中国楼市转折点：刚买完房 价格即腰斩…

　　继恒大之后，花样年在国庆长假期间突然违约，一石激起千层浪，持续冲击中资地产美元债。

　　上周，多只中资地产美元债价格创下历史新低。10月11日，彭博汇编价格显示，截至当日，中国奥园2024年到期票息6.35%的美元票据每1美元面值下跌11.1美分，至59.6美分。融创中国2026年到期票息6.5%的美元债券每1美元面值下跌7.1美分至60.1美分。两只债券均迈向历史最低收盘位。根据一项彭博指数，高收益级（即垃圾级）中资美元债收益率上周飙升291个基点至17.54%，创下近10年以来最高水平。

　　同时，多只投资境外美元债的高收益债QD基金因此都出现大幅回撤。其中，鹏华全球高收益债基金在10月8日节后开盘首日净值回撤超17%，近一年跌幅近30%。可以说是“断崖式”回撤。

　　该基金披露的公告显示，在前五大持仓中，禹洲地产、融创中国分别为第二和第四大持仓。通过披露的持仓并无法得知其净值下跌是否和花样年有关。就是说有可能踩雷，当然也有可能没有踩雷。

　　当然，资管机构的解释是，净值回撤并非因为踩雷了，即使是一个违约券都没有，就是正常债券买卖，比如折价抛售一些长久期地产债（按30%～40%的价格出货），也可能导致基金净值大幅回撤，基金很难规避整体地产债市场估值的大幅下跌。就是说地产债整体大跌是一个趋势，踩雷就跌得更狠，但不踩雷也跌。

　　比如，10月8日节后首个交易日，由于花样年违约，境内地产债跟随大幅补跌。截至当日上午收盘，阳光城2025年到期的“20阳城02”下跌15%，禹洲集团旗下的“19禹洲02”跌13%，均为上市以来最低。成交价大幅下挫后，花样年两只债券也在上交所临时停牌。

　　此外，另一款QD基金广发亚太中高收益债券基金近一年也回撤超13.41%。今年以来，境外高收益债基金平均回撤幅度近10%，差的则下跌20%，但接近30%的跌幅仍很少见。

　　事实上，不止中资机构，外资债券基金今年下半年以来普遍折戟，其地产债的持仓占比较高，当整体估值下跌时，基金净值难免受到拖累。早在8月时，甚至还有不少外资机构试图“抄底”地产债，哪晓得抄底抄在了半山腰，没有最低，只有更低，10月的再度大跌可能也加剧了这些基金的“伤势”。

　　而且数据显示，汇丰、贝莱德等此前一直在加码恒大债券。他们在今年7月至8月期间加码了不少中国恒大债券。现在看来应该是掉坑里去了。而且不少机构此前开始清理敞口，加剧了市场波动。

　　这还说的只是中国基金因为地产债违约受到的冲击，还不包括中国大量银行给这些房地产开发商发放的贷款，这些贷款在地产企业集体塌方的情况下，很可能成为呆账坏账和死账。

　　房地产企业的问题很大，从全国楼市这个金九银十的销售业绩上就可以看得出来。

　　“金九银十”历来是楼市的销售旺季，但今年房企却纷纷折戟沉沙。百强房企9月份业绩显示，9月份房地产市场下行压力加剧，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比跌幅进一步扩大至25%，较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落，二、三线城市成交持续走低，近八成二、三线城市成交同比转降。

　　9月份，百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。在这百强房企中，有超过九成企业销售业绩同比下降，六成企业同比降幅大于30%；近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。其中，9月份销售额同比降幅大于50%的房企有三家，分别是中国恒大降幅93.5%、大悦城降幅69.6%、绿地控股降幅55.5%。所以大家想想，恒大同比下降93%，恒大希望通过销售期房汇款的目标基本泡汤了，而这正是恒大最大的收入来源，而且现在在市场上也无法再次发债。所以，恒大除了不断违约，最终破产，可以说看不到生还的希望。

　　9月份销售额之所以下滑，是由多种因素共振引发的；首先是去年出炉的“三大红线”的调控政策在起作用，然后是近期的贷款在收紧，此外还有土地拍卖市场的不景气等等，还有老百姓的杠杆加到了极限，买房能力下降，各个方面的因素综合起来，便造成了9月份地产销售的不景气。而这可能只是二十年来中国楼市大周期一个转折点的开始。

　　近日看到了一个房奴的哭诉，确实很让人难过，也可以从侧面说明中国楼市的岌岌可危。这是东莞的一个网友的发帖：

　　我把这个帖子发在自媒体上，很多网友说不值得同情。如果赚了，可能就炫耀自己的投资眼光。现在亏了几百万，就开始哭诉。这种风险应该是自己承担的。确实，他这种房价低于房贷的情况，笔者其实之前早就说过，不仅他交的180万首付白交了，而且欠银行的贷款金额还超过了现在的房产总值。就算他想断供也是不可能的，银行会追债到底。

　　所以，在这样没有人接盘买房的背景下，中国整体地产债除了不断违约扑街，然后拖垮各种金融机构，可以说看不到其他的路径。