我只能押注：中国房价永远不会下跌……

　　在前些天的陆家嘴论坛会上，中国银保监会主席郭树清，在演讲中提出一个振聋发聩的观点：你们炒外汇，炒黄金，炒商品期货，还想发家致富，最终，你们一定都会像押注房价永远不会下跌的人一样，付出沉重的代价！

　　哦，过去20多年，凡是押注中国房价永远不会下跌的人，凡是大量买房的人，基本都财富自由了，他们的人生完全没有了奋斗的必要，从此失去了理想，失去了动力，失去了普通人每天都要为钱焦灼的机会，失去了自身和后代被踩在社会底层成为蚁民的可能……

　　这么“沉重的”代价，请问谁不想付出？！

　　虽然，我并没有机会付出“沉重的代价”，但我还是要说，押注房价永远不会下跌，才是真正理解中国经济的人。

　　为什么？

　　——因为，中国的房价，是真的不能跌呀！

　　从1998年开始，为了减缓亚洲金融危机对中国经济的冲击，中国开始借鉴香港的模式，将国有土地经营，作为地方政府经营社会经济资源的核心。其主要做法，就是用土地使用权做抵押，建立起地方政府的信用，然后，用这种信用向银行抵押，置换出来货币信用，利用这些钱，地方政府有能力将资金投入到城市的各种基础设施和公共服务建设中，交通、水、电、医疗、教育等设施纷纷得以建立，然后，再以此撬动整个社会的商品和服务的生产流转，从而盘活整个经济。

　　然后，更高的土地价格，更有活力的城镇经济，更高的房价，逐渐开始形成一个闭环。时至今日，我们都已经很清楚，哪个地方的经济搞得好，哪个地方的房价就高；哪个地方的经济更有活力，哪个地方的房价就更高。

　　房地产，才不单单是房地产，房地产的背后，连接着钢铁、水泥、家电、装修、装饰、设计等等一系列的行业和产业，这一切的行为最终转化为居民收入、转化为政府税收……

　　房地产，简直就是中国经济在世界崛起的发动引擎。

　　有鉴于此，2003年，中国政府正式出台文件，将房地产列为国民经济的支柱产业。从那时起一直到现在，房地产一直都是维系中国经济增长最主要的引擎。

　　也正是因为中国城市公共建设的诸多成本（甚至包括贪污腐败行贿受贿之类的行政成本），都被附加在了房地产上，所以才导致了中国的房价水平远远超出普通居民的收入水平。特别是2008年以来整个中国的经济体系，基本都是建立在高房价的基础之上，过去十多年，我们能维持这么快的经济增长，我们的收入水平能这么快地提高，我们能够享受当今便捷的基础设施，这些年中国的政府能这么有钱……

　　很大程度上，都要拜高房价所赐。

　　哪怕是根本不考虑房地产行业对上下游产业的拉动作用，就单单看房地产本身所创造的经济规模和税收，对于当前中国政府的财政收入，也是重要到不能更重要……

　　很多人都曾经详细计算过，从2008年迄今：

　　全国一万元的财政收入中，有大约3000-4000元的收入源自房地产；如果中国的房价大幅度下跌，意味着整个财政体系都会大幅度收缩，这是当前的中国经济所根本不能承受的。

　　更要命的问题还不在这里，而是债务问题！

　　根据中国国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心（CNBS）数据，截止2020年底，中国实体经济部门中，中央政府、地方政府、居民部门和非金融企业部门债务，分别相当于中国GDP的20%、25.6%、62.2%和162.3%（见下图），总债务高达274万亿元，相当于2020年中国GDP的270%，无论绝对值还是相对值，都是中国有房地产历史以来的最高水平。

　　2007年底迄今中国实体经济分部门的债务/GDP情况

　　（说明：实体经济部门的总债务等于政府债务+居民债务+非金融企业债务）

　　在以上的债务中，中央政府的债务我们不讨论，其他三个部门的债务，几乎全都是与房地产和高房价绑定在一起的。

　　1）地方政府债务，是用其未来财政收入做担保的，但其财政收入高低，很大程度上依赖于土地出让金的多少，只有高房价才能保证土地出让金不缩减，才能支撑起地方政府债务；

　　2）居民部门的债务，绝大部分都是城市居民的房地产贷款，而绝大多数城市居民的财富的绝大部分，都是房产，如果高房价不能维持，甚至是暴跌，那么，就意味着很大一部分居民的债务会超过财富总量，整个居民部门的大部分财富将湮灭，城市居民整体贫困化；

　　3）非金融企业债务，看起来好像与房地产无关，其实恰恰相反，国有非金融企业的债务占总债务的80%以上，而其中很大一部分所谓的“国有企业”，是各种政府融资平台，这些融资平台的债务，基本都是用土地或房产做抵押，而不管民营企业还是国有企业，除了信用融资之外，绝大部分的信贷债务，也都是用土地或房产做抵押；房价如若暴跌，就意味着这部分资产大幅度缩水，根本无法支撑现有债务，也意味着整个中国工业体系的破产。

　　然后，以上这些债务，最终都会反映在中国各大银行的资产负债表上，成为中国金融体系最主要的资产和负债——比方说，国有非金融企业的信贷资产和债券，一直都是中国各大银行最主要的资产，而居民的房贷按揭业务，就一直是各银行最优质的信贷资产……

　　几乎可以肯定地说，如果中国出现全面的高房价暴跌，接下来就是连续不断的企业破产潮，大部分居民的财富也会化为乌有，之后中国金融体系也会随之崩溃，接下来，整个当代中国经济体系也就不复存在。

　　所以，押注中国房价永远不会下跌，其实——

　　就是押注中国经济不会出现问题，就是押注中国的债务不会出现系统性危机，押注中国经济在世界上的地位“一直维持”……