楼市走向至暗时刻 中共举动异常

唐新元分析评论文章：近期中共当局不断抛出新的控制房地产的措施，官媒也不断发布文章重复调控楼市不放松的论调。但是，可以看到出现了一些慌乱的信号，同时由于经济形势出现了逆转，中港两地楼市不可避免的会遭到一波剧烈的下跌。

　　受当局监管政策冲击，加上房地产企业债务问题待解，8月25日，地产股仍然下跌。中国房地产前景乌云满天，房企的股价疲弱，今年以来地产类股价跌幅超过二成。

　　中共官媒《经济日报》8月25日发布文章称，“房建于地。只有摁住地价，房价才不会信马由缰。但问题是，为什么稳地价这么难？”

　　官媒这是揣着明白装糊涂，导致高房价最重要的因素就是地价贵，“面粉”贵了“面包”当然更贵，地方政府对土地财政的依赖已经毒瘾入髓。房地产作为短期刺激经济、增加财政收入的手段，虽可能收效一时，但无异于饮鸩止渴，必将付出巨大代价。

　　未来数月，中国受最近一波疫情多地爆发、外贸出口放缓和房地产高压调控等影响，经济可能出现大幅下滑。中国商务部部长王文涛23日也承认，下半年中国外贸增长将逐步放缓，明年的外贸形势可能很严峻。

　　此外，当前中国外贸企业普遍面临着运力不足、运费与商品原料价格上涨、人民币升值、劳动力成本上升等“四难”。而中国经济的增长和外汇储备都很依赖外贸出口，随着外贸萎缩，将会产生连锁反应。

　　而这次房地产下跌将和以往不一样，因为面临三大挑战：中美关系紧张、出生率迅速下降和贫富差距加剧。中共已将遏制房地产泡沫上升到国家战略的层面，直接出手控制了房地产信贷供给，并且几乎没有撤回相关“冰封”楼市措施的空间。比较异常的是，有些地方已经出台新规，发布控制房价下跌幅度的“限跌令”。相关人士都应该准备迎接比预期严重得多的经济下滑、更多房地产开发商债券违约、股市动荡，以及购房者或炒楼者的弃房断供。

　　野村证券首席中国经济学家陆挺在最新的题为“北京的沃尔克时刻”的报告中称，“投资者或许认为（楼市崩溃）观点有夸大之嫌，因为他们早已习惯中国房地产政策的起起落落，但这次情况可能不一样。”他认为，鉴于中国前所未有的收紧房地产行业政策的情况，从某种意义上说，这可能成为中国的“沃尔克（Volcker）时刻。”

　　从上世纪七十年代后期开始（1979年-1987年），时任美联储（FED）主席的沃尔克采取了激进举措来遏制通货膨胀，这个过程可谓惊心动魄。沃尔克的加息遏制了美国的通货膨胀，同时也产生了其它的影响。其一就是美元的持续升值。其二是对美国国内一些产业带来了负面影响。这也是经济界对他当时的加息政策至今存在争议的地方。

　　对于中国大陆楼市，根源在于如何让地方政府不依赖土地财政，当然这很难，不过也不是没有办法，关键在于中共不想做而已。对炒房的人，只有加大房产持有成本，削弱房子的金融属性，取消房子附加的各种待遇，才能浇灭炒作的热情。现在因为房屋价格高，全民崇拜房子，导致中国大陆的女生特别看重房子，有房才能结婚，结婚门槛太高，结婚率和生育率连年下降。解决房子对婚姻生育的绑架，年轻人才能拥有财富。

　　笔者认为最令人担心的是香港楼市，因为政经局势都不稳定。香港房地产泡沫破裂最惨烈的一次是在1997年，当时房价最大跌幅为70%，后来能够上涨，而且还能创下历史新高，主要还是因为香港经济繁荣，大量有购房需求的人在香港置业，又反过来拉动了香港经济增长。

　　但是长远而言，香港楼市仍会是一项“不败”的投资吗？有这样的一个惊人观点：香港楼市十年豪宅变茅屋，就是说提醒投资者注意大环境已出现重大变化，令香港楼市面临长时间的跌势。因为香港一直是中国大陆外逃资金的首选中转站，大量资金的涌入也推升了香港不动产的价格。中共权贵阶层持续将资金转移到海外，特别是中共推出的移民计划，促使很多中共权贵把资金调动到香港，大肆购买物业。香港政府还取消了遗产税，导致全世界要规避遗产税的人，都被香港制度所吸引，大量资金也涌入香港的不动产。

　　不过自去年中共在香港强推港版国安法以后，中共日益加强对香港控制，十几万港人移民，这些人都有一定的经济实力，尤其是在香港有房产的人，卖掉香港物业后，带着资金离开，这对未来香港楼市来说就是一个冲击。另外，美国政府制裁力度还未发挥到最大，香港现状已经让一些公司和资金转移到新加坡等地，这对未来的楼市都有一定冲击。随着中美脱钩的迹象愈发明显，与中国大陆楼市被强力管制不同的是，任何一个事件都可能是引爆香港楼市的导火索。