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最近,楼市的一个怪现象
www.creaders.net | 2021-09-15 08:34:01  中产先生 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

调控到最后,其实就是让谁买单的问题。

- 1 -

最近,楼市按下葫芦起了瓢。

没错,楼市被生生按下,但是房租起来了。

这有点怪,以往都是房价上涨,租金降低,今年怎么反过来了?

我们来看一下:

这一轮上海房租涨幅影响最大,网上吐槽很多:

外环边上离地铁一公里的普通老公房,两室的,60多平,合租去年还是5200块,房东要涨价到6300块,可今年工资就涨了200块。

浦东中环90年代老小区,两室70多平,合租去年的价格是5000,今年涨到6000,税前1万多的工资,除去吃喝拉撒日常消费,实在是攒不下钱,觉得上海没法呆了。

上海这房租,今天刚看完房子,跟兄弟整租的,人均3100,工资一发,三分之一交了房租。

看看丁祖昱整理的上海个人房源的数据吧。

1.jpg

纵向:2020年1月-2021年8月上海市个人房源平均租金走势来源:CRIC城市租售系统

2.jpg

横向:2021上海个人房源租金价格及同比涨幅地图

基本可以看出,上海房租普涨10%-20%。

其实不止是上海。

3.jpg

2021年8月核心八城个人房源租金及同比涨幅

核心城市基本都上涨了,看这数据,杭州、成都、北京涨得比上海还猛。

为什么这么多城市不约而同的开始涨房租。

网上看到很多分析:

有说毕业季,今年大学生创新高。哪年不是新高,也没见这个涨法,再说房租上涨也不是毕业季才涨,从年初就涨了8个月了。

有的说是去年疫情房租压得太低了,今年把去年涨幅一并加上,居民收入没涨,怎么加?

有的说是二手房东操纵价格,也有些牵强,甚至还有人说这些城市都是网红聚集地,网红租公寓推高整体价格,这个有点像段子了。

都没说到点子上。

到底为什么房租涨这么快呢?

- 2 -

很久之前,空头谢国忠和大佬潘石屹,在论述中国楼市泡沫的时候,都喜欢引用两个数据:

租售比和收入比。

在他们看来,前者太低,后者太高,都不正常,简而言之中国房价有泡沫,不但有,而且很大。

但是,在中国楼市长达十多年的牛市背景下,两人频频被打脸,铩羽而归,特别是谢国忠,基本在舆论场已经看不到他了。

但是,今年,事情有了新变化。

去年大家还希望今年楼市调控能松一点,但是正相反,政策一波接一波,查经营贷堵住资金口子,然后紧缩二手房流动性,甚至还给房贷定向加息。

三板斧下来,够喝了一壶的了,存量房的流动性没了。

image.png

之前我们分析过,二手房限贷加上指导价,直接锁死了存量房交易,这导致一个什么问题呢?

租房市场出现了变化。

1、租客:本来买二手房拎包入住的买不到二手房选择买期房,那么这批人就需要在房子到手装修这段时间里,涌向租房市场,成为租客,需求变多了,供给还是那么多,租金自然要上涨。

2、房东:上面说了,二手房流动性没了,加上房贷定向加息,楼市投资者的资金链越发紧张,房子卖不出去,房贷还在增加,只能在房租上找补一点。

记得之前房地产税的时候,就有人说过:只要开征,就加房租,没想房地产税还没来,涨房租就来了。

你看,在楼市牛市里,短短几天上百万的涨幅,区区租金谁会在乎?

插一句,我北京的同事,当年为了孩子上学,把房子卖了想换套学区房,没想到合同都签了,对方反悔了,给了他30万违约金,那年北京房价一天一个价,租金算什么?没人在意。

所以,你才会看到楼市牛市中,房价猛涨,租金反而跌了。

但是,当楼市进入冰冻期,流动性收紧,那就不同了。

所以,再回头看看租售比,会不会收窄趋向正常水平呢?

但是也不容易。

- 3 -

租售比收窄,两个方法:

1、租金不变,房价降低:这个不太可能,最近那句话怎么说的来着,不能因处置风险而发生新风险,所以要稳,微跌,不涨,或者微涨。

2、房价不变,租金上涨:既然前面不太可能,那么就只有涨租金了,就是现在看到的现象。

有这么容易吗?

要知道租房群体大都是年轻人或者低收入群体,他们对风险承担的能力也不高。

而且房租是直接计入CPI指数的,民生问题怎么能放任不管呢?

更何况,房租上涨会进一步压缩居民消费,这和国家扩大内需的政策也不相符,互联网和教培已经受到教育,房东还要学习一下。

换一句话来说:

调控到最后,其实就是让谁买单的问题,楼市的问题,肯定轮不到租房的来帮着买单。

估计关于租房市场的调控很快会出来。

拭目以待吧。

就这样。

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