白菜价还能降？魔幻东北楼市背后的真相

　　在无数的东北城市，你可以看到城市又在扩张也有收缩，人口既在流失也在流动。就是在这样的纠结状态下给人一股无可奈何的生活场景。

——作者：乔不丝

　　关于东北楼市，在网络的舆论声浪中，一直都有被贴上标签。

　　白菜价、房价如葱、降价、救市、一套2万块等很多刺激的语言和字眼，看着就觉得很魔幻。

　　最近我们团队，正好亲自去到了中国的最北方黑龙江的省会城市哈尔滨，有一次踩盘经历。

　　这可能是我除了在网上听说过很多的鹤岗故事之外，一次和东北楼市最近距离的接触。

　　我们先从关于它楼市的各种魔幻现象开始说起。

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　　可能除了东北，我们不会在其他地方看到以下几种现象同时出现。

　　可能很多人都知道鹤岗的房子几万块一套，看到过刷爆网络的年轻人在鹤岗买房的故事。

　　但当这样一份真实的房价榜单放在面前，应该还是有很多人会感慨：

　　中国房价倒数的十个城市里，竟然有五个来自于东北。

　　分别是：鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新。

　　其中鹤岗和双鸭山，房价均低于每平方米3000元，这两个中国房价最低的地级市，全都来自于黑龙江省。

　　而更加魔幻的是，在楼市遇冷的时候，很多城市会积极出台调控手段积极救市，比如一年前还在遏制投机炒房的，现在开始打压恶意降价。

　　而在东北的哈尔滨，可能是全国唯一一个政府鼓励房企降价保楼市的地方，那份红头文件叫做“哈十四条”。

　　2020年的11月18日，哈尔滨市印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，推出十四条房地产扶持措施。

　　其中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

　　甚至，对有降价行为的房企进行奖励以及对于购房者的网签合同备案，允许反悔可以撤销1次等。

　　当其他城市都禁止开发商降价来扰乱市场秩序的时候，在东北的哈尔滨是鼓励房企降价去库存，可见当时的哈尔滨楼市去库存的压力有多大。

　　我们从数据来看，这两年的哈尔滨确实遇到了供大于求的问题：

　　在今年上半年当中，哈尔滨新房市场供大于求，供应了341.4万平方米，却只成交了198.74万平方米。

　　这样的供求比这也成为了上半年哈尔滨不少新房楼盘都进行了打折促销的主要原因。

　　基于库存压力，很多新房也在跟进降价。

　　比如恒大75折在东北得到了全面的落地，没有一点点的遮掩。

　　在和哈尔滨某在售楼盘经理聊天的时候，她说的最多的一句话是：竞品在降价，我们压力很大。 

　　和哈尔滨的几位业内人士聊了聊，他们说在降价最疯狂的时候，哈尔滨有些房子单价5000元/平，还送车位，这简直是到了整个黑龙江房价鹤岗化的地步。

　　哈尔滨救市的背后，其实折射的是整个东北楼市的疲软。

　　要知道这里可是均价9000-10000的城市啊，房价可以直接对半砍，可见楼市去库存压力大到了什么样的程度。

　　从降价第一枪打响以后，坊间购房者流传着的一句口头禅是：

　　“我们不买，反正你们开盘就降价。”

