中国9月住宅销售额大跳水

　　9月通常是一年中住宅销售最火爆的月份之一，然而今年的9月住宅销售额却出现大跳水，这引发了对经济增长的担忧。

　　最近几天，众多大型开发商纷纷公布9月份销售额下降，其中许多开发商的销售额同比降幅超过了20%或30%。这可谓是一次大跳水，因为得益于中国国庆节假期前的促销活动，9月份通常是一年中销售最火爆的月份之一。

　　如果销售额大幅下滑之势持续，恐将造成严重经济后果。近年来，与许多其他国家相比，房地产行业在中国经济中发挥了特别重要的作用，住宅和房地产投资在中国家庭财富财富中的占比相当高。销售额放缓的影响或许会蔓延至投资和建筑领域，可能将损害增长、就业和地方政府财政。为刺激销售而打折售房恐令房价受挫，家庭财富缩水。

　　众目睽睽之下，中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)等开发商正艰难适应一系列政策变化，这些政策包括去年出台的“三条红线”规则，其目的是为了遏制财务状况较差公司的债务增长，并为银行向房地产行业发放的贷款规模设限。一些房企已未能如期支付债务利息，房地产行业公司的股票和债券价格急剧下挫。此类消息让购房者感到惊慌，尤其是开发商的许多楼盘都是以期房的方式销售的。

　　晨星(Morningstar)高级股票分析师Cheng Wee Tan表示，销售放缓的部分原因是政府对抵押贷款的政策收紧以及购房者的信心减弱。他说，客户担心开发商的项目无法完工，而媒体关于中国恒大未完工建筑项目的报道加剧了这些担忧。

　　住在东部城市温州的Tian Guo一直在积极看房。她说她现在有点退却了，因为中国恒大的新闻让她担心开发商的财务状况。

　　她说，她现在不会考虑购买期房，即那些仍在建设中的房产。25岁的Tian说，因为她担心这些项目无法完工，变成烂尾楼。她还说，如果真的运气不好，用毕生的积蓄买了一个没建成的房子，那就惨了。

　　周二，又有大型房地产开发商公布疲软的数据，包括龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited, 0960.HK, 简称：龙湖集团)和华润置地有限公司(China Resources Land Ltd., 1109.HK, 简称：华润置地)。龙湖集团在一份文件中称，9月份的合同销售总额相当于31亿美元。这比一年前下降了近33%。华润置地公布的合同销售额下降了近24%。

　　合同销售额是一个广受关注的行业指标。该指标反映与购房者签订的新合同，比收入更有前瞻性。收入通常是在企业将建成的房屋交付给购房者时入账。

　　其他一些实力较强的大型房地产商也未能幸免，中国市值最大的开发商万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 2202.HK, 简称：万科企业)合同销售额下降了34%。与许多同类公司不同的是，万科企业还享有投资级信用评级，这表明其债务被视为相对安全。

　　中国恒大尚未向香港交易所提交数据，但于9月14日警告称，对该公司的“持续负面新闻报道”严重影响潜在购房者信心，这可能意味着9月份销售额会大幅下降。其他开发商没有对其销售下降做出解释。

　　公司正式公布的相关数据与早些时候来自中国数据供应商克而瑞(CRIC)的数据大致吻合。克而瑞之前表示，中国100家最大的开发商9月份总合同销售金额同比下降36%。

　　25岁的Huang Jun是广东佛山的一名房地产经纪人。他说，他发现市区的新房价格较3月份的近期峰值下降了大约20%，均价每平方英尺346美元左右。

　　在当地做了四年房产中介的Huang说，过去的两个月里，几乎所有的开发商都提供了折扣。他说，就像中国恒大一样，他们肯定面临着销售更多楼盘“以偿还借款”的压力。

　　他说，在最近的国庆黄金周假日期间，这些打折活动吸引了潜在的购房者，但签约的人却寥寥无几。他表示，大多数人都想等等，看价格还会不会再跌，中国有很多人都是买涨不买跌的。

　　荣鼎集团(Rhodium Group)的中国市场研究主管Logan Wright说，销售下滑可能给更多的房地产开发商带来压力，有可能导致一些开发商无法完成现有的项目，或者不得不缩减未来的计划。

　　“如果这种情况持续下去，一个更大的问题是，实施某些收紧措施是否会以牺牲整个行业的健康为代价，”Wright说。“你将看到金融环境和建筑活动的疲软势头蔓延到更广泛的经济领域。”

　　上个月，惠誉国际评级(Fitch Ratings)下调了对中国今明两年经济增长的预测，理由是楼市活动放缓将“对国内需求造成影响”。惠誉将今年中国国内生产总值(GDP)增长预期从8.4%下调至8.1%，明年的GDP增长预期从5.5%下调至5.2%。

　　在中国，房地产行业是一个重要的就业来源，从建筑工地到楼盘展厅，提供了许多蓝领和白领工作岗位。根据中国国家统计局的数据，2020年，中国2.85亿农民工中约有18%从事建筑相关工作，许多大学毕业生从事房地产中介工作。与此同时，地方政府有大约三分之一的收入来自向房地产开发商出让土地。

　　根据高盛的数据，总体来看，包括建筑活动和服务在内，2018年中国的住宅房地产市场产值相当于中国GDP的23%。

　　该行的经济学家估计，如果土地出让收入下降15%，房地产销售和房价下降5%，将使中国明年的GDP抹去1.4%。他们称，在最坏的情况下，如果从今年到明年土地出让收入下降30%，房地产销售下降10%，可能会对GDP造成多达4.1%的拖累，最大的影响来自于金融环境的收紧。

　　就目前而言，合同销售额的下降更多反映了销售的萎缩，而不是价格的下降，这表明虽然成交量在萎缩，但房价尚未受到那么严重的影响。

　　以融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称：融创中国)为例，平均售价仅下降1.4%，跌至相当于每平方英尺略低于200美元。但其合同销售面积萎缩了31%，至832英亩（约合336.7万平米）左右。

　　不过，有迹象表明，中国消费者认为房价可能会下降。根据中国央行发布的一项调查，在第三季度，预期房价上涨的中国城镇储户比例下降至19.9%。这一比例低于一年前的25.1%，为2016年第一季度以来的最低水平。

　　销售下降也可能促使更多急于收回现金以偿还债务的开发商提供更大的折扣，这可能给房价带来下行压力。

　　据中国官方媒体报道，在过去一个月里，至少有八个城市的官员禁止开发商对楼盘进行所谓的过度降价，有的情况下还限定了最低价格。