海虽然不断在调控，但房价还在涨，深圳也一样，还有珠三角的广州、中山、东莞、佛山，长三角的金华、常州和扬州，以及中部的武汉、合肥，西南的成都和重庆，这些城市都是经济比较发达的地区，而且大多集中在南方。

　　而往北边看，情况就完全不同了。除了西安这个网红城市之外，其他地区的房价全都稳中有降，比如天津、青岛、济南，这都是北方的著名城市，房价降幅非常明显，距离最高点跌幅一般都有20%了，跌得厉害的下跌30%，甚至腰斩的都有。东北的房价可能就沈阳还算坚挺，长春和哈尔滨已经不怎么涨了，其他的城市都开始下跌，有些地方还跌成了白菜价。

　　至于北京，这一年明显上涨的就是学区房和重点教育区域内的房子，比如海淀和西城区，跟教育不沾边的地区，房价都比较疲软，甚至在下降。现在的价格基本跟2016年一样，没什么太多的变化。新房开盘也越来越便宜，同等价格送精装修送车位的也越来越多。

　　北京的城区相对来说还是抗跌一些，毕竟是北方第一大经济城市。但北京的郊区和环北京地带就没有这么幸运了，继上个月的房子免费送之后，北京周边房价的大幅下跌再次成为全国舆论关注的热点。

　　近期，网上就被一篇文章刷屏，标题叫做《环北京楼市惊现“膝斩” 单价2.5万现卖8000》，这里说的“膝斩”就是从膝盖斩断了，比腰斩更惨。

　　清明假期，有房产大V在微博发文称，在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。该大V举例称，曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

　　后来经过记者核实，说8000元/平方米的房源从农历新年过后就一直有，清明假期只是增加了供给力度，拿出一整个单元和其他尾盘房源在做优惠。即便不做优惠，楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。所以整体来说，不管是8000还是1万每平米，四年时间，房价已经跌去了2/3，只剩下三分之一，这样的房价用“膝斩”来形容确实也不为过。

　　售楼人员也证实，房地产商全都是亏本卖房，即便这样，售楼处里，经常是销售比客户都多。有时候一两天都见不到一个人，环京楼市基本如此，如果跌一半都算是轻的。那么2017年买房那些人，现在恐怕已经亏死了，之前说过，很多人在网上已经喊出来，只要能帮着还剩下的贷款，房子白送。但是别人也不傻，如果你的房价只有80万了，贷款还有100多万，没人会要这样的房子。所以那些当年来环京投资的人，只能忍痛继续还下去，他们还都有一个梦，哪天北京能吞并这里，房价或许还能再涨回去。当然，不做梦也不行了，因为现在即使想卖，他也卖不出去，这些地方，你现在连一个房产中介也看不见了。

　　有人说，为啥不弃房断供？继续还贷款，岂不是亏的越来越多？弃房断供哪有那么容易，一般人是不敢的，因为这样就意味着自己信用破产，会被限制消费，高铁、飞机都坐不了，也不能去高档餐厅吃饭，还要上银行的黑名单，以后再也难借贷款了。自己就业，求职甚至创业办企业都会受到影响，所以不到万不得已，绝不会弃房断供。而且刚才也说了，他们还有梦想：哪天房子能再涨回去的。这就是目前中国的楼市现状，已经越来越呈现出二元化趋势，分化越来越明显，主要是两个维度画界，

　　一个是南北地域，北方经济明显南移，人口南移，所以北方城市大部分开始收缩，未来能排到全国城市20强的，估计也只有北京、天津、青岛、西安等几座城市，但这些北方城市，现在也就西安有人口流入，房价还在上涨，其他地方已经明显收缩，包括北京，人口反向流出。而供地方面，北京供地速度明显加快，刚刚完成的集中供地，一下就拿出来了160公顷，30宗土地，而且半数都在中心城区。不出意外，北京今年的供地面积肯定超过去年，那么2年后这些房子都入市的时候，肯定会对价格有明显影响，人口越来越少，呈现净流出状态，房子越来越多，即便是北京，其实大家也应该明白未来的趋势。除了不断下跌，似乎没有更多的选择。

　　只要看一下燕郊房价动辄下降30%、40%，甚至腰斩、膝斩的现状，就会发现这样的情况虽然目前只是个案，但长远来看可能就不只是个案。会像病毒扩散一样变成普遍现象，在环京地带、甚至整个北方蔓延。

　　这里面有以下几个原因：

　　首先，房价作为资产价格的代表，是当地经济的典型体现。现在，不管是北京还是天津这样的北方两大经济中心，可以说经济都非常糟糕，天津数十年来首次跌出了中国城市GDP的前十，东北经济占中国经济的比重从数十年前的15%左右，跌到了现在的5%，这样的经济水平，当然支撑不起目前的房价。在2017年见顶后，一直阴跌到目前腰斩的水平也属于正常。

　　其次，北方人口这几年一直是在外流的，人口数量在减少，需求也在减少，那么房价当然也就失去了支撑。

　　再次，房价下跌被套后，当初很多购房者以为只是暂时的，迟早会涨上去。但是4年过去了，房价没有任何起色，也让很多购房者绝望。当初的首付都跌没了，剩下要还的贷款和目前的市场房价也差不多。不管是断供还是赠与别人，可以说都是明智选择。

　　最后，如果未来就业形势继续恶化，收入下降或者消失，大面积的断供或者送房的现象可能会更加普遍。当然，接收房子的人必须连贷款也一起接过去，这样就避免了断供被列入征信黑名单这样一个污点。如果未来送房子都没有人愿意要，也没人原因承接剩余的房贷，可能那个时候才是断供的高光时刻。

　　至于南方，重点在4个区位：长三角，珠三角，中部和成渝板块这四个地方，是未来人口持续流入的重点区域，也是中国经济目前最重要的四个位置，所以经济增长加人口增长，这些地方核心城市的房价可能会比较抗跌，少数城市可能还会小幅上涨。

　　但现在官方的态度很明确，就是持续的楼市调控加码，所以即便上涨，也会是涨涨停停，谁也不知道哪个政策就是压垮骆驼的最后那一根稻草。当然，这根稻草也有可能是当前全球可能爆发的各种金融危机。

　　所以，还在这些地方的朋友，如果是刚需，等着房子结婚的，还是可以买，不买也没办法，因为政策随时可能的调整，你就没有房票名额了，或者拿不到贷款了。

　　而如果投资就不要买了，与政策做对，风险极大，而且所有人都知道的东西，已经反映在了价格当中，大家都抢着买的东西一定贵了。别的地方一样可以轻松赚钱，不用跟楼市较劲。未来这些地方即便上涨，估计也跑不赢资金成本和机会成本，所以投资的机会已经没有了，你还要承担过多的流动性风险，非常不划算。所以我们一句话足以概括，记住：非必要不买房！