　　一手房市场降价促销，二手市场则更为疲软。

　　从今年2月份哈尔滨市二手房数据来看，挂牌价为11005元/㎡，环比降幅0.18%，同比降幅1.74%，哈尔滨二手房价格已经连续四个月下降。

　　在全年二手房价格中，2-6月份中价格出现断崖式下跌，二手房交易几乎停滞，下半年楼市稍有回暖，但市场行情也未见太大起色。

　　2020年3月，为全年挂牌量最低点，12-1月达到全年最高水平，这16万套的二手房，足够市场消化3-4年。

　　加上哈尔滨市2020年新建一手房源数量，哈市房屋空置率还会持续增加。

　　这就是目前哈尔滨楼市最真实的情况，供应量远远大于需求。

　　导致了整个城市这两年出现政府主导鼓励房企降价求走量的魔幻现象。

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　　东北房地产市场一直都是比较特立独行的区域。

　　一方面以传统重工业为支柱产业，资源型城市为主的经济结构，导致人口、产业等自成一体、房地产市场都相对封闭；

　　另一方面或因气候原因、或是产业调整，导致大量人口、资金外流，市场普遍对于东北楼市的投资需求不看好，有一句话这么说：投资不过山海关。

　　像哈尔滨这样的大城市如此，东北的三四线小城市更不用说了，它们不是鹤岗就是在鹤岗化的道路上。

　　这不是夸张，不知道大家有没有听过一个名词：资源枯竭型城市。

　　在全国69个资源枯竭型城市中，属于东北的就占到了20个。

　　资源枯竭型城市在七八十年代，都因煤炭工业而极度繁华过，随着煤炭开采到最后是资源的消耗殆尽和价格下跌。

　　于是大量的劳动人口面临失业，那么一座没有产业活力的城市，对于年轻人来说，也没有留下来的必要，即便房价再低也会逃离得越来越远。

　　是的，你可能知道这里还有人口的问题。

　　不过这一两年了解楼市的都知道，从2013年开始，东北就陷入了“人口自然增长”和“人口机械增长”双下滑的现象。

　　2020年的七普对比2010年的六普，东北一共流失了1000万人口，十年内离开东北的这1000万人，可以组成一个独立的超大城市。

　　其中，人口流失最严重的非黑龙江莫属，600万的人口流出，相当于搬空了杭州一个市。

　　东北出去的毕业生，仅14%会再回东北工作，其他人要么去北京，要么去南方。

　　包括东北最好的高校哈尔滨工业大学，每年九成的毕业生都会前往北上广深求职找工作。

　　所以在东北晚上9点钟，你经常能够看到这样的画面：马路很宽，但是路上没什么人。

　　当然关于东北人的问题，在房地产领域还有一个很特殊的现象。

　　不知道各位是否好奇，为什么在东北很多项目打折可以这么肆无忌惮，以及供应为什么可以这么大。

　　其实一个很重要的原因就是，在东北有大量的土地都在个人手里。

　　在哈尔滨，由于某种“历史原因”，二十年来，大量土地掌握在私人手里，个人大量囤地，导致地价极低。

　　虽然房价只有几千，但是那些特殊原因个人手里的地，土地成本可能只有几百，以这样的成本，如果面对去化难的问题，打折当然会成为第一选择。

　　东北市场的房价无序以及供应量过大，可能背后都有这样的历史遗留问题。

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　　所以我们回过头去审视北方的城市，你会发现很纠结的是，关于城市、产业、人口、经济、楼市，这些如此重要的东西都被说不清道不明的纠结在了一起。

　　你从任何一个模块都不能独立客观的去看，任何一个细碎的问题似乎都没有纯粹的解决方案。

　　这可能就是整个北方市场魔幻的原因。

　　都知道痛，都知道难，但要釜底抽薪却也真的很难。

　　正是因为如此，城市的发展在如今这个截点也出现很神奇的场面。

　　从历史的角度来说，东北无数城市都有着悠久的历史，城市核心区依然已经进入到城市更新的阶段。

　　我们漫步哈尔滨，核心大街上六七十年代的俄罗斯式建筑已经进入了折旧阶段，城市核心区的建筑已经进入了城市更新的模式。

　　但是在另一个维度而言，因为基建发展的滞缓，你会发现核心区域的建筑虽然老去，但是基础设施可能还没跟上。

　　哈尔滨的地铁发展，才刚刚开始，作为省会城市，已经通的只有一条地铁，2号线还在处于建设期。

　　所以在老城区很魔幻得出现城市更新和城市化发展同步推进的局面。

　　而另外在近郊位置，新区你又能看到：无比的大，以及无比的多。

　　到处是新区，以及新区的故事都还差不多，差不多的定位差不多的亮点，供应差不多的房子。

　　在无数的东北城市，你可以看到城市又在扩张也有收缩，人口既在流失也在流动。

　　就是在这样的纠结状态下给人一股无可奈何的生活场景。

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　　当然，对于一个城市而言，没有一个城市会天然的放弃自己，对于东北来说也同样如此。

　　就在这样的纠结发展中，我们依然看到一些乐观的画面。

　　从城市建设的方面，我们看到了类似万科这样的品牌开发商开始深度介入一些城市，努力建设的同时，也努力的将一些产业真实落地。

　　在城市发展的维度，一带一路可能是他们最近遇到的最好的机会，单位城市有被重新连接在一起，并且对外输出产品，交换资源。

　　而地方发展也发现了城市的问题，如今的东北灰暗地带都已经被解决，政商关系也在快速的回复，城市发展的每一步都在试图唤醒城市信任。

　　我们都知道，当外界不再有太多期待的时候，可能就是一个城市逆势反弹的时候。

　　东北正在由点状发展为繁星点点，期待两三年后，这些满天星可以聚成一把火，恢复过往的光辉岁月。