房贷破50万亿！大杀器来了，谁最受伤？

银行停房贷了？

最近，不少城市都有这样的消息传来，广东尤其严重，据说建行、中行在广州的二手房贷款业务已经暂停，佛山不管新房还是二手房贷款业务，全部暂停。

结果，各大银行也出来辟谣了，没有暂停，一二手房的贷款业务都仍在照常进行。

但是，放款速度，真的是愁煞人。

有广东某三线城市的卖家表示，1月面签，3月过户抵押，到5月底仍在排队放款，中介口口声声保证3个月内搞定，按捺不住的业主开始动用人脉找关系，结果给出的方案是重签合同、利率5.88%上调到6.5%，然后可以立马放款。

在苏州，以前材料提交以后，大概一周后就能放款，速度很快，现在资料齐全信誉好，最快也要半个月，慢则要1-2个月不等。

根据问答平台晒出来的放款信息，中介、银行的口头保证都没啥用，放款才是最实际的，而现在不少城市的平均放款周期，已经延长到3个月了，如果想要快点拿到钱，要么直接加息，要么掏钱支持银行其他业务，买理财、买金条、存定期，反正还得再掏出一笔钱来。

本来就是没钱才贷款，然而已经批好的贷款，现在还要再“加钱”，买家肯定不干啊，于是只能干等着。

二手房的遭遇最惨，不少卖家对刚需置换客户敬而远之，因为银行放贷慢，他们一时半会也拿不到钱，谈了也白谈，能拿出全款的，甚至可以降价。

银行不是不想放贷，主要是没有额度，尤其是月尾、年中、岁末，基本上都是房贷额度偏紧的时候，今年尤其严重，所以银行放贷一直就处于“收着”的状态。

因为有紧箍咒。

金融一直是房地产调控的重要手段，房企有“三道红线”，银行也有了“两道红线”，2020年底，央行和银监会做了管理要求，给银行的房地产贷款和个人房贷规定了上限比例。

为啥“房贷暂停”传闻的中心是建行和中行呢？

因为2020年底，建行的个贷占比就超标了，中行卡在上限的边缘。超标的要整改，各个银行批贷也更谨慎了，据说有放款太快的银行，遭到了监管部门的批评。

2021年一季度，房地产贷款余额正式突破50万亿，其中个人房贷余额也达到了35.7万亿。

今年并不是资金最紧张的一年，2011-2012年也发生过类似的房贷额度耗尽的事儿。

房贷一直被认为是银行里面最安全的业务。

但是在2015年到2018年的房贷增长的小高峰里面，却也埋了不少雷，那时批件放款都很宽松，一些人也正好趁机钻空子，申请材料作假是常有的事儿，收入、流水甚至完税证明，花几百块就能搞定。

那时房价普涨，还不上钱，还有房子，而业主为了房子升值也会还钱，为此银行也是睁一只眼闭一只眼。

郭树清都说，赌房价只涨不跌会付出沉重的代价。

35.7万亿的房贷，是聚宝盆还是火药桶？银行也不敢那么笃定了，再加上强监管，速度自然也只能慢下来了。

除了贷款难，利率上涨已经成为了一个趋势。

贝壳研究院的数据显示，6月份72城主流首套房贷利率5.52%，二套利率5.77%，全国多个城市的房贷利率出现了30BP以上的上调，而且这已经连续第七个月上涨了。

北上广深的利率基本相对比较低，但是整个大湾区上涨比较明显，尤其是广州，从2020年末的4.95%已经涨到了5.45%，也就是说，现在买房比2020年末买房，每贷100万就要多还7万多。

而旁边的惠州，首套6.8%，二套7.2%，是全国最高的房贷利率。

6月涨得最狠的是苏州，首套和二套分别有65BP和50BP的上调，首套房超过6%的城市还有成都、洛阳、开封、北海、上饶等城市。

这是个什么水平呢？高！

以前，房贷参考的是基准利率，到2015年固定在了4.9%。

很多年份房贷还可以有点优惠，最低时的2008年末，5.94%的基准利率打7折，最低可以做到4.158%，可以说是非常优惠了，而且“对已发放贷款尚未还清部分，金融机构还依据贷款合同约定、还款记录等条件进行综合评估，合理确定贷款利率”。

所以，2009年房贷大爆发，新房房贷增长40%，二手房房贷增长了79%。

不过，这种盛况在未来恐怕很难看见了。

2017年，房贷打折的优惠开始取消，逐渐上浮至基准利率，后来更是上浮至基准利率的1.1倍、1.2倍，到2019年，房贷开始锚定LPR，银行的自主裁量空间更大，与近几年的贷款利率高位相比，仍有上涨的空间。

有啥影响呢？

1、房地产的降温作用还是有的。

任泽平的房地产周期论讲，“短期看金融”，房贷紧缩对成交的影响已经显现。

比如深圳，5月份的时候，二手房成交3695套，同比下跌55.25%，其中住宅同比暴跌60.98%，而同期的新房住宅，也跌了11.8%。

对二手房的影响很大，房贷额度偏紧的状态下，银行会考虑开发商的需求，把余下的额度偏向新房，对于炒房者手中的二手房来讲，是个很大的杀招。

2、未来，月末、季末和年末，房贷额度偏紧恐怕将成为常态，贷款的审核也将更加严格，成本提升、周期延长，买房更难了，刚需群体在挤泡沫的过程中受到误伤不可避免。

未来，全款肯定是更受欢迎的买房方式，尤其是二手房，而从利率上来看，也需要货比三家，利率水平、放款速度、银行压力等多维度都需要仔细考量。

3、房价会降吗？

也难点，尤其是重点城市。

短期来讲，贷款周期延长，炒房客为尽早套现而降价的事儿，可能会不时发生，但长线来看，50万亿的房地产贷款、35.7万亿的个人按揭，还真容不得一点闪失。