捂盘10多年 李嘉诚套现21亿 内地有50多个项目

李嘉诚的长实抛售内地物业的清单一再拉长，这次“上新”的是位于上海静安的世纪盛荟广场。

消息从接盘方希慎兴业的一则公告里透露出来。希慎兴业披露，其以35亿元购得上海市新闸路668号、688号名为“世纪盛荟广场”的已竣工写字楼及商铺混合物业。长实拥有该项目公司长和达盛地产(上海)有限公司（以下简称“项目公司”）的60%股权，上海市属国企上海国盛集团地产有限公司及上海地方国企上海达安房产开发有限公司分别持有剩余的15%、25%股权。

囤地十余年，套现21亿

或因这场交易还没有最后落章，长实尚未披露。根据希慎兴业公告，该买卖协议以长实向国内合作伙伴收购剩余的40%股份为先决条件。

而待交易完成后，希慎兴业还将承担一笔总额最高达18亿元的未偿还委托贷款。该笔贷款由长江实业两家间接全资附属公司通过汇丰（中国）提供给项目公司，期限为六个月。希慎兴业需在收购完成后六个月内，以向项目公司作出的注资偿还。根据买卖协议，该笔委托贷款构成应付代价的一部分。

这对希慎兴业来说是一笔不小的投资。据这家老牌港企的半年报显示，其2021年上半年营业额为18.34亿港元，同比下跌7.4%；股东应占净利润为5.17亿港元，去年同期则为亏损26.26亿港元。

对长实来说则是另一番光景。长实在回复媒体问询时表示，从此次物业出售中获得收入约21亿元。其还称，此次物业销售是长江实业作为地产公司的日常销售业务之一，过去10年在内地物业销售收入为年均约港币298亿元。

值得注意的是，与长实在内地的其它被质疑“龟速开发”“囤地”的物业项目相似，该项目地块也被长实握在手里多年。

上海世纪盛荟广场位于上海规模最大的旧式里弄之一的西斯文里。2005年，和记黄埔、上海达安和上海盛融投资有限公司（上海国盛集团前身）共同出资2.925亿元，拿下西斯文里项目权益。

自此至今倏然16年，上海每寸土地几乎都发生着日新月异的变化，但西斯文里的进展极为缓慢。拿地8年后的 2013年3月，该项目才开工，竣工日期也从原定的2015年8月延迟到2018年。

直至出售，上海世纪盛荟广场也未投入使用。希慎兴业在公告中称，世纪盛荟广场建筑面积约86500平方米，包括一座24层高的大楼及一个3层地库，目前处于空置状态，拟用作写字楼/商铺混合用途发展项目，并拥有约320个停车位。

但地处上海老城区静安区令其价值不菲。根据估值报告，该物业估值为37亿元。与交易对价相比，溢价率约为43.2%。

对长实来说这也是一笔划算的生意。按该项目2.925亿元的初始收购价及其股比计算，长实拿下该项目约花费1.755亿元，16年后转手出售获得21亿元。

内地尚有50多个项目

对长实来说，出售内地项目已不是新闻。

近年来，长和系不断收缩在内地的战线。2013年以26亿元、71亿元卖掉广州西城都荟广场、上海东方汇金中心；2014年先后以24.8亿元、72.01亿港元、39.1亿元、15.4亿元转让南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦；2016年以200亿元出售陆家嘴世纪汇广场，录得收益约54.3亿元；2019年10月，长实集团将大连西岗项目转让予融创，交易总价超过40亿元。

2020年7月算是动静比较大的一次出售。长实以约71亿元卖掉在成都的标杆项目——南城都汇，预计获益38亿港元。此次交易中，长实将项目与和记黄埔地产成都公司的员工一并打包转让，并因赔偿等事宜引发员工维权。

上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经称，出售世纪盛荟还是套现行为。这个区域已经算是成熟板块，后期不见得会有太多市场预期。目前也算是这轮行情的一个高点，把比较成熟的项目以一个相对比较合适的价格卖掉、回笼资金，可以使企业更抗风险。

“股权出让不是一两天能谈好的，这个很明显是已经谈了一段时间了。从对行业发展的周期性预判来看，长实还是把握得比较准、有一定的前瞻意识。”

从长实的历次出售行为可以看出，与内地房企的高周转不同，除了卖房，捂地也是长实的生财之道，多个项目以低价入手，数年不开发。以成都南城都汇为例，长实集团于2004年以21.35亿元总价拿下项目地块，这个占地面积达1036亩的超级大盘计划分8期建设，但直到2020年被出售时，其在16年间只推出过6期产品。通过出售项目股权，长实录得收益38.11亿港元，相当于其2019年核心利润的约13%。

一番“卖卖卖”后，长江实业在内地剩余50多个房地产项目，分布于20多个城市，其中在上海只剩下真如副中心项目以及古北新区项目。但内地仍是长实的重要版图。据其2021半年报透露，上半年物业销售收入为147.89亿港元，同比减少24%，内地物业贡献了140.36亿元，贡献比高达94.9%，主要来自东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、上海高逸尚城及上海御沁园等项目。

李嘉诚在楼市尤其投资领域有一定的风向标意义，因此长实的每一次出售都会引起或大或小的波澜，引发撤资内地的传闻。但在回应世纪盛荟的出售时，长实仍表示，其资深顾问李嘉诚先生及主席李泽钜先生均对香港及内地充满信心。