中国房地产税开征之日 房价暴跌之时？

马光远分析文章：中国现政府的《十四五规划和2035年目标纲要》对房地产税的描述是这样的：“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

　　熟悉笔者对房地产税的观点的都知道，在2015年业内一些专家预测2016年将出台房地产税时，笔者曾旗帜鲜明地提出：房地产税五年之内出台的概率等于零！现在五年过去了，事实也印证了当初的判断。好玩的是，现在很多业内专家又认为房地产税出台将遥遥无期，笔者再次“旗帜鲜明地”预判：十四五期间出台房地产税的概率很大很大。有多大？如无特殊情况，差不多百分百会出台吧。

　　当然，不是说房地产税立法的难度不大，难度依然很大！要多大有多大，以前多次强调，这是一个关系到中国老百姓最大利益的税收，一定要慎重。但笔者认为，未来五年在立法上完成的时机已经成熟。就是“立法先行”，并且会选择适当的城市进行试点。所以，普遍开征至少还需要十年时间。

　　一旦开征房地产税，对房价的影响如何？

　　在房地产税问题上，中国老百姓最天真的认识是：房地产税可以降房价。这就是为什么一谈及房地产长效机制时，很多人将房地产税列为长效机制的核心的重要原因。

　　这样的认识导致的结果是：一般情况下，老百姓对于加税的行为一般都是反对的，但唯独在房地产税问题上，支持征收房地产税的民众比例之高，令人惊叹。

　　民众对房地产税之所以热衷，根本原因在于把降房价的希望寄托在房地产税上。特别是，每一次房价暴涨的周期，总能听到民间对房地产税加快立法的期待和呼吁，专家们也不时的站出来预测房地产税什么时候落地。

　　对于房地产税能否降房价，过去笔者一直给大家泼冷水。从房地产过去的价格规律看，影响房价最大的因素是房地产政策，包括货币政策和土地政策，而不是税费。为了抑制价格，房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度，一旦房地产政策变化，价格该暴涨，还得暴涨。

　　区区1%、2%的房地产税就能抑制房价，这是基本常识。特别是，这点微不足道的房地产税，对于高净值人士和炒房者而已，以及相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛。而且，如果考虑征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房地产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房地产税的国家基本是一个通例，而对那些真正富有的阶层而言，房地产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。

　　最后，房地产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房地产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以成为剪羊毛的利器。

　　世界上其它各个国家，究竟为什么要征收房地产税？

　　在房地产税问题上，笔者一直在普及一个基本的常识。就是大家一定要知道，世界上其它各个国家，究竟为什么要征收房地产税、以及房地产税对房价究竟能起到多大的作用？因此，明确中国房地产税的征收目的非常重要。是为了抑制房价、抑制投机？还是通过向中产阶层征税给地方政府增加稳定的收入来源？

　　从国际上来看，关于房地产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房地产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家地方的财政都是“土地财政”，但在英国，从未听说民众对房地产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。

　　而且，英国地方政府并不是无限制的征收房地产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其它收入，只有差额部分才征收房地产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房地产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。

　　从世界上有房地产税的国家的立法目的看，征收房地产税主要目的是为了地产财政收入，而不是为了抑制房价。众所周知，美国有房地产税，但美国房价也经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言，房地产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价作用的，但这不是房地产税立法的主要目的。房地产税的第一目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。而最关键的是：政府收上来的钱用在了哪里！

　　在以前谈及房地产的时候，基本不谈房地产税，主要原因不外乎，一是房地产税降不了房价，二是房地产税立法不可能很快出台，因此，当你对高房价万般绝望，把最后的希望寄托在房地产税上的时候，你一定要理性思考，不要幻想。