中国房地产调控给经济带来阵阵寒意

今年夏天，上海的一处正在开发的住宅；经济数据显示，1-8月房屋新开工面积同比下降了3.2%。图片来源：QILAI SHEN/BLOOMBERG NEWS

中国政府遏制房地产行业的影响要远远超过中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)发生的动荡，这引发人们猜测，中国领导层出手整顿又一个行业之际，将愿意承受多大的经济阵痛。

恒大目前麻烦缠身，受害者涌到其办公楼抗议，恒大的股票和债券价格都大跌，这些动荡反映出中国房地产开发商所处环境明显恶化。在信贷市场上，一些规模较小房地产开发商的债券价格也反映出存在重大违约风险，比如花样年控股集团(Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称：花样年控股)和广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., 2777.HK, 简称：富力地产)。

但周三公布的8月份经济数据显示出中国房地产行业遭遇更广泛的困难，8月全国住宅销售额同比下降19.7%，是2020年4月以来的最大降幅。房价涨幅和房地产投资增幅都已经放缓，而1-8月房屋新开工面积同比下降了3.2%。中国房地产股票周三下跌，力宝专选中港地产指数(Lippo Select HK & Mainland Property Index)下跌3.3%。

伦敦研究公司凯投宏观(Capital Economics)研究亚洲问题的首席经济学家Mark Williams说，政策紧缩是中国房地产开发商当下面临的最直接问题，但根源在于他们过去十年里借了太多钱来扩张。

Williams称，监管部门正试图应对房地产开发商的杠杆问题，不存在简单轻松的解决办法。

他还表示，政府必须谨慎行事，既要执行去杠杆，又要维持金融市场稳定。他称，如果逼得太紧，情况就会变得不稳定。

野村(Nomura)首席中国经济学家陆挺在8月底的一份报告中写道，事实可能会证明整顿房地产行业是“中国的沃尔克时刻”。他指的是保罗·沃尔克(Paul Volcker)在担任美联储主席时监督的加息行动，1980年代初，沃尔克为遏制通胀而上调利率，那轮加息引发美国经济一度衰退。

陆挺表示，就中国而言，政府似乎愿意牺牲一些增长稳定性来实现其长期目标，包括减少不平等、提高出生率，以及减少对外国技术的依赖。

陆挺写道，市场应该做好准备，应对可能比预期严重得多的增长放缓、更多的贷款和债券违约，以及潜在的股市动荡。他称，房地产占到了中国经济的四分之一。

由于担心房地产泡沫，中国政府过去近五年里反复强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但过去约一年中，房地产开发商面临的压力越来越大。

监管机构对银行在房地产方面的风险敞口设定了上限，包括开发商贷款和抵押贷款；引入“三条红线”制度，限制负债沉重的开发商举新债；并对土地拍卖进行了全面改革。地方政府也出台了自己的限制措施，以帮助调控市场。

这些举措似乎已经影响到整个行业的财务业绩。高盛(Goldman Sachs)追踪的中国开发商的毛利润率中值在今年上半年急剧下降了4.6个百分点，至约22%。

据摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据，截至8月中旬，开发商今年已经在62亿美元的高收益债券上出现违约，这一数字高于此前十几年的总和。

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service Inc.)最近将其对该行业的前景展望下调至负面，预测未来6至12个月全行业的合同销售额较一年前可能下降多达5%，原因是销量下降，价格上涨放缓，并且2020年最后6个月房地产销售强劲。

银行贷款方面也出现了压力迹象，它们发放给开发商的企业贷款越来越多地变成坏账，尽管到目前为止银行的抵押贷款组合表现良好。

券商Jefferies的银行业分析师陈姝瑾(Shujin Chen)说：“我们十多年来都没见过如此高的房地产不良贷款率。”

以中国工商银行股份有限公司(Industrial and Commercial Bank of China Ltd. ,1398.HK, 简称:工商银行)为例，截至6月底，该行的房地产不良贷款率接近4.3%，高于六个月前的约2.3%。工商银行是中国市值最大的商业银行，房地产在所有企业贷款中的占比约为7%。

陈姝瑾称，银行不良贷款的增加堪忧，如果房价开始下跌，情况将更令人担忧，因为随著作为贷款抵押品的房产价格下降，银行将会蒙受更大损失。

金融公司法国外贸银行(Natixis)亚太区首席经济学家Alicia Garcia-Herrero称，银行业的整体信贷风险正在增加。她称，如果房价下跌，中国经济持续放缓，她担心抵押贷款的偿还问题。

这种影响还可能外溢，波及依靠新房作为需求来源的各种企业，比如建筑公司以及建筑设备、家具和家电的制造商。

中国恒大的供应商三棵树涂料股份有限公司(SKSHU Paint Co.,Ltd., 603737.SH, 简称：三棵树)的股价过去三个月里累计下跌了31%。该公司本月早些时候表示，中国恒大以三个未完工房地产项目抵偿了价值约合3,400万美元的未兑付票据，这些项目位于湖北省和南方城市深圳。