缺米下锅：房产企业的钱袋子要瘪

姜伯静分析文章：“巧妇难为无米之炊”，这是中国的一句老话。如今，用这句话来形容某些房地产企业，并不为过。钱袋子里有钱，才能买米下锅，要是没钱，如何去买米？

　　押注房价永远不会下跌的人，在今天看应该是已经失算了。而部分房地产企业，日子也并不好过。

　　随着海外融资规模的下降，部分房地产企业的钱袋子恐怕是会越来越瘪。

　　关于房企的融资情况，始终有争论。比如前段时间，关于恒大的传闻就不绝于耳，各种猜测频起。

　　当然最终，这场争议最后以恒大的一纸声明告一段落——“（恒大）生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。”

　　不少人心中一块石头落地。但尽管如此，房地产行业依然让人看到一许“痛处”——那就是海外融资规模的缩小。

　　近年来，由于国内融资渠道的收紧，海外融资成为中国房企获取资金支持的重要渠道。从2019年起，房企海外融资屡创新高。根据中新网2020年初报道的数据：“2019年全年，中国房企海外融资金额高达752亿美元，同比上涨52%。2018年这一数据为496亿美元。”

　　到了今年年初，有媒体对房企2020年海外融资数额做出总结：“2020年房企境内外债券融资累计约1.21万亿元，规模创历史新高。”

　　从势头上看，直到2020年的年底，海外融资规模还是持续增长的。但是，到了2021年5月，这个势头戛然而止。

　　日前，有机构的数据显示：“今年前5个月，房企海外融资规模折合人民币约1511亿元，同比下降约29%（较2019年下降约47.4%），为2018年以来最低点。”从具体时间段看，今年融资出现了“高开低走”的局面，根据媒体统计：“2021年1月份，房企海外债发行总额达796.5亿元，是上年12月份的4.58倍，开局势头良好。但3月份、4月份发行额均不足150亿元，5月份虽有回升，但仍处于今年以来的偏低位置。”

　　这几年，由于国内融资趋紧，海外融资在房企经营过程中发挥了巨大的作用。如果以上数据不虚，那么，房地产企业的“钱包”可能会有些瘪。

　　房企海外融资下降的规模不小。原因何在？

　　首先是违约压力。

　　蓝光发展、华夏幸福，这些曾经的巨无霸型房企，都已经有了违约的“动作”。以华夏幸福为例。华夏幸福5月13日发布的关于公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告称， “近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额101.41亿元。截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计572.20亿元。”

　　572.20亿元，不是一个小数目。

　　其次，是疫情的影响。这种影响，从去年就已经开始显现。

　　第三，汇兑损失压力。这一点对房企利润的压力很大。

　　第四，经营欠佳的房企，海外融资成本升高。看某企业最近在海外发行债券的利率，竟然高达12%。

　　总之，不管是违约造成信誉受损，还是疫情影响，反正，某些房企在海外借钱暂时是不容易了。房地产企业，只有另觅它法。

　　根据统计局5月份的官方数据，可以看出变化：“1—4月份，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%；比2019年1—4月份增长21.1%，两年平均增长10.1%。其中，国内贷款9043亿元，增长3.6%；利用外资17亿元，下降28.3%；自筹资金17167亿元，增长15.4%。”

　　而在“两集中”新政之下，房地产企业拿地的难度越来越大，挑战性越来越强。

　　重点城市对住宅用地集中公告、集中供应，既是对房地产企业自身实力的考验，也是对房地产企业战略选择能力的考验。如果缺乏足够强大的资金实力、融资能力，且缺乏战略眼光，那么抱歉，你等下一趟“车”吧！可是，如果拿不到地，房企失去了赖以生存发展的根本，下一步怎么走？

　　如果不能及时拿地，那就“缺米下锅”，甚至真正面临“巧妇难为无米之炊”的窘境了。而若是融资不利的话，资金从何处来？大概只有打折卖房回款了。

　　6月8日，中国经济周刊的报道显示，与1月份房价相比，2020年国内操盘金额最大的5家房地产公司碧桂园、恒大、万科、融创中国、保利地产，在5月份都有不同程度下降。

　　也许，降价是必由之路。

　　未来最大的可能，房地产企业的钱袋子越来越瘪，甚至会有企业揭不开锅。揭不开锅的企业，就要被兼并了。海外融资规模的变化，大概率会刺激房地产企业更大规模的洗牌